最近朋友圈流傳這么一句話：“2026年買房，要比2021年買房少奮斗20年。”

別說(shuō)，這話還真有點(diǎn)道理，以前房?jī)r(jià)居高不下，現(xiàn)在很多比以前打了半折。

再加上，首付比例、貸款利率降到了歷史最低，如今不僅上車門檻低了，買房以后的還貸壓力也減輕不少。

而且，最近稅收方面優(yōu)惠也更大了，比如之前明確的是，140㎡及以下的，按總房?jī)r(jià)1%收契稅；140㎡以上的，按1.5%的稅率征收契稅。

還有現(xiàn)在在這個(gè)基礎(chǔ)上，房產(chǎn)交易再又降稅40 ％！其中個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

但但也有人后悔買早了。比如網(wǎng)友@程歡歡就說(shuō)，她家95平米的房子，當(dāng)初按1.5%交契稅，現(xiàn)在降到1%，她那套400萬(wàn)的房子等于多交了2萬(wàn)塊。

看來(lái)什么事也不能太著急啊！未來(lái)的房子是“黃金價(jià)”還是“白菜價(jià)”，王健林早做過(guò)預(yù)判。

01.數(shù)據(jù)解讀市場(chǎng)情況

①房子總量過(guò)剩

此前就有數(shù)據(jù)出爐，全國(guó)有6億棟建筑，雖不都是城市房子，但按存量也足夠了咱們的居住需求，更何況，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)提升至65.2%。

供過(guò)于求在很多城市已經(jīng)變成了常態(tài)，這種情況下，想要回到原來(lái)的持續(xù)上升期有難度。

②剛需購(gòu)房者減少

除了供給多，這兩年的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，比如老人越來(lái)越多，這個(gè)群體已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)房需求了，還有年輕人也越來(lái)越少，比如出生率持續(xù)下降，2016年近兩千萬(wàn)的新生兒，現(xiàn)在已經(jīng)跌幅近50%。

還有，當(dāng)代年輕人買房也沒(méi)以前那么迫切了，畢竟他們有很多人靠繼承就能解決住的問(wèn)題，因此在供給多過(guò)于求的區(qū)域，未來(lái)的下行壓力可能繼續(xù)增大。

③房?jī)r(jià)與收入失衡

以前房一路飆升，很多人不工作，靠買賣房子就實(shí)現(xiàn)了財(cái)富快速增值，然而這也導(dǎo)致房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超收入增長(zhǎng)。

比如在大城市，房?jī)r(jià)收入比漲到了30倍，小城市也突破了萬(wàn)元大關(guān)，普通人即使掏空6個(gè)荷包一樣遙不可及。

④二手房市場(chǎng)火熱

這兩年開發(fā)商也難，為了快速回籠資金他們也是各種降價(jià)活動(dòng)，奈何市場(chǎng)相對(duì)冷清，不過(guò)大城市二手房市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出積極的信號(hào)。比如上海12月二手房(含商業(yè))成交量再度突破2.3萬(wàn)套，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交超過(guò)2.2萬(wàn)套，創(chuàng)下近8個(gè)月新高。

這一現(xiàn)象似乎表明，購(gòu)房的需求依然強(qiáng)勁，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也在逐漸好轉(zhuǎn)。在政策的持續(xù)促進(jìn)下，價(jià)格逐步回歸理性。

02.王健林的三大預(yù)測(cè)

看當(dāng)前形勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)何去何從？其實(shí)很早之前老王就說(shuō)了：世界上沒(méi)有哪個(gè)地方的房地產(chǎn)興旺能超過(guò)50年，一般來(lái)說(shuō)，20年已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)。所以2016年后不少地產(chǎn)大佬都在賣賣賣的路上，他們看得更清醒：

1、房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期

老王指出，房企之前盲目擴(kuò)張，欠債太多，導(dǎo)致不少項(xiàng)目爛尾。這個(gè)調(diào)整修復(fù)的過(guò)程可能需要3—5年。房地產(chǎn)的“黃金二十年”已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

2、行業(yè)迎來(lái)大洗牌

這兩年市場(chǎng)開始出現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，其中負(fù)債率超過(guò)100%的房企可能倒閉或重組。未來(lái)市場(chǎng)會(huì)更看重房子質(zhì)量，而不是盲目擴(kuò)張。公攤面積可能會(huì)取消，新房陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積也在增加。

3、對(duì)“軟著陸”持樂(lè)觀態(tài)度

一系列扶持政策，包括像降息、減稅，都是為了減輕大家買房負(fù)擔(dān)、刺激需求。同時(shí)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，用時(shí)間換空間，讓樓市平穩(wěn)調(diào)整，避免大起大落。

此前王石在預(yù)測(cè)未來(lái)樓市時(shí)，也表示對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度較為樂(lè)觀，咱們與日本和美國(guó)當(dāng)年通過(guò)刺破泡沫實(shí)現(xiàn)的“硬著陸”不同，咱們屬于政策市。通過(guò)出臺(tái)各種救市政策，我們有望避免短期內(nèi)樓市的大幅波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)一種“軟著陸”的狀態(tài)。

03.普通人做好3個(gè)準(zhǔn)備

這種大背景下降價(jià)賣房，到底是“愚笨”還是“明智”？面對(duì)復(fù)雜的樓市變化，普通人千萬(wàn)不要誤判，需要做好以下三大準(zhǔn)備：

1、超高樓，建議早點(diǎn)考慮出手

市場(chǎng)調(diào)整期，首先受到?jīng)_擊的是那些房齡較長(zhǎng)、老舊的小區(qū)。這種老房子結(jié)構(gòu)老，隨時(shí)間推移居住體驗(yàn)愈發(fā)不佳。

其次就是超過(guò)30層的超高層，這種住宅公攤大、得房率低，以后電梯、管道老化，維修成本更高。而且消防云梯一般只到18層左右，再高救援困難，安全隱患大。

2、低密度洋房、多層會(huì)更值錢

相比之下，這類房子低密度，公攤少，物業(yè)維護(hù)成本低，居住舒適度高，未來(lái)會(huì)更受歡迎，可能成為市場(chǎng)上的“硬通貨”。

3、一二線房子可留，三四線房子放棄

人口正從小城市流向大城市。這也預(yù)示著，以后一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較大的潛力。

但那些產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)滯后，人口持續(xù)流出的三四線甚至十八線，未來(lái)下行風(fēng)險(xiǎn)依舊較大，所以如果手上有三四線多余的房，可以考慮置換到一二線，把負(fù)債變成更有潛力的資產(chǎn)。

總結(jié)，還是那句話，不管買房賣房，首先你要考慮的是，錢，放哪里才能更保值。