（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2024年6月1日，劉明與王磊簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定劉明將一號房屋以總價(jià)695萬元出售給王磊。合同明確：

定金70萬元（已付）；

首付款550萬元應(yīng)于過戶前2個(gè)工作日內(nèi)通過銀行資金存管支付；

雙方須在2024年11月28日前完成過戶。

簽約時(shí)，雙方另簽署一份《網(wǎng)上簽約授權(quán)委托書》，載明網(wǎng)簽價(jià)格為107萬元——遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，明顯用于規(guī)避稅費(fèi)。

此后，雙方就網(wǎng)簽價(jià)格發(fā)生嚴(yán)重分歧：

劉明要求按真實(shí)交易價(jià)695萬元網(wǎng)簽，否則將多繳約48萬元個(gè)稅；

王磊堅(jiān)持按107萬元網(wǎng)簽，并稱“必須先網(wǎng)簽才能辦貸款和付首付”。

因無法達(dá)成一致，網(wǎng)簽未辦理，首付款也未支付。

2024年11月底，劉明以“王磊逾期付款超15日”為由，發(fā)函要求解除合同、收回房屋、索賠違約金。

王磊則反訴稱：是劉明拒不配合網(wǎng)簽導(dǎo)致無法付款，自己無違約，合同應(yīng)繼續(xù)履行，并同意一次性付清剩余603萬元房款。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 合同繼續(xù)履行；

? 王磊7日內(nèi)支付剩余房款603萬元；

? 劉明收款后3日內(nèi)配合過戶；

? 駁回劉明解除合同及違約金請求；

? 駁回王磊要求劉明支付違約金的反訴請求。

買方勝訴可拿房，但賣方不因拒低網(wǎng)簽而擔(dān)責(zé)！

三、法院說理

付款與網(wǎng)簽順序：應(yīng)先網(wǎng)簽，再付款

雖然主合同未明確先后順序，但附件中的交易流程圖及中介公司陳述均表明：正常交易需先完成網(wǎng)簽，才能啟動(dòng)銀行存管和貸款審批。

→ 王磊要求先網(wǎng)簽再付款，符合行業(yè)慣例，不構(gòu)成違約。

賣方拒絕“陰陽合同”不構(gòu)成違約

雙方雖在《網(wǎng)簽授權(quán)書》中寫107萬元，但真實(shí)交易價(jià)為695萬元。

法院認(rèn)為：以明顯低價(jià)網(wǎng)簽系規(guī)避國家稅收，損害公共利益，劉明拒絕配合，雖違反形式約定，但實(shí)質(zhì)上并無過錯(cuò)，不構(gòu)成違約。

合同目的仍可實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)解除

王磊明確表示愿一次性付清全款；

房屋已交付，僅剩過戶；

雙方爭議可通過依法納稅、按真實(shí)價(jià)格網(wǎng)簽解決。

→ 合同具備繼續(xù)履行條件，解除將造成資源浪費(fèi)，違背誠信原則。

雙方均無權(quán)主張違約金

劉明因合理拒簽“避稅網(wǎng)簽”不違約；

王磊因等待合法網(wǎng)簽未付款也不違約。

→ 僵局系政策與合同沖突所致，非單方惡意，故互不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“陰陽合同”風(fēng)險(xiǎn)極高，賣方有權(quán)拒絕！

雖然實(shí)踐中常見“低網(wǎng)簽高收款”，但一旦產(chǎn)生糾紛，法院可能認(rèn)定避稅條款無效。賣方若擔(dān)心稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或后續(xù)責(zé)任，完全可要求按真實(shí)價(jià)格網(wǎng)簽。

付款順序看“交易習(xí)慣”，不只看合同字面

即使合同未寫“先網(wǎng)簽后付款”，但結(jié)合中介流程、銀行操作規(guī)則，法院會(huì)認(rèn)定網(wǎng)簽是付款前提。買方不能以“合同沒寫”強(qiáng)行要求先打款。

房價(jià)高、稅費(fèi)大時(shí)，務(wù)必在合同中明確網(wǎng)簽價(jià)與稅費(fèi)承擔(dān)

本案爭議根源在于：695萬成交價(jià) vs 107萬網(wǎng)簽價(jià)，導(dǎo)致賣方可能多繳近50萬稅。

? 正確做法：在補(bǔ)充協(xié)議中寫明“網(wǎng)簽價(jià)格為XXX萬元，所有因網(wǎng)簽產(chǎn)生的額外稅費(fèi)由XX方承擔(dān)”。

買方有全款能力，是推動(dòng)合同繼續(xù)履行的關(guān)鍵

王磊之所以勝訴，核心在于當(dāng)庭承諾一次性付清603萬。若其堅(jiān)持要貸款且無法網(wǎng)簽，結(jié)果可能不同。

合同僵局≠自動(dòng)解除，法院傾向“繼續(xù)履行”

北京法院對房屋買賣合同持謹(jǐn)慎解除態(tài)度，尤其當(dāng)一方已入住、另一方愿履約時(shí)，更傾向促成交易完成。

律師建議：

若你是賣方，遇買家要求“做低網(wǎng)簽”，可書面聲明：“本人拒絕簽署任何與真實(shí)交易不符的網(wǎng)簽文件，由此導(dǎo)致的延遲不視為違約”。

若你是買方，務(wù)必確認(rèn)網(wǎng)簽價(jià)格是否可行，提前與稅務(wù)局、銀行溝通，避免卡在付款環(huán)節(jié)。