（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王志遠(yuǎn)與李國(guó)棟系多年鄰居。2013年，李國(guó)棟取得北京市一套限價(jià)商品住房（一號(hào)房屋，71.17㎡）的購(gòu)房資格，但因無(wú)力支付房款，主動(dòng)提出由王志遠(yuǎn)“借名”購(gòu)買，并索要7萬(wàn)元好處費(fèi)。

2014年1月21日，雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定：

王志遠(yuǎn)以李國(guó)棟名義向甲公司支付購(gòu)房款639,720元；

房屋歸王志遠(yuǎn)所有；

李國(guó)棟在適當(dāng)時(shí)機(jī)配合過(guò)戶。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，王志遠(yuǎn)即以李國(guó)棟名義付清全部房款，并陸續(xù)支付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、辦證費(fèi)、稅費(fèi)等共計(jì)27,725.32元，另向李國(guó)棟支付7萬(wàn)元好處費(fèi)。

2015年10月，房屋交付時(shí)，李國(guó)棟突然反悔，要求王志遠(yuǎn)再加價(jià)30萬(wàn)元，否則拒絕交房。此后，李國(guó)棟自行收房并出租，始終未將房屋交付王志遠(yuǎn)。

2018年，房屋登記至李國(guó)棟名下，性質(zhì)為“出讓/限價(jià)商品住房”。王志遠(yuǎn)遂起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)借名協(xié)議無(wú)效；

返還全部已付款項(xiàng)737,445.32元；

賠償房屋增值損失108萬(wàn)余元。

訴訟中，乙公司評(píng)估：若一號(hào)房屋按普通商品房計(jì)，2019年市場(chǎng)價(jià)值約230萬(wàn)元。但因系限價(jià)房，5年內(nèi)不得上市交易，且未來(lái)出售需補(bǔ)繳約58萬(wàn)元土地收益金。

李國(guó)棟承認(rèn)收到全部款項(xiàng)，同意返還本金，但拒絕賠償損失，稱“借名本身違法，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由王志遠(yuǎn)自擔(dān)”。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認(rèn)雙方2014年1月21日簽訂的借名買房協(xié)議無(wú)效；

二、李國(guó)棟返還王志遠(yuǎn)購(gòu)房款、好處費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)737,445.32元；

三、李國(guó)棟賠償王志遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元；

四、駁回王志遠(yuǎn)其他訴訟請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

限價(jià)房借名協(xié)議因損害公共利益而無(wú)效

限價(jià)商品住房是政府面向特定低收入群體提供的保障性住房，購(gòu)房資格具有專屬性、排他性。

→ 允許無(wú)資格者借名購(gòu)買，破壞住房保障制度公平性，損害社會(huì)公共利益，依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

雙方均有過(guò)錯(cuò)，但出名人惡意更重

王志遠(yuǎn)明知無(wú)資格仍參與借名，存在過(guò)錯(cuò)；

但李國(guó)棟主動(dòng)提議、收取好處費(fèi)、事后反悔、擅自出租房屋，主觀惡意明顯；

→ 法院認(rèn)定其過(guò)錯(cuò)程度更大，應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

損失賠償不等于房屋增值，而是機(jī)會(huì)損失補(bǔ)償

因限價(jià)房不能自由交易，王志遠(yuǎn)無(wú)法獲得完整產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)售收益。

→ 法院未支持其按商品房評(píng)估值計(jì)算的108萬(wàn)損失，而是基于：

王志遠(yuǎn)已全額出資；

房屋客觀升值；

存款利息遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅；

李國(guó)棟先行違約； → 酌定賠償50萬(wàn)元，體現(xiàn)公平原則。

已付款項(xiàng)必須全額返還

合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還。李國(guó)棟對(duì)收款金額無(wú)異議，737,445.32元應(yīng)如數(shù)退還。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

限價(jià)房、經(jīng)適房、公租房等政策性住房，一律禁止借名！即使有書(shū)面協(xié)議也屬無(wú)效；

出名人反悔后擅自占有、出租房屋，將加重其過(guò)錯(cuò)責(zé)任；

損失賠償≠房屋市價(jià)，法院通常酌定“機(jī)會(huì)損失”，遠(yuǎn)低于評(píng)估值；

切勿輕信“內(nèi)部指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”，政策房資格不可交易！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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