（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2024年7月13日，陳磊、陳靜兄妹與趙明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定以460萬(wàn)元購(gòu)買一號(hào)房屋。合同明確：

房屋無(wú)出租、無(wú)權(quán)利瑕疵；

買方支付定金50萬(wàn)元（首筆10萬(wàn)元于簽約當(dāng)日支付，第二筆40萬(wàn)元于7月20日前支付）；

雙方應(yīng)于2024年8月12日前完成過(guò)戶。

簽約當(dāng)日，陳磊向趙明轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元定金，并按約準(zhǔn)備支付第二筆款項(xiàng)。

然而，7月19日，趙明突然要求暫停付款，后以“原租客提起訴訟、主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”為由，拒絕繼續(xù)履行合同。

8月3日，陳磊兄妹發(fā)出《催告函》，趙明仍拒不履約。

因交易無(wú)法推進(jìn)，二人起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)合同于2024年9月10日解除；

趙明退還10萬(wàn)元定金，并支付違約金45萬(wàn)元（自行調(diào)低至成交價(jià)20%以下）。

趙明辯稱：

同意解除合同；

但只愿退5.4萬(wàn)元（稱另4.6萬(wàn)元已付給中介）；

違約非其主觀惡意，且違約金過(guò)高，請(qǐng)求調(diào)減。

甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司表示：若交易不成，愿按法院文書(shū)退還雙方各付的4.6萬(wàn)元居間費(fèi)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

三方簽署的《房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《居間服務(wù)合同》于2024年9月10日解除；

趙明于30日內(nèi)退還陳磊、陳靜定金10萬(wàn)元，并支付違約金10萬(wàn)元；

駁回原告關(guān)于45萬(wàn)元違約金的過(guò)高主張。

守約方勝訴！成功拿回全部定金+獲得違約賠償。

三、法院說(shuō)理

賣方隱瞞租賃關(guān)系，構(gòu)成根本違約

合同明確約定“房屋未出租”，但實(shí)際存在租客且已起訴主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)過(guò)戶。趙明作為產(chǎn)權(quán)人，負(fù)有如實(shí)披露義務(wù)，其行為已構(gòu)成根本違約。

買方有權(quán)解除合同并索賠

根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，若賣方逾期履行過(guò)戶義務(wù)超15日，買方有權(quán)解除合同并主張成交總價(jià)20%的違約金。本案中，趙明在履約關(guān)鍵期單方叫停交易，明顯違反約定。

定金應(yīng)全額退還，不得扣減中介費(fèi)用

10萬(wàn)元定金系直接支付給趙明，與中介費(fèi)無(wú)關(guān)。趙明以“部分錢給了中介”為由拒退，無(wú)法律依據(jù)。

違約金依法調(diào)減，但不低于定金罰則標(biāo)準(zhǔn)

法院認(rèn)為，違約金應(yīng)以填補(bǔ)損失為主、懲罰為輔。綜合考慮：

合同履行時(shí)間短；

趙明未惡意欺詐；

買方實(shí)際損失有限；

最終參照“雙倍返還定金”的賠償邏輯，將違約金調(diào)整為10萬(wàn)元（相當(dāng)于定金金額），既體現(xiàn)違約成本，又避免過(guò)度懲罰。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

簽約前務(wù)必核查房屋是否出租！

租客享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若未披露，即使合同有效，也可能因第三方主張權(quán)利導(dǎo)致交易失敗。建議：

查看物業(yè)記錄；

要求賣方書(shū)面承諾無(wú)租賃；

實(shí)地走訪鄰居或物業(yè)。

“定金”必須直接付給賣方，保留轉(zhuǎn)賬憑證

本案中，10萬(wàn)元直接轉(zhuǎn)入賣方賬戶，成為追索關(guān)鍵證據(jù)。切勿將定金轉(zhuǎn)給中介或第三方，否則可能被抵賴。

違約金可主張，但法院會(huì)酌情調(diào)整

雖然合同約定20%違約金（92萬(wàn)元），但法院通常結(jié)合實(shí)際損失、履約程度、過(guò)錯(cuò)程度綜合裁量。主張時(shí)可適當(dāng)降低，提高獲支持概率。

及時(shí)發(fā)《催告函》固定違約事實(shí)

陳磊兄妹在8月3日發(fā)函催告，為后續(xù)主張“根本違約”提供了時(shí)間節(jié)點(diǎn)證據(jù)。書(shū)面催告是維權(quán)關(guān)鍵一步！

中介費(fèi)可退，但需配合解約手續(xù)

若交易因賣方違約失敗，中介通常應(yīng)退還服務(wù)費(fèi)。但需簽署解約文件或配合法院執(zhí)行，建議在起訴時(shí)一并主張。

律師建議：若您遭遇賣方毀約，請(qǐng)立即：

? 停止支付后續(xù)款項(xiàng)；

? 發(fā)送書(shū)面催告函；

? 起訴要求解除合同+退定金+違約金。

拖延越久，賣方可能轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行難度加大！