歲末年初，又到總結(jié)與展望之時(shí)。

回顧過去一年房地產(chǎn)行業(yè)的波瀾起伏，市場是否已經(jīng)觸底？政策工具箱是否充分發(fā)力？廣州樓市又是否成功突圍？

近期陸續(xù)出爐的年終數(shù)據(jù)，為這些問題提供了清晰的答案。

1月2日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長蔡勝在采訪中披露了關(guān)鍵信息：2025年前11個(gè)月，廣州一二手住宅市場總成交量實(shí)現(xiàn)同比增長4.1%。

在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，這份成績單堪稱亮眼。

01

市場深度調(diào)整，韌性于分化中顯現(xiàn)

具體來看，2025年廣州樓市呈現(xiàn)出幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)。

一是分化加劇，改善型需求成為成交主力，豪宅市場走出獨(dú)立瘋漲行情。數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月廣州一手住宅預(yù)售面積553.27萬平方米，增長8.6%；新房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長5.5%。這顯示出供應(yīng)端信心與市場活躍度的同步回升。

從結(jié)構(gòu)看，90-144平方米戶型一手住宅預(yù)售面積同比增長22.6%，同面積段及144平方米以上二手房簽約面積同比分別增長7%和10.4%。改善型需求正在進(jìn)一步主導(dǎo)市場。

而在豪宅這一細(xì)分賽道里，廣州樓市更是“高開瘋走”。

綜合數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月，廣州一二手千萬豪宅同比雙雙增長超25%，成為北上廣深中唯一實(shí)現(xiàn)雙增長的城市，增幅穩(wěn)居四城之首。

在豪宅這一賽道，廣州斷層領(lǐng)先北上深。

更驚人的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-11個(gè)月，廣州總價(jià)千萬以上住宅成交占比已攀升至18.5%，其中3000萬以上頂豪成交套數(shù)同比激增超60%；5000萬-1億元級(jí)頂豪更是從去年17套躍升至105套，增幅超5倍。

而備受矚目的年度項(xiàng)目保利玥璽灣成為2025年全國唯一“開盤即破百億”的豪宅項(xiàng)目，單日成交236套，最高單價(jià)沖到30萬元/㎡，狂攬106億元，憑一己之力改寫了全國豪宅市場的成交紀(jì)錄，甚至由此帶動(dòng)全市商品住宅成交量價(jià)環(huán)比齊升，成交量環(huán)比上升4.2%，成交均價(jià)環(huán)比上升26.16%，創(chuàng)2021年以來月度環(huán)比漲幅新高。

保利玥璽灣實(shí)景圖

二是存量市場正在主導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型，二手房市場活躍度飆升。根據(jù)披露數(shù)據(jù)，前11個(gè)月，廣州二手住宅成交9.34萬套，同比增長10.7%，占全市住宅總成交量的比例達(dá)57.7%。“賣一買一”的置換鏈條正在加速運(yùn)轉(zhuǎn)，成為激活市場的重要引擎。

這與房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢相符。盡管行業(yè)處于深度調(diào)整期，但近年二手房交易、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域市場規(guī)模仍然保持較快增長，發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?/p>

基于市場的走勢，行業(yè)巨頭也正在加速布局二手房交易服務(wù)。據(jù)報(bào)道，保利發(fā)展的全資子公司保利和潤，自2025年8月以來已在廣州、佛山、西安、杭州、廈門、南京等城市，開設(shè)近二十家聚焦高端存量房產(chǎn)交易服務(wù)的門店——保利高屋行。1月5日，保利高屋行在上海的第一家門店正式開業(yè)，并計(jì)劃年內(nèi)開設(shè)7-8家門店。

三是區(qū)域分化中見活力。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，2025年各區(qū)域能級(jí)成交結(jié)構(gòu)基本與2024年保持相近態(tài)勢，花都等區(qū)域成交份額保持不變，中心區(qū)受海珠、荔灣、天河“價(jià)格適宜+高使用率”新房入市以及豪宅熱銷帶動(dòng)，成交占比提高一成。天河區(qū)更是憑借頂豪項(xiàng)目入市推動(dòng)新房均價(jià)同比上漲6%，成為全市唯一房價(jià)上漲區(qū)域。

但另一方面，遠(yuǎn)郊區(qū)域的二手房市場成交則更為活躍。番禺、南沙等四區(qū)二手房成交同比增長13.2%，而天河、越秀二手成交同比分別下降10.7%、17.4%。

四是房票成交表現(xiàn)突出，加速推動(dòng)市場去化。房票政策成為2025年廣州樓市的重要變量。根據(jù)公開披露數(shù)據(jù)，截至12月初，全市累計(jì)發(fā)放1411張房票，發(fā)放金額18.68億元，已使用1041張房票（跨區(qū)使用153張，使用率超七成），消化存量商品房792套（含9個(gè)車位），其中城中村改造項(xiàng)目共發(fā)放1245張房票，發(fā)放金額15.41億元。另有通過房票認(rèn)購房源約5500套，認(rèn)購面積超55萬平方米，認(rèn)購資金約98億元。

關(guān)于房票對(duì)去化的積極作用，舉個(gè)更具象的例子，去年天河區(qū)多個(gè)項(xiàng)目被納入柯木塱、凌塘村等舊改房票安置范圍，促使部分樓盤一個(gè)月成交激增至將近200套。

02

政策托底蓄力，市場靜候新平衡

從5月下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；8月“商轉(zhuǎn)公”政策落地；9月擴(kuò)大公積金提取范圍；12月發(fā)布公告，今年1月1日起執(zhí)行不滿兩年賣房增值稅降至3%……

回過頭來看，2025年廣州全面取消了限購、限售、限貸等限制性措施。在史上最寬松政策周期的托舉下，廣州樓市在市場自我調(diào)節(jié)中反復(fù)筑底。

在信貸政策方面，廣州首付比例均已降至15%，房貸利率一般約為3%，為市場創(chuàng)造了極為寬松的金融環(huán)境。

價(jià)格方面，盡管仍未完全止跌，但是跌幅收窄，臨近年末廣州中心區(qū)域多個(gè)熱門項(xiàng)目甚至已經(jīng)實(shí)現(xiàn)止跌回升，連連上漲。

對(duì)于2026年市場走勢，《求是》開年刊文《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》，釋放出今年“穩(wěn)市場”“促回暖”的強(qiáng)烈信號(hào)。

而業(yè)內(nèi)保持保持謹(jǐn)慎樂觀。廣州中原研究發(fā)展部指出，當(dāng)前房價(jià)止跌跡象未現(xiàn)，行業(yè)信心仍需修復(fù)，短期價(jià)格或持續(xù)承壓，但跌幅有望收窄。預(yù)估全年成交1800萬㎡左右，同比增長1%-2%。

廣州市住建局則表示，將以“好房子”建設(shè)為總抓手，通過“控增量、去庫存、優(yōu)供給”精準(zhǔn)施策，推動(dòng)市場向供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型，鞏固當(dāng)前止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

展望新的一年，在政策暖風(fēng)與市場自身韌性的共同作用下，再加上房票繼續(xù)發(fā)揮積極作用，廣州樓市在供需之間尋找新的、更健康的平衡點(diǎn)。

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--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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