（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周梅與吳建國(guó)于1981年結(jié)婚，婚姻關(guān)系持續(xù)至今。1993年，吳建國(guó)在婚姻存續(xù)期間，通過(guò)房改政策購(gòu)得一號(hào)房屋（建筑面積67.61㎡），后于2024年取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，登記在吳建國(guó)一人名下。

2024年11月12日，吳建國(guó)在未告知、更未征得周梅同意的情況下，與鄭強(qiáng)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號(hào)房屋以50萬(wàn)元價(jià)格出售，并迅速完成過(guò)戶。鄭強(qiáng)之子鄭浩（系甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司員工）作為代理人全程參與交易。

然而，經(jīng)市場(chǎng)查詢，同小區(qū)同類戶型掛牌均價(jià)約11.6萬(wàn)元/㎡，總價(jià)超780萬(wàn)元，而該交易單價(jià)僅約7400元/㎡，不足市場(chǎng)價(jià)的6%。更蹊蹺的是，鄭強(qiáng)僅支付了5萬(wàn)元購(gòu)房款，其余款項(xiàng)至今未付。

周梅得知后立即報(bào)警。在派出所調(diào)解下，雙方曾簽署《撤銷協(xié)議》，但因后續(xù)爭(zhēng)議未徹底解決，周梅遂起訴至法院，請(qǐng)求：

確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效；

將一號(hào)房屋恢復(fù)登記至吳建國(guó)名下。

吳建國(guó)當(dāng)庭承認(rèn)：自己患重病、情緒低落，未經(jīng)妻子同意私自賣房，售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

鄭強(qiáng)辯稱：曾上門看房，吳建國(guó)稱“妻子知情并同意”，自己已支付5萬(wàn)元及2.6萬(wàn)余元稅費(fèi)，屬于善意購(gòu)買。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)吳建國(guó)與鄭強(qiáng)簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；

鄭強(qiáng)于7日內(nèi)配合將一號(hào)房屋恢復(fù)登記至吳建國(guó)名下；

吳建國(guó)退還鄭強(qiáng)已付購(gòu)房款5萬(wàn)元及稅費(fèi)26725.24元，合計(jì)76725.24元。

周梅勝訴！成功追回被擅自出售的夫妻共有房產(chǎn)。

三、法院說(shuō)理

一號(hào)房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)

房屋雖登記在吳建國(guó)一人名下，但系婚姻關(guān)系存續(xù)期間通過(guò)房改購(gòu)得，依法屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，處分需雙方共同同意。

買方非“善意第三人”

鄭強(qiáng)父子知曉吳建國(guó)有配偶且共同居??；

交易價(jià)格嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)值（不足6%）；

僅支付5萬(wàn)元即完成過(guò)戶，明顯不符合正常交易邏輯；

鄭浩身為房產(chǎn)中介人員，具備專業(yè)判斷能力，卻未核實(shí)配偶同意情況。

綜上，不構(gòu)成善意取得。

惡意串通或重大過(guò)失導(dǎo)致合同無(wú)效

法院認(rèn)為，該交易嚴(yán)重?fù)p害周梅的合法權(quán)益，符合《民法典》第154條“惡意串通損害他人合法權(quán)益”的無(wú)效情形，或至少構(gòu)成無(wú)權(quán)處分+非善意取得，合同自始無(wú)效。

房屋應(yīng)恢復(fù)原狀，已付款項(xiàng)應(yīng)返還

合同無(wú)效后，房屋應(yīng)返還原權(quán)利人；鄭強(qiáng)已付的合理款項(xiàng)（房款+必要稅費(fèi)），由過(guò)錯(cuò)方吳建國(guó)予以退還。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

婚內(nèi)房產(chǎn)，即使只寫一人名字，也屬夫妻共有！

房改房、商品房、繼承房等，只要在婚姻期間取得，無(wú)論登記在誰(shuí)名下，原則上都是共同財(cái)產(chǎn)。單方出售無(wú)效！

“低價(jià)+現(xiàn)金+快速過(guò)戶”是惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)典型特征

若發(fā)現(xiàn)配偶以明顯不合理低價(jià)賣房，且買家未查配偶意見(jiàn)、未走資金監(jiān)管、迅速過(guò)戶，極可能涉嫌惡意串通。

中介人員參與交易，更難主張“不知情”

本案中，買家之子是房產(chǎn)中介，法院對(duì)其注意義務(wù)要求更高。普通買家尚可辯稱“不懂”，專業(yè)人士則難免責(zé)。

立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止二次轉(zhuǎn)賣

周梅在起訴前申請(qǐng)了訴前查封，成功凍結(jié)房屋過(guò)戶，這是維權(quán)關(guān)鍵一步！若房屋被再次轉(zhuǎn)賣，追回難度將劇增。

派出所調(diào)解協(xié)議不能替代法院確權(quán)

雖然雙方曾在派出所簽《撤銷協(xié)議》，但未完成產(chǎn)權(quán)回轉(zhuǎn)，仍需通過(guò)訴訟確認(rèn)合同無(wú)效并強(qiáng)制過(guò)戶。

律師建議：若您發(fā)現(xiàn)配偶擅自賣房，請(qǐng)立即：

? 查詢房屋是否已過(guò)戶；

? 向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全；

? 起訴確認(rèn)合同無(wú)效+返還原物。

時(shí)間就是權(quán)利，拖延可能導(dǎo)致“善意第三人”出現(xiàn)，維權(quán)失??！