（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1970年前后，李平因政策原因落戶至某村一號(hào)房屋（含兩間正房、一間儲(chǔ)藏室及院落），并在此居住。1990年，李平因生活需要搬離，房屋空置。

2003年端午節(jié)前后，鄰居張偉找到李平，稱其侄子張磊想使用一號(hào)房屋。此后，張磊一家長期居住該房屋至今，并對(duì)房屋進(jìn)行了多次修繕：更換門窗、打水泥地、建廁所、壘院墻等。

2023年，李平起訴稱：

“我當(dāng)年只是把房子借給張磊暫住，從未賣過。現(xiàn)在要求他們騰退返還。”

張偉、張磊辯稱：

“1997年就已花500元買下房屋，由張偉代付房款。因是熟人交易，沒簽合同，也沒法過戶。村里人都知道這事，李平20多年來從未要過房。”

為證明購房事實(shí)，張磊提交了：

12名村民聯(lián)名簽字摁手印的《情況說明》；

多位證人書面證言，證實(shí)當(dāng)年付款及交易過程；

村委會(huì)后續(xù)出具的說明，澄清此前“房屋歸李平”的證明僅用于門牌登記；

房屋長期修繕、居住事實(shí)。

李平則僅提供戶口本（地址仍為一號(hào)房屋）及一份已被村委會(huì)澄清的《房屋歸屬證明》，未能提供任何出借協(xié)議或催還證據(jù)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：駁回李平要求騰退返還一號(hào)房屋的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

戶籍地址≠房屋所有權(quán)

農(nóng)村普遍存在“人走戶留”現(xiàn)象，僅憑戶口登記在涉案房屋，不能證明產(chǎn)權(quán)歸屬。

村委會(huì)無權(quán)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬

雖然村委會(huì)曾出具“房屋歸李平所有”的證明，但其非法定物權(quán)登記機(jī)關(guān)，且事后已澄清該證明僅用于門牌用途，不具有確權(quán)效力。

農(nóng)村房屋買賣可口頭成立，關(guān)鍵看履行事實(shí)

法律未強(qiáng)制要求農(nóng)村房屋買賣必須書面。在登記制度不完善的年代，應(yīng)綜合判斷：

是否支付合理對(duì)價(jià)；

是否長期占有使用；

出賣人是否長期未主張權(quán)利；

村民是否普遍知曉交易。

20年未主張權(quán)利，不合常理

若僅為“出借”，李平在長達(dá)20余年中從未要求返還或收取租金，與常理不符。而張磊持續(xù)修繕、居住、以業(yè)主身份申請(qǐng)建房，更符合買受人行為特征。

村民證言具有高度可信度

農(nóng)村屬“熟人社會(huì)”，重大財(cái)產(chǎn)變動(dòng)鄰里皆知。12名村民聯(lián)名作證，結(jié)合其他證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈，足以認(rèn)定買賣關(guān)系成立。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“借房”必須留痕，否則難維權(quán)

農(nóng)村房屋出借，務(wù)必簽訂書面借用協(xié)議，明確期限、用途、返還條件，并保留催還記錄。口頭出借+長期不管=可能被認(rèn)定為買賣。

戶口本不是房產(chǎn)證

很多村民誤以為“戶口在哪兒，房就是誰的”。實(shí)際上，房屋權(quán)屬以實(shí)際交易和占有為準(zhǔn)，尤其在無產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村地區(qū)。

長期占有+修繕=強(qiáng)化權(quán)利主張

若您是買方，即使無法過戶，也應(yīng)：

保留付款憑證；

持續(xù)繳納水電物業(yè)費(fèi)；

對(duì)房屋進(jìn)行必要修繕；

爭取村民見證。這些都能在糾紛中成為關(guān)鍵證據(jù)。

村委會(huì)證明需謹(jǐn)慎對(duì)待

村委會(huì)出具的“房屋歸屬證明”僅具參考價(jià)值，不能替代法院確權(quán)。若內(nèi)容模糊，應(yīng)及時(shí)要求補(bǔ)充說明。

超過20年未主張權(quán)利，風(fēng)險(xiǎn)極高

法院會(huì)認(rèn)為：真正的房主不會(huì)對(duì)自家房產(chǎn)20年不聞不問。一旦對(duì)方形成穩(wěn)定占有，原主再主張返還，極難獲支持。

律師建議：若您涉及農(nóng)村房屋交易（無論買賣或出借），務(wù)必做到：

? 簽協(xié)議（哪怕簡單手寫）；

? 收/付款留憑證；

? 定期主張權(quán)利（如發(fā)函、錄音）；

? 爭取村集體見證。