（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告周明與吳芳原系夫妻，1998年結(jié)婚，2014年離婚。

一號房屋系周明于2002年使用工齡從單位以成本價購買的自管公房，并登記在其個人名下，屬夫妻婚姻存續(xù)期間取得的共同財產(chǎn)。

2009年底，周明因資金緊張，與其外甥女林婷（被告）商議：假借房屋買賣名義向銀行申請按揭貸款，實際并無真實交易意圖。雙方約定，貸款由周明使用，并由其按月償還。

2010年1月12日，周明與林婷簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋總價65萬元，其中52萬元通過甲銀行按揭支付。2010年1月14日，一號房屋過戶至林婷名下。此后，貸款52萬元由周明實際使用，并持續(xù)向林婷轉(zhuǎn)賬用于還貸。

2017年9月，林婷將一號房屋出售給案外人，實際成交價342萬元。周明、吳芳認為：

雙方2010年合同系“通謀虛偽意思表示”，應屬無效；

房屋本屬夫妻共有，售房款應返還；

遂起訴請求確認合同無效，并要求林婷返還342萬元及利息。

林婷辯稱：

2003年其母親已以15萬元從周明夫婦處購得一號房屋，僅未過戶；

2010年僅為配合貸款，房屋早已不屬于周明；

且周明曾收取其220萬元，性質(zhì)為借款而非售房款分割。

另查明，在此前關(guān)聯(lián)訴訟中，法院已認定：

周明主張“委托林婷賣房”缺乏證據(jù)；

其與林婷母親2003年簽有《房地產(chǎn)買賣合同》，雖對效力有爭議，但林婷一家自2003年起長期占有使用房屋。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認周明與林婷于2010年1月12日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

駁回周明、吳芳要求返還342萬元售房款及利息的訴訟請求。

三、法院說理

虛假買賣合同因違法而無效

雙方均承認2010年合同無真實買賣合意，僅為套取銀行貸款，屬于《合同法》第52條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”，依法應認定無效。

合同無效≠自動返還售房款

雖然2010年合同無效，但一號房屋權(quán)屬本身存在歷史爭議：

2003年周明夫婦曾與林婷母親簽署《房地產(chǎn)買賣合同》；

林婷一家自2003年起實際占有房屋；

周明對2003年合同真實性無法合理解釋；

此前委托合同糾紛已被兩級法院駁回。

因此，房屋是否仍屬周明夫婦共有財產(chǎn)尚不明確，在權(quán)屬基礎(chǔ)未厘清前，不宜直接處理售房款返還問題。

款項性質(zhì)存在重大爭議

林婷已向周明轉(zhuǎn)賬220萬元，周明在另案中稱系“售房款返還”，但在借貸案中又否認借款，陳述前后矛盾，進一步加劇事實認定難度。

綜上，法院僅確認2010年合同無效，但對售房款返還請求暫不予支持。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

“假買賣真貸款”屬于違法行為，合同必然無效

無論是否成功還款，此類行為擾亂金融秩序，違反法律強制性規(guī)定，法院一律認定合同無效，且可能面臨銀行追責或征信影響。

合同無效后，財產(chǎn)返還需以權(quán)屬清晰為前提

即使買賣合同被確認無效，若房屋本身存在更早的轉(zhuǎn)讓、贈與或家庭協(xié)議，法院不會直接推定原產(chǎn)權(quán)人當然恢復所有權(quán)。

長期由他人占有+歷史交易痕跡=權(quán)屬復雜化

本案中，2003年合同雖形式瑕疵，但結(jié)合14年實際占有、裝修、使用等事實，足以動搖原產(chǎn)權(quán)人的絕對權(quán)利主張。

口頭“借名”“代持”風險極高，必須書面約定

若確需親屬代持或配合貸款，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確權(quán)屬、用途、退出機制，并保留完整資金流水，否則極易被認定為真實交易。

不要用“虛假合同”解決資金困難

此類操作看似便捷，實則埋下巨大隱患：一旦房屋升值、親屬反目或發(fā)生繼承，原產(chǎn)權(quán)人可能既失房又失錢，維權(quán)成本遠超預期。

律師建議：涉及房產(chǎn)與貸款的重大安排，務(wù)必咨詢專業(yè)律師設(shè)計合規(guī)路徑。切勿為短期資金需求，采用“假買賣”“假贈與”等高風險手段，最終可能人財兩空。