（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告李建國(guó)與第三人王秀蘭系夫妻，雙方結(jié)婚近四十年。被告趙明與錢芳亦為夫妻。

一號(hào)房屋原登記在李建國(guó)個(gè)人名下，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2010年起，趙明夫婦開始居住該房屋，未支付租金。

2011年8月，王秀蘭與趙明簽訂《私宅平房買賣協(xié)議》，約定將一號(hào)房屋以90萬元出售。2012年11月29日，李建國(guó)與王秀蘭共同前往精誠(chéng)公證處，簽署《委托書》，載明：“因李建國(guó)身體不便，委托朋友錢芳代為辦理一號(hào)房屋的出售、簽約、過戶等全部手續(xù)�！倍司谖袝虾炞洲嘤　�

2012年12月27日，錢芳作為受托人，代理李建國(guó)與趙明簽訂《存量房屋買賣合同》，并將一號(hào)房屋過戶至趙明名下。2013年1月，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)總房款為92.6萬元，趙明已通過借款抵扣、現(xiàn)金支付等方式付清全款。

李建國(guó)長(zhǎng)期未對(duì)房屋被占用提出異議。直至2020年，因其孫子需落戶才得知房屋已過戶，遂于2024年起訴，主張：

其對(duì)賣房不知情，公證時(shí)被催促簽字，未看清內(nèi)容；

錢芳作為買方配偶，代理賣房構(gòu)成“自己代理”；

趙明夫婦與王秀蘭惡意串通損害其利益；

請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效，并將房屋恢復(fù)登記至其名下。

趙明夫婦辯稱：

房屋買賣價(jià)格合理；

李建國(guó)親自到場(chǎng)公證，應(yīng)視為知情同意；

夫妻共同生活多年，不可能對(duì)售房毫不知情；

自2011年起即實(shí)際占有房屋，李建國(guó)從未主張權(quán)利。

王秀蘭承認(rèn)曾向趙明借款，也承認(rèn)李建國(guó)起初不同意賣房，但表示后續(xù)因債務(wù)壓力促成交易。

二、裁判結(jié)果（B號(hào)判決）

法院判決：駁回原告李建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

原告親自簽署公證委托書，應(yīng)視為對(duì)售房行為明知

李建國(guó)雖稱“以為是辦借款公證”，但其本人前往公證處，在載明“出售房屋”“委托他人辦理過戶”的《委托書》上簽字，且無證據(jù)證明存在欺詐、脅迫情形，應(yīng)認(rèn)定其對(duì)房屋買賣及委托事項(xiàng)知情并同意。

不存在惡意串通損害第三人利益的情形

買賣價(jià)格符合2011年市場(chǎng)行情，購(gòu)房款已實(shí)際付清，趙明夫婦自2011年起長(zhǎng)期居住且未付租金，李建國(guó)作為產(chǎn)權(quán)人及家庭成員，多年未提出異議，不合常理，可反證其知曉交易事實(shí)。

“自己代理”不成立

錢芳雖為買方配偶，但其代理行為基于李建國(guó)與王秀蘭共同出具的合法公證委托書，并非無權(quán)代理或自我交易。委托權(quán)限明確，代理程序合法，不違反禁止性規(guī)定。

測(cè)繪圖真?zhèn)闻c合同效力無直接關(guān)聯(lián)

原告主張房產(chǎn)證附圖系偽造，但未提供鑒定或行政確認(rèn)依據(jù)，且即使存在測(cè)繪瑕疵，亦屬行政管理問題，不影響民事合同效力。

綜上，房屋買賣合同系各方真實(shí)意思表示，程序合法，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

公證委托具有高度法律效力，簽字即擔(dān)責(zé)

即使未仔細(xì)閱讀文件，只要具備完全民事行為能力并在公證員面前簽字，法院通常推定當(dāng)事人知悉內(nèi)容并自愿接受約束。切勿因“信任配偶”或“趕時(shí)間”而草率簽署。

“不知情”難以對(duì)抗公證+長(zhǎng)期占有事實(shí)

若房屋被他人長(zhǎng)期無償占用，產(chǎn)權(quán)人多年未主張權(quán)利，法院將結(jié)合生活常理推定其默示同意。維權(quán)應(yīng)及時(shí)，拖延可能被視為放棄權(quán)利。

夫妻一方處分共有房產(chǎn)，另一方簽字=共同處分

即使房產(chǎn)登記在一人名下，只要配偶在委托書、合同或公證文件中簽字，即構(gòu)成對(duì)處分行為的認(rèn)可，事后以“不知情”反悔極難獲支持。

“自己代理”需滿足嚴(yán)格條件，本案不構(gòu)成

《民法典》第168條禁止代理人以被代理人名義與自己交易，但若事先取得被代理人明確授權(quán)（如公證委托），則不違法。

主張合同無效需充分舉證“惡意串通”

僅憑“價(jià)格偏低”“關(guān)系特殊”不足以證明惡意串通。必須提供錄音、書面協(xié)議、資金異常流向等直接證據(jù)，否則法院不予采信。

律師建議：涉及房產(chǎn)處分時(shí)，務(wù)必親自審閱所有文件，尤其是公證材料。如對(duì)配偶處置房產(chǎn)有異議，應(yīng)立即提出并保留證據(jù)（如報(bào)警、書面聲明）。一旦完成過戶且對(duì)方實(shí)際占有，再行撤銷將極為困難。