預(yù)言回溯

曹德旺好幾年前就說過，房子其實(shí)就是磚頭水泥壘起來的，不會(huì)總那么值錢，當(dāng)時(shí)不少人覺得他外行瞎扯，現(xiàn)在看來還真有點(diǎn)先見之明。房地產(chǎn)這行當(dāng)，從過去那股全民炒房的熱勁兒，到現(xiàn)在二手房掛牌一大堆卻賣不動(dòng)，變化挺大。

尤其是2025年，全國二手房源躥到九百多萬套，一套房平均得等半年多才成交，三四線地方甚至有幾萬塊總價(jià)的房子冒出來，簡直像蔥價(jià)那么便宜。曹德旺早年提醒過，房產(chǎn)得看人口和經(jīng)濟(jì)底子，老人多了新生兒少了，買房主力軍自然就弱了。

他家鄉(xiāng)福清房價(jià)從一萬多一平跌到幾千，空房子一大片沒人接手，這不是孤例，好多地方都這樣。2025年三四線人口流出三百多萬，庫存堆得老高，去化周期拉長到幾年，機(jī)構(gòu)估摸2026年房價(jià)還得往下探一成左右。

房地產(chǎn)行業(yè)這些年調(diào)整得挺狠，開發(fā)商從蓋高層拼規(guī)模，轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量和配套。曹德旺說過，房產(chǎn)不創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值，遲早出問題，現(xiàn)在高層住宅問題就冒出來了，電梯老化、物業(yè)費(fèi)貴，二手市場掛牌多成交少。

2025年重點(diǎn)城市大戶型成交占比超三成，改善需求成主流，老破小沒人愛搭理。曹德旺的提醒，讓人回想起來，當(dāng)時(shí)沒當(dāng)回事，現(xiàn)在后悔也沒用。市場回歸理性，房價(jià)不再瘋漲，三線城市不少房子貶值嚴(yán)重，2020年一百二十萬買的，2025年標(biāo)價(jià)一百零五萬還賣不動(dòng)。

曹德旺的預(yù)判，基于人口結(jié)構(gòu)變化，65歲以上老人超兩億，新生兒不足千萬，購房群體縮水明顯。房地產(chǎn)黃金期過去了，2026年轉(zhuǎn)折點(diǎn)多，政策推動(dòng)現(xiàn)房比例升，開發(fā)商資金壓力大，弱勢企業(yè)可能被淘汰。

轉(zhuǎn)折詳析

房地產(chǎn)這塊兒，2026年估計(jì)變化真不小，第一點(diǎn)就是城市間差距拉大得厲害，一線和強(qiáng)二線還穩(wěn)得住，三四線就難說了。過去全國樓市齊漲齊跌，現(xiàn)在完全兩重天，北京上海這些地方，人口源源不斷涌入，2025年深圳新增五十萬，杭州成都各二十多萬，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢，房價(jià)小幅回升三到五成屬于正常。

反過來，三四線人口外流嚴(yán)重，2025年凈走三百一十二萬，房子庫存賣不完，機(jī)構(gòu)預(yù)測2026年房價(jià)再跌一成。曹德旺家鄉(xiāng)那種情況，好多地方復(fù)制，房價(jià)腰斬，空置率高，遠(yuǎn)郊文旅盤成空城，掛牌半年降價(jià)四成還無人問津。流動(dòng)性沒了，有價(jià)無市成常態(tài)，這分化不是一時(shí)半會(huì)兒的事兒，得看人口和經(jīng)濟(jì)長期走勢。

第二點(diǎn)，買房需求變了，以前剛需為主，現(xiàn)在改善型占大頭。2020年改善需求才三成五，2025年躥到五成五，2026年估計(jì)破六成。置換交易成主力，九十到一百四十四平的戶型受歡迎，既住得開又保值。

一線城市大戶型銷量漲，120平以上成交活躍。三四線老剛需房、遠(yuǎn)郊概念房沒人要，房齡超二十年的老破小，降價(jià)四成還滯銷，多套房家庭負(fù)擔(dān)重。市場偏好品質(zhì)戶型，偷工減料的房子沒人愛，居住舒適度成定價(jià)關(guān)鍵。

第三點(diǎn)，高層住宅越來越不吃香，低密洋房成搶手貨。二三十層高層，維修成本高，電梯物業(yè)費(fèi)年年漲，2025年檢查出安全隱患一大堆，消防通道占了，電動(dòng)車充電亂來，燃?xì)夤芨膭?dòng)多。浙江杭州一小區(qū)火災(zāi)，樓道雜物擋路，救援耽擱傷人，賠了八萬多。

全國類似事幾起，公眾警醒了。2026年房屋養(yǎng)老金體檢制度推開，老高層費(fèi)用更貴。相比，低層多層安全低成本，開發(fā)商轉(zhuǎn)向這類項(xiàng)目，新開工高層比例降，成都上海廣州土地出讓中超高層減四成，多了洋房小高層。市場價(jià)值重構(gòu)，高層貶值加速，低密生態(tài)住宅受歡迎。

第四點(diǎn)，養(yǎng)房成本高了，多套房從賺錢變成賠本。曹德旺早提醒過持有成本，2026年更明顯。2025年租金降一成到一成五，空置率兩成五，收租蓋不住物業(yè)貸款。稅費(fèi)變大，2026年1月起短期賣房增值稅降到三成，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)，持有多套稅負(fù)升。三四線年成本占房產(chǎn)值三到五成，房價(jià)跌再加這些，房子成吞錢窟窿。持有者壓力山大，賣不掉租不出，資產(chǎn)變負(fù)債。

第五點(diǎn)，政策調(diào)控精準(zhǔn)，只穩(wěn)樓市不抬房價(jià)，重點(diǎn)穩(wěn)預(yù)期。2026年元旦《求是》文章說政策一步到位，北京調(diào)限購，縮短非戶籍社保年限，支持多孩家庭多買一套，財(cái)政降二手稅率。目的讓存量房流動(dòng)，幫真實(shí)需求買到房。

現(xiàn)房銷售比例升，保障房入市分流需求，投資屬性弱化。調(diào)控不片面追求新增，壓縮純高層比例，鼓勵(lì)多層配套。市場洗牌加速，劣質(zhì)資產(chǎn)縮水，品質(zhì)成標(biāo)準(zhǔn)。

這些轉(zhuǎn)折，本質(zhì)上市場回歸理性，房子住的屬性強(qiáng)了，炒作弱了。曹德旺的判斷，現(xiàn)在一一應(yīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)不再是財(cái)富保險(xiǎn)箱，得看實(shí)際價(jià)值。

策略前瞻

面對(duì)這些變化，普通家庭得趕緊盤點(diǎn)資產(chǎn)，曹德旺建議處理多余房子，拋弱留強(qiáng)。三四線投資房、老破小、遠(yuǎn)郊概念房，虧點(diǎn)也賣掉。一線強(qiáng)二線市中心次新改善房，配套全的，長期持有當(dāng)壓艙石。

房地產(chǎn)黃金時(shí)代過去，市場分化繼續(xù)，核心區(qū)房價(jià)穩(wěn)，外圍庫存慢消化。政策支持流通，二手活躍，開發(fā)商減高層轉(zhuǎn)低密。新盤注重生態(tài)適合住，買房人糾結(jié)抄底時(shí)機(jī)，但房價(jià)和工資掛鉤，補(bǔ)跌可能有，剛需族根據(jù)需求選，別指望大漲。

整體趨勢，房產(chǎn)回居住本質(zhì)，投機(jī)空間小，家庭在意現(xiàn)金流、上學(xué)通勤、樓齡物業(yè)，觀望成常態(tài)。曹德旺的核心，房子別當(dāng)炒作工具，2026年轉(zhuǎn)折雖多，理性應(yīng)對(duì)能穩(wěn)住財(cái)富。市場穩(wěn)定預(yù)期強(qiáng)，交易量回升，行業(yè)步入新階段。