家人們，今天咱們聊一個剛出爐的大熱點，估計不少人都刷到了：摩根士丹利，也就是咱們常說的大摩，發(fā)布了一份報告，稱今年香港住宅樓價要上漲一成，也就是10%。

先跟不了解的朋友把事情說清楚，這可不是瞎編的。1月6號，大摩發(fā)布的正式研報里，不僅預測住宅房價漲10%，還上調了地產股評級，首選新鴻基、恒基地產等房企，同時還預判今年房租會上漲5%。研報認為，買房需求增加、庫存減少，再加上利率可能進一步下降，多重因素疊加，房價便具備了上漲動力。

不過這里要先提一嘴，大摩所說的本地住宅，核心針對的是香港市場。報告里特意提到，香港去年2月取消了針對內地和外籍人士買樓的印花稅，這一政策會帶動不少內地人赴港置業(yè)；再加上疫情后，每年有14萬內地居民移居香港，數量較之前翻了一倍，人口增加直接推高了住房需求。但這并不意味著內地所有城市都會跟著上漲，這一點咱們后面細說，先把核心事實講清楚。

接下來聊聊，為什么大摩敢預判房價漲10%？說白了，無非是以下三個原因。

第一個原因，政策發(fā)力托底，市場信心逐步提振。從去年下半年開始，各地樓市政策松綁力度明顯加大：取消限購、降低首付比例、下調房貸利率，不少地方還推出城中村改造貨幣化安置。去年12月的中央經濟工作會議，也明確提出要持續(xù)推動房地產市場止跌回穩(wěn)，后續(xù)還出臺了一系列配套政策，比如降低“賣舊買新”稅費、擴大房地產融資白名單等。大摩正是看到了政策的力度，認為這會帶動一部分購房需求釋放，才做出了這一預測。

第二個原因，部分區(qū)域供需關系緊張，核心板塊庫存消耗加快。以香港為例，取消印花稅后，內地買家的需求集中釋放，再加上移民帶來的新增人口，住房供不應求的情況愈發(fā)凸顯。內地這邊也是如此，上海、北京等一線城市，去年12月新房和二手房成交量均創(chuàng)下年內新高，北京的中介門店甚至忙到凌晨才下班。核心區(qū)域的供需失衡，確實為房價上漲提供了支撐，這也是大摩預測的重要依據。

第三個原因，利率下行預期增強，購房成本進一步降低。大摩判斷，今年利率可能還會繼續(xù)下調。對購房者來說，這意味著借貸成本變低：此前貸款100萬，月供可能要5000多元，利率下調后，月供或許只需3000多、4000多元，還款壓力大幅減小，自然會有更多人愿意出手買房。同時，利率走低也讓房產的相對投資收益上升，會吸引一部分投資需求重新入場，這也是推動房價上漲的重要因素。

那咱們再琢磨一下，如果真如大摩所說，房價漲了10%，會給普通人帶來哪些影響？

首先，租房群體的壓力可能加大。大摩自己也預測今年房租會漲5%，這并非沒有道理：房價上漲后，房東的持有成本和心理預期都會上升，大概率會將這部分壓力轉嫁給租客。就像此前北京的情況，房價波動后，房租雖不會立刻跟進，但長期趨勢基本一致；尤其是人口流入多的城市，租房需求本就旺盛，房價上漲后，房租大概率會跟著走高，租房成本又要增加了。

其次，市場情緒或趨熱，可能出現(xiàn)炒作行為。一旦房價上漲的預期形成，難免會有人跟風進場，甚至有中介、開發(fā)商趁機抬價，制造“搶購焦慮”。去年12月，一些熱點城市新房開盤時，幾百組客戶搶房的場景屢見不鮮，這種情況一旦增多，很容易讓大家產生“再不買就買不起”的恐慌。而手上有房的業(yè)主，心態(tài)也會更加強硬，賣房時可能會惜售，甚至提高掛牌價，讓二手房市場變得更加復雜。

最后，樓市分化可能會更加明顯。并非所有城市、所有區(qū)域都會跟著漲10%：香港或是內地一線核心區(qū)，可能會因需求旺盛迎來一波上漲，但那些人口持續(xù)流出、庫存高企的三四線城市，即便有政策扶持，想要漲10%也很難。拿廣州來說，今年1月的數據顯示，新房整體微漲，但花都、南沙等區(qū)域房價反而下跌。這說明，樓市早已不是“一刀切”的普漲行情，大摩所說的“漲一成”，大概率是核心區(qū)域的漲幅平均后的結果，咱們千萬別被這個數字忽悠了。

聊到這里，肯定有家人們想問，該怎么看待大摩的這個預測？接下來說說我的想法。

第一，大摩的預測站在資本視角，與普通人的需求視角截然不同。大摩是服務于資本的機構，他們關注的是地產股能不能漲、投資回報率有多高，說房價漲10%，本質上是向資本市場釋放信號，引導大家重新關注地產板塊。而咱們普通人關心的，是能不能住得起房、房租會不會漲太狠、手上的錢會不會因房價波動縮水，兩個視角完全不一樣，所以咱們不能把大摩的預測當成“圣旨”，要有自己的判斷。

第二，“漲一成”的整體預測，對普通人實際參考意義不大，關鍵看所在城市和區(qū)域。正如剛才所說，一線城市核心區(qū)或許有上漲空間，但大多數三四線城市，以及一線城市的遠郊區(qū)，房價大概率還是平穩(wěn)甚至微跌。樓市的分化，早已是不爭的事實。

第三，房價能否持續(xù)上漲，核心還是看普通購房者的購買力。大摩說需求會釋放，但需求必須建立在“有能力買房”的基礎上。現(xiàn)在很多人不是不想買房，而是不敢買、買不起：擔心工作不穩(wěn)定，怕還不上貸款；工資漲幅趕不上房價漲幅，即便首付比例降了，月供壓力依然不小。從去年的數據來看，居民中長期貸款增速偏低，不少人還在提前還貸，這說明大家對加杠桿買房依然十分謹慎。沒有購買力支撐的需求，即便有政策刺激，也很難持續(xù)，房價就算上漲，也可能只是短期波動，而非中長期趨勢。

今天關于大摩預測香港房價漲一成的話題，就跟大家聊這么多。不知道大家有沒有自己的想法，你覺得自己所在的城市，今年房價會不會上漲？可以在評論區(qū)一起聊聊。