（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1996年，劉建國與鄰居趙文山口頭約定：

趙文山將其位于村內(nèi)一號院落中的2.5間老房及對應(yīng)宅基地轉(zhuǎn)讓給劉建國；

作為對價，劉建國在該院西側(cè)空地上為趙文山新建兩間住房。

因當(dāng)時經(jīng)濟緊張，劉建國直到2002年才完成新建房屋。同年2月15日，雙方補簽《立契約》，明確：“原兩間半舊房及宅基歸劉建國所有，劉建國已在西側(cè)空院為趙文山建住宅兩間，現(xiàn)已交付使用?！?/strong>

此后，劉建國將原有五間北房全部拆除，重建八間，并陸續(xù)增建西廂房、洗澡間等，長期居住使用該宅院。

2016年趙文山去世后，其子趙強、趙偉提出異議，稱：

雙方只是“臨時借用”，并非買賣；

劉建國已有自家宅基地，違反“一戶一宅”規(guī)定；

宅基地不能買賣，契約應(yīng)屬無效。

2025年，劉建國起訴，請求法院確認2002年《立契約》合法有效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認劉建國與趙文山于2002年2月15日簽訂的《立契約》有效。

20年前的宅基地房屋買賣，獲法律認可！

三、法院說理

《立契約》系雙方真實意思表示，形式完備

有買賣雙方簽字；

由時任村干部代書；

三名村委成員作為見證人；

內(nèi)容與實際履行情況一致（劉建國確為趙文山建了兩間房）。

→ 被告雖質(zhì)疑真實性，但未提供任何反證，法院依法采信契約效力。

買方具備購房主體資格

劉建國為本村農(nóng)業(yè)家庭戶口，屬于集體經(jīng)濟組織成員，有權(quán)購買本村宅基地上房屋。

“一戶一宅”不否定買賣合同效力

法院明確指出：

“一戶一宅”是宅基地申請和審批的管理性規(guī)定，

并非禁止農(nóng)村房屋買賣的效力性強制性規(guī)定。

→ 即使劉建國名下另有宅院，也不導(dǎo)致本案買賣合同無效。

對價是否合理，不影響合同效力

被告稱“兩間新房換2.5間老房+宅基地，價值不對等”，但法院認為：

合同對價系雙方自愿協(xié)商；

房屋價值受年代、結(jié)構(gòu)、位置等多重因素影響；

只要不違反法律強制性規(guī)定，價格高低屬市場風(fēng)險，不影響合同效力。

未交付“紅本”不等于非買賣關(guān)系

雖然趙文山未將《集體土地建設(shè)用地使用證》交給劉建國，但：

劉建國已實際占有、翻建、擴建房屋近30年；

趙文山生前從未提出異議；

→ 足以證明雙方存在真實的買賣合意。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

農(nóng)村房屋買賣，本村村民之間一般有效

只要買方是同一集體經(jīng)濟組織成員（即本村農(nóng)業(yè)戶口），即使未過戶、未交紅本，長期實際占有+有書面協(xié)議=合同有效。

“補簽契約”同樣具有法律效力

很多農(nóng)村交易先履行、后補協(xié)議。只要內(nèi)容真實、簽字自愿、有見證人，法院通常認可其效力。

“一戶一宅”不是合同無效的理由

這是常見誤區(qū)！該政策約束的是宅基地的初次申請，不限制存量房屋的買賣、繼承或贈與。

宅基地本身不能買賣，但地上房屋可以

根據(jù)“地隨房走”原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，但僅限于本集體成員之間。

重要建議：務(wù)必保留證據(jù)鏈

書面協(xié)議（最好有村干部見證）；

付款或建房憑證；

長期居住、繳納水電、翻建記錄；

村委會或鄰居證言。

→ 這些都是未來確權(quán)、拆遷補償?shù)年P(guān)鍵依據(jù)！

若您在2000年前后通過“以房換房”“建房抵款”等方式取得農(nóng)村房屋，即使沒有過戶，也不要輕易放棄權(quán)利。

只要符合上述條件，可依法主張合同有效，鎖定產(chǎn)權(quán)權(quán)益！