來源：大偉看樓市

早年間，當(dāng)房地產(chǎn)市場還沉浸在“普漲神話”的狂熱中時(shí)，福耀玻璃創(chuàng)始人曹德旺的警示顯得格外刺耳。他多次公開表態(tài)，“房子空置太多、價(jià)格虛高，絕非靠譜的投資渠道”，并直言建議多套房持有者盡早變現(xiàn)，避免房子變成“負(fù)資產(chǎn)”。彼時(shí)不少人將其視為“唱衰”，如今進(jìn)入2026年，這一預(yù)言正逐步應(yīng)驗(yàn)。全國二手房掛牌量突破850萬套，三四線城市房價(jià)持續(xù)下行，持有成本不斷攀升，樓市格局已發(fā)生根本性改變。對(duì)于手握多套房的群體而言，認(rèn)清當(dāng)前房價(jià)的三大巨變，及時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)配置，已是刻不容緩的選擇。

第一大巨變：普漲時(shí)代徹底終結(jié)，分化格局全面固化。過去二十年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“閉眼買房都賺錢”的普漲態(tài)勢，核心城市與三四線城市同漲同跌，房子成為全民追捧的“財(cái)富密碼”。但2026年作為“十五五”開局之年，這一格局已徹底落幕，“核心堅(jiān)挺、外圍承壓”的分化態(tài)勢進(jìn)入穩(wěn)定期。數(shù)據(jù)顯示，2025年北京海淀、上海陸家嘴等核心板塊次新房價(jià)格逆勢微漲2%-3%，去化周期僅12個(gè)月，而三四線城市人口凈流出達(dá)312萬人，廣義庫存去化周期普遍超30個(gè)月，瑞銀更是預(yù)測2026年這類城市房價(jià)可能再跌10%，“鶴崗化”現(xiàn)象持續(xù)蔓延。

這種分化的本質(zhì)是人口流動(dòng)與資源集聚的必然結(jié)果。核心城市憑借優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源，持續(xù)吸引人口流入，支撐住房需求；而三四線城市尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)域，產(chǎn)業(yè)支撐薄弱，人口外流加劇，住房需求不斷萎縮。更關(guān)鍵的是，當(dāng)前市場需求結(jié)構(gòu)已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，90-144平米的品質(zhì)改善戶型需求占比已提升至45%，成為成交主力，而三四線城市的老破小、文旅盤等非優(yōu)質(zhì)房源，不僅升值無望，還面臨“降價(jià)40%仍難成交”的困境。對(duì)于多套房持有者而言，這種分化意味著“持有多套不如持有優(yōu)質(zhì)一套”，非核心區(qū)域的多余房產(chǎn)已成為資產(chǎn)包袱。

第二大巨變：持有成本持續(xù)攀升，空置房產(chǎn)淪為“燒錢機(jī)器”。曹德旺曾警示，“別等到倒貼錢養(yǎng)房子才后悔”，如今這一警示正在成為眾多多套房家庭的現(xiàn)實(shí)。2026年，房產(chǎn)持有成本的上升通道全面打開，從房貸利率到日常運(yùn)維，再到潛在的政策成本，層層壓力讓空置房成為沉重負(fù)擔(dān)。盡管當(dāng)前商貸5年期以上LPR降至3.5%，首套利率最低可到3.05%，但對(duì)于2020-2021年高位上車、利率5%以上的多套房持有者而言，存量房貸的利息壓力依然巨大，若未能及時(shí)轉(zhuǎn)換低利率，每月月供可能占家庭收入的50%以上。

除了房貸壓力，日常運(yùn)維成本也不容忽視。一套閑置房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修基金等每年少則數(shù)千元，多則上萬元，長期空置相當(dāng)于“持續(xù)燒錢”。更值得警惕的是，房地產(chǎn)稅的預(yù)期持續(xù)升溫，未來一旦落地，多套房持有者將面臨額外的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步擠壓利潤空間。與此同時(shí)，租金市場的疲軟讓“以租養(yǎng)貸”的模式難以維系，不少三四線城市的租金甚至無法覆蓋物業(yè)費(fèi)，空置房產(chǎn)的持有成本徹底失去對(duì)沖渠道。成本與收益的失衡，讓多套房持有者的處境愈發(fā)被動(dòng)。

第三大巨變：政策導(dǎo)向精準(zhǔn)化，非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)變現(xiàn)窗口收窄。2026年樓市政策的核心邏輯已從“全面刺激”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)滴灌”，政策紅利更多向剛需、改善型需求和核心區(qū)域傾斜，而非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的變現(xiàn)窗口正逐步收窄。住建部發(fā)布的《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》明確指出，未來將推動(dòng)房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)住房建設(shè)，這意味著非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的市場認(rèn)可度將進(jìn)一步降低。與此同時(shí)，多地出臺(tái)的“賣舊買新”優(yōu)化政策、多孩家庭購房補(bǔ)貼等紅利，本質(zhì)上是為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)置換提供便利，而非為非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)托底。

從市場數(shù)據(jù)來看，全國二手房掛牌量已突破850萬套，三四線城市非核心房成交周期普遍超180天，想成交就得主動(dòng)降價(jià)10%-20%。2026年上半年可能是這些非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)最后的變現(xiàn)良機(jī)：一方面政策紅利集中釋放，交易成本降低；另一方面城中村改造貨幣化安置帶來短期需求，能一定程度提升房源流動(dòng)性。若錯(cuò)過這個(gè)窗口，后續(xù)隨著庫存進(jìn)一步累積、需求持續(xù)萎縮，非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)可能陷入“越跌越難賣”的惡性循環(huán)。曹德旺的提醒并非危言聳聽，政策導(dǎo)向與市場規(guī)律的疊加，正在倒逼多套房持有者做出資產(chǎn)優(yōu)化決策。

面對(duì)2026年房價(jià)的三大巨變，多套房持有者的最優(yōu)解已十分清晰：摒棄“有房就穩(wěn)”的舊觀念，果斷“拋弱留強(qiáng)”，抓住最后的變現(xiàn)窗口優(yōu)化資產(chǎn)配置。具體而言，首先要給房產(chǎn)做“體檢”，優(yōu)先保留一線或強(qiáng)二線城市核心區(qū)有地鐵、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、成熟商圈的次新房，這類“硬通貨”抗跌性強(qiáng)、流動(dòng)性好；堅(jiān)決出手三四線城市遠(yuǎn)郊房、縣城老破小、文旅盤等非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，避免陷入貶值陷阱。

其次要借力政策紅利降低變現(xiàn)成本，吃透當(dāng)?shù)亍百u舊買新”的稅費(fèi)優(yōu)惠、存量房貸利率轉(zhuǎn)換等政策，提升變現(xiàn)效率。同時(shí)要做好現(xiàn)金流管理，主動(dòng)控制家庭負(fù)債率，將月供控制在月收入30%以內(nèi)，降低風(fēng)險(xiǎn)敞口。對(duì)于閑置的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)裝修后用于長租，用租金覆蓋部分成本，避免空耗。

2026年的樓市已徹底告別“普漲神話”，房子不再是“越多越好”，而是“越優(yōu)質(zhì)越好”。曹德旺的預(yù)警之所以值得重視，在于他看清了房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)的必然趨勢。對(duì)于多套房持有者而言，與其死守非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等待渺茫的反彈，不如主動(dòng)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保留優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、手握現(xiàn)金，提升家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力。市場規(guī)律從不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移，認(rèn)清趨勢、果斷決策，才是應(yīng)對(duì)2026年房價(jià)巨變的正確姿態(tài)。