（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1997年12月，張偉與昌平縣危舊房改造辦公室（簡(jiǎn)稱“危改辦”）簽訂《房屋買賣合同》，購買一號(hào)房屋（建筑面積約165㎡），總價(jià)47萬元。合同約定：

首期支付20萬元；

余款27萬元于1998年8月30日前付清；

危改辦于1997年12月19日前交房。

簽約當(dāng)日，張偉入住，并取得《住房證》，載明產(chǎn)權(quán)人為張偉。此后，他一直實(shí)際居住使用該房屋至今。

然而，因張偉父親張建國涉及一起金融詐騙案，其用于購房的70萬元被認(rèn)定為贓款。2004年，公安機(jī)關(guān)要求危改辦關(guān)聯(lián)單位甲公司（后承接該項(xiàng)目全部善后工作）退還其中20萬元購房款。甲公司照辦，但未通知張偉補(bǔ)交房款，也未催繳尾款。

20多年間，甲公司既未主張解除合同，也未要求張偉搬離。直到近年房?jī)r(jià)大漲，張偉申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲公司突然提出：

張偉“分文未付”；

合同已于2004年“口頭解除”；

房屋價(jià)格暴漲，繼續(xù)履約顯失公平；

本案已過20年訴訟時(shí)效。

張偉遂起訴，請(qǐng)求法院判令甲公司協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至其名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 甲公司于判決生效后7日內(nèi)，協(xié)助張偉將一號(hào)房屋登記至其名下。

張偉勝訴！成功鎖定27年居住權(quán)益，終獲法律確權(quán)。

三、法院說理

合同合法有效，甲公司系適格履約主體

1999年，甲公司通過四方協(xié)議正式承接一號(hào)房屋所在小區(qū)的“銷售及善后工作”，依法繼受原合同權(quán)利義務(wù)，成為張偉的合同相對(duì)方。

購房者已履行主要義務(wù)，且愿補(bǔ)足尾款

張偉自1997年入住至今，實(shí)際控制房屋超27年；

前案生效判決（A號(hào)判決）已確認(rèn)其支付過部分房款；

本案中，張偉主動(dòng)將剩余42.3萬元房款提存至法院賬戶，視為付款義務(wù)已履行完畢。

開發(fā)商從未有效行使合同解除權(quán)

甲公司稱2004年“貼封條、發(fā)告示”解除合同，但：

無證據(jù)證明通知送達(dá)張偉；

20年間未催款、未主張權(quán)利；

二審法院明確：解除權(quán)早已消滅，不得在房?jī)r(jià)上漲后反悔。

過戶請(qǐng)求不適用訴訟時(shí)效

最高人民法院明確：買受人已合法占有房屋的，請(qǐng)求過戶屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用3年或20年訴訟時(shí)效。

“情勢(shì)變更”不成立

房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)正常波動(dòng)，非不可預(yù)見、非不可抗力，不能成為拒絕履約的理由。甲公司作為專業(yè)開發(fā)主體，應(yīng)自行承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

長(zhǎng)期居住≠自動(dòng)獲得產(chǎn)權(quán)，但可成為確權(quán)關(guān)鍵

本案勝訴核心在于：持續(xù)、公開、和平占有房屋27年，結(jié)合合同、入住證明、繳費(fèi)意愿，形成完整證據(jù)鏈。

開發(fā)商“沉默20年”等于默認(rèn)繼續(xù)履約

若對(duì)方長(zhǎng)期不催款、不主張解除，反而允許你裝修、落戶、繳納物業(yè)費(fèi)，法院將視為默許合同繼續(xù)有效。

尾款未付≠合同無效，可當(dāng)庭補(bǔ)交

只要愿意補(bǔ)足房款（即使按原合同價(jià)），法院通常支持繼續(xù)履行。主動(dòng)提存至法院賬戶是最穩(wěn)妥方式。

“贓款退還不等于房款未付”

刑事追贓不影響民事合同效力。若你善意購房、不知資金來源違法，仍可主張合同權(quán)利。

開發(fā)商以“政策變化”“無法開票”拒辦證？不成立！

這些屬于其內(nèi)部管理問題，不能對(duì)抗已履約的購房者。法院可強(qiáng)制其配合過戶。

律師建議：若您購買的是90年代房改房、危改房、集資房等，至今未辦證，請(qǐng)立即：

? 收集合同、付款憑證、入住證明、物業(yè)繳費(fèi)記錄；

? 向現(xiàn)產(chǎn)權(quán)單位發(fā)函要求辦證；

? 若遭拒絕，盡快起訴確權(quán)+提存尾款。

拖延越久，開發(fā)商越可能以“解除合同”“情勢(shì)變更”抗辯！