（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙明遠(yuǎn)、李靜系夫妻，趙桂芳系趙明遠(yuǎn)之母。

2017年，趙桂芳取得限價(jià)商品住房購(gòu)買(mǎi)資格。同年11月，她與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋（總價(jià)103萬(wàn)余元），其中首付款38萬(wàn)余元，貸款65萬(wàn)元。

購(gòu)房時(shí)：

首付款通過(guò)趙明遠(yuǎn)賬戶支付；

貸款由趙桂芳與趙明遠(yuǎn)作為共同借款人簽署；

此后每月還款由趙明遠(yuǎn)向趙桂芳賬戶轉(zhuǎn)賬；

房屋交付后，由趙明遠(yuǎn)、李靜裝修、出租并繳納物業(yè)、供暖等費(fèi)用；

所有購(gòu)房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等原件均由二人持有。

2022年，一號(hào)房屋登記至趙桂芳名下。2024年，趙桂芳要求收回房屋居住，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。

趙明遠(yuǎn)、李靜遂起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與趙桂芳之間存在口頭借名買(mǎi)房協(xié)議，并判令該協(xié)議無(wú)效（實(shí)為確權(quán)前置程序）。

趙桂芳否認(rèn)借名關(guān)系，稱首付款系自己出資，貸款系子女“盡孝”代還，房屋為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回趙明遠(yuǎn)、李靜的全部訴訟請(qǐng)求。

不認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

無(wú)事前合意證據(jù)，事后行為不足以推定借名

原告未能提供購(gòu)房前與被告就“借名”進(jìn)行協(xié)商的任何證據(jù)（如聊天記錄、書(shū)面約定等）。

事后錄音中，雙方亦未明確提及“借名買(mǎi)房”合意，反而存在對(duì)首付款來(lái)源的分歧。

出資+控房≠借名成立

即使原告支付了首付款、償還貸款、裝修并出租房屋，但：

共同借款身份可解釋轉(zhuǎn)賬行為；

子女為父母房屋出資、管理，在親屬間屬常見(jiàn)情形；

不能僅憑資金流向和使用狀態(tài)否定不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力。

限價(jià)房性質(zhì)強(qiáng)化登記公信力

一號(hào)房屋系限價(jià)商品住房，具有嚴(yán)格申購(gòu)資格限制，登記在具備資格人名下具有更強(qiáng)法律推定效力，更需謹(jǐn)慎認(rèn)定權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

舉證責(zé)任未完成

主張借名買(mǎi)房的一方，應(yīng)就“雙方存在借名合意”承擔(dān)舉證責(zé)任。

本案中原告證據(jù)僅能證明“出資與使用”，無(wú)法證明“借名”這一核心法律關(guān)系。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

口頭借名買(mǎi)房極難被法院認(rèn)可，尤其涉及限價(jià)房、經(jīng)適房等政策性住房；

僅有轉(zhuǎn)賬、持票、居住等事實(shí)，不足以推翻產(chǎn)權(quán)登記，必須有明確合意證據(jù)（如協(xié)議、錄音、微信等）；

共同借款人身份會(huì)削弱“代付”主張，法院可能視為共同債務(wù)履行；

子女為父母購(gòu)房出資，若無(wú)明確約定，易被認(rèn)定為贈(zèng)與或贍養(yǎng)行為；

限價(jià)房借名風(fēng)險(xiǎn)極高，即使實(shí)際出資，也可能無(wú)法確權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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