（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國(guó)、李秀芳系夫妻，趙明為其獨(dú)生女。2004年，趙建國(guó)所在單位傳出內(nèi)部購房消息，為享受可能的優(yōu)惠，二人決定以當(dāng)時(shí)尚在外地讀書的女兒趙明名義購房。

2004年9月，趙明與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于北京的一套住宅（以下簡(jiǎn)稱一號(hào)房屋），總價(jià)71萬余元。其中首付款約31萬元，貸款40萬元。2007年，一號(hào)房屋取得產(chǎn)權(quán)證，登記在趙明一人名下。

購房后，趙建國(guó)、李秀芳自2006年起一直居住在一號(hào)房屋，并持有購房合同、貸款合同、發(fā)票、房產(chǎn)證原件及歷年物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)饫U費(fèi)憑證。二人稱：

“所有房款均由我們支付，只是借用女兒名字，從未贈(zèng)與，也未想過過戶。”

然而，自2014年起，趙明多次以一號(hào)房屋為抵押物辦理貸款，相關(guān)抵押登記信息在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中均有記錄。趙建國(guó)夫婦持有的房產(chǎn)證為早期版本，未體現(xiàn)后續(xù)抵押情況。

2019年，因趙明及其丈夫王磊（外籍）拖欠債權(quán)人張偉借款，法院作出A號(hào)民事判決，判令趙明、王磊償還本金及利息。判決生效后，張偉申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院于2020年查封并擬拍賣登記在趙明名下的一號(hào)房屋。

趙建國(guó)、李秀芳隨即提出執(zhí)行異議，主張：

“我們是實(shí)際出資人和真實(shí)所有權(quán)人，房屋是我們唯一住房，應(yīng)停止執(zhí)行?！?/strong>

法院審查后作出B號(hào)執(zhí)行裁定，駁回其異議。二人遂提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)并排除執(zhí)行。

庭審中，趙建國(guó)提交部分銀行流水，顯示其曾在2003–2004年間向趙明賬戶存入多筆現(xiàn)金（合計(jì)約31萬元），但未能提供完整轉(zhuǎn)賬鏈或書面代持協(xié)議。趙明、王磊經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵ィ辔创疝q。

另查明，趙建國(guó)、李秀芳名下無其他房產(chǎn)，且年事已高、患有疾病，目前仍居住在一號(hào)房屋內(nèi)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回趙建國(guó)、李秀芳的全部訴訟請(qǐng)求。

? 其對(duì)一號(hào)房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

核心結(jié)論：僅有出資+長(zhǎng)期居住+持有證件，不足以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記效力；借名買房風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由出名人與借名人自行承擔(dān)。

三、法院說理要點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，具有公示公信效力

一號(hào)房屋自2007年起即登記在趙明名下，對(duì)外具有法律效力；

債權(quán)人張偉基于登記信賴申請(qǐng)執(zhí)行，應(yīng)受法律保護(hù)。

父母出資購房，不能當(dāng)然認(rèn)定為借名買房

從家庭習(xí)俗看，父母為子女購房出資，常見情形包括贈(zèng)與、資助、借款或代持；

僅憑出資行為、居住事實(shí)、持有票據(jù)等，不足以證明存在借名合意。

長(zhǎng)達(dá)十余年未過戶，放任風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大

房屋2007年已辦證，2014年起趙明多次抵押，趙建國(guó)夫婦從未主張權(quán)利或要求過戶；

法院認(rèn)為：“其應(yīng)預(yù)見借名風(fēng)險(xiǎn)，并自行承擔(dān)后果。”

證據(jù)不足以證明“借名”而非“贈(zèng)與”

無書面代持協(xié)議；

銀行流水不完整，無法完全對(duì)應(yīng)購房款；

趙明作為完全民事行為能力人，長(zhǎng)期以房屋抵押融資，進(jìn)一步強(qiáng)化其所有權(quán)外觀。

同情不等于支持

法院雖對(duì)老人境遇表示理解，但強(qiáng)調(diào)：“法律保護(hù)的是合法權(quán)利，而非情感訴求。”

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“借名買房”是高風(fēng)險(xiǎn)行為，尤其用于規(guī)避政策或單位福利時(shí)：

一旦登記人負(fù)債、離婚或反悔，出資人極難追回房屋。

僅有出資+居住+拿房產(chǎn)證 ≠ 所有權(quán)：

法院更看重書面協(xié)議、資金流向閉環(huán)、及時(shí)確權(quán)行動(dòng)。

十年不過戶，等于默認(rèn)放棄權(quán)利：

登記人多年行使處分權(quán)（如抵押、出租），將嚴(yán)重削弱“借名”主張可信度。

唯一住房≠不可執(zhí)行：

若房屋面積過大、價(jià)值過高，或被執(zhí)行人有其他安置可能，法院仍可執(zhí)行。

正確做法：

如確需借名，務(wù)必簽訂書面代持協(xié)議；

保留完整付款憑證（備注用途）；

在條件允許時(shí)立即辦理過戶；

避免讓登記人設(shè)立抵押或出售。

血淚教訓(xùn)：

本案中，父母本想為女兒安家，卻因未做法律安排，最終既失去房屋控制權(quán)，又無法阻止執(zhí)行。

親情可貴，但產(chǎn)權(quán)必須落在紙上。