2025年，北京寫字樓市場進(jìn)入深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)重構(gòu)的關(guān)鍵階段。租賃端呈現(xiàn)續(xù)租主導(dǎo)、租戶議價(jià)權(quán)攀升的顯著特征，甲級寫字樓租金持續(xù)調(diào)整；投資端大宗交易規(guī)模大幅收縮，但商業(yè)零售資產(chǎn)逆勢受捧，疊加公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍政策落地，為市場注入新的發(fā)展動(dòng)能。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，盡管市場仍面臨供需平衡挑戰(zhàn)，但局部企穩(wěn)跡象與政策利好正在重塑行業(yè)發(fā)展邏輯。

01 甲級寫字樓市場：續(xù)租成主流 租金調(diào)整趨緩

2025年北京甲級寫字樓市場需求端持續(xù)保持理性態(tài)勢，租戶成本控制意識顯著提升，搬遷行為愈發(fā)謹(jǐn)慎。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全年寫字樓市場中續(xù)租成交逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，尤其是第四季度，多數(shù)企業(yè)為規(guī)避裝修、復(fù)原等一次性大額支出，選擇在同一樓宇內(nèi)續(xù)租或縮租，進(jìn)一步鞏固了續(xù)租交易的主導(dǎo)性地位。在此背景下，業(yè)主方策略明顯轉(zhuǎn)向，優(yōu)先保障出租率成為核心目標(biāo)，通過租約重組、下調(diào)租金等方式積極留住現(xiàn)有租戶。

從核心數(shù)據(jù)來看，2025年第四季度北京甲級寫字樓市場無新增供應(yīng)入市，存量物業(yè)持續(xù)去化推動(dòng)空置率微幅回落。截至年末，整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至15.2%（統(tǒng)計(jì)口徑不含全市自用項(xiàng)目），全市凈吸納量達(dá)21,790平方米，雖較上季度略有下滑，但核心子市場的集中租賃成交支撐市場呈現(xiàn)改善跡象。區(qū)域分化特征愈發(fā)明顯，CBD和望京區(qū)域憑借業(yè)主的租金讓利策略，去化表現(xiàn)相對突出。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

租金調(diào)整持續(xù)深化的同時(shí)，市場定價(jià)透明度顯著提升。2025年第四季度，北京甲級寫字樓平均月租金為每平方米210元，環(huán)比下跌5.6%，同比下滑16.3%。值得關(guān)注的是，租金下行速度已顯現(xiàn)放緩跡象，仲量聯(lián)行預(yù)測，2026年全年平均租金降幅將收窄至6.6%，反映出部分子市場租賃表現(xiàn)的局部企穩(wěn)。但隨著2026年預(yù)計(jì)70萬平方米新項(xiàng)目的集中交付，尤其是90%新增供應(yīng)集中于東部子市場，未來租金仍將面臨一定下行壓力。

新興需求亮點(diǎn)同樣值得關(guān)注。在非續(xù)租類交易中，醫(yī)美、體檢等健康服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域以及人工智能應(yīng)用企業(yè)正逐步成為增量需求的重要來源，為市場注入新的活力。

仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“盡管租金調(diào)整節(jié)奏或?qū)②吘?，但市場仍將維持租戶主導(dǎo)格局，對業(yè)主而言，保出租率將繼續(xù)優(yōu)先于追求租金增長?！?/p>

02 投資市場：大宗交易遇冷 零售資產(chǎn)受捧+REITs擴(kuò)容引機(jī)遇

與租賃市場的調(diào)整態(tài)勢相呼應(yīng)，2025年北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場同樣呈現(xiàn)放緩節(jié)奏。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全年大宗成交總額錄得約180億元，較2024年下降58%，較過去五年均值大致減半，第四季度市場活躍度進(jìn)一步走弱。從資產(chǎn)類別來看，商業(yè)零售資產(chǎn)成為資本關(guān)注的焦點(diǎn)，展現(xiàn)出相對較強(qiáng)的抗周期屬性。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

典型案例層面，第四季度英格卡購物中心宣布與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，設(shè)立專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金共同持有包括北京薈聚在內(nèi)的三座購物中心資產(chǎn)，英格卡繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理運(yùn)營，這一交易被視為零售資產(chǎn)價(jià)值重估的重要信號，其后續(xù)進(jìn)展備受市場關(guān)注。從投資主體來看，自用型買家和險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)成為市場主要參與者，反映出當(dāng)前投資市場的謹(jǐn)慎心態(tài)。

政策層面的重大突破為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來長期利好。2025年，中國證監(jiān)會(huì)與國家發(fā)改委相繼發(fā)布相關(guān)政策，將超大特大城市的超甲級及甲級商務(wù)樓宇項(xiàng)目、四星級及以上酒店項(xiàng)目納入公募REITs試點(diǎn)范圍，標(biāo)志著公募REITs底層資產(chǎn)范圍正式擴(kuò)圍至商業(yè)辦公與酒店領(lǐng)域。此前，北京已涌現(xiàn)出創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT、華夏金隅智造工場REIT等成功案例，其中首農(nóng)REIT底層資產(chǎn)為首農(nóng)元中心項(xiàng)目，引入快手、小米總部入駐，上市首日漲幅超28%，充分印證了市場對優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化的認(rèn)可。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“中國公募REITs市場的進(jìn)一步擴(kuò)圍，將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細(xì)化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營韌性突出的項(xiàng)目帶來流動(dòng)性溢價(jià)?！?/p>

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一政策將顯著提升商業(yè)辦公資產(chǎn)的市場流動(dòng)性，有效推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動(dòng)性壓力。

03 市場展望：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存 精細(xì)化運(yùn)營成核心競爭力

展望2026年，北京寫字樓市場將面臨新增供應(yīng)集中入市與需求緩慢復(fù)蘇的雙重考驗(yàn)，空置率階段性上升壓力仍存，但租金下行幅度有望進(jìn)一步收窄。區(qū)域分化、業(yè)態(tài)升級與政策紅利將成為驅(qū)動(dòng)市場發(fā)展的核心變量，西部子市場的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)需求與東部市場的存量優(yōu)化機(jī)遇形成互補(bǔ)，推動(dòng)市場結(jié)構(gòu)持續(xù)重構(gòu)。

對于行業(yè)參與者而言，業(yè)主方需持續(xù)優(yōu)化租約策略，強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營能力，通過提升樓宇品質(zhì)與服務(wù)水平吸引優(yōu)質(zhì)租戶；投資者則需聚焦核心區(qū)位、經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把握公募REITs擴(kuò)容帶來的流動(dòng)性紅利。在“內(nèi)卷與進(jìn)化”的行業(yè)變革背景下，商業(yè)辦公市場正加速從增量擴(kuò)張向存量優(yōu)化轉(zhuǎn)型，精細(xì)化資產(chǎn)管理能力將成為企業(yè)穿越周期的核心競爭力。