中介的電話不再頻繁響起，朋友圈里的房源信息掛了半年無人問津，周時雨盯著手機屏幕上那套精心打掃過的上海房子，突然意識到這場等待可能沒有盡頭。

2025年11月，北京二手房網(wǎng)簽環(huán)比增長19.5%，上海增長24%，廣州增長22.89%。這些增長數(shù)字的背后，卻是“以價換量”的市場現(xiàn)實。

房子掛了近半年，調(diào)價三次，帶看二十多次，仍然找不到買主——這是許多二手房業(yè)主正在經(jīng)歷的現(xiàn)實。

01 格局轉(zhuǎn)換

二手房市場正在取代新房，成為中國房地產(chǎn)市場的主角。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2025年1月至11月，全國二手房交易面積已占交易總量的45%。這種轉(zhuǎn)變不是短期波動，而是長期趨勢。

發(fā)達國家普遍遵循這一規(guī)律：英國等國家的二手房交易占比普遍在70%以上，美國更是超過80%。中國一線城市已提前進入這一階段——上海、北京的二手房成交占比均已超過82%，相當于每成交5套房，就有4套是二手房。

市場重心轉(zhuǎn)移的背后，是城鎮(zhèn)化進程的變化。我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。

與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資正在下降。2025年1月至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降15.9%，這是各地落實“控增量”要求的反映。

02 業(yè)主困境

賣房，成為了一場考驗?zāi)托呐c心理承受力的持久戰(zhàn)。

周時雨在美國遠程賣房，遭遇了典型的“中介壓價套路”。她發(fā)現(xiàn)部分中介會強調(diào)“現(xiàn)在買家少”“人口出生率下降”，試圖壓低她的心理預(yù)期。有中介甚至直接告知：“除非是投資客，否則作為業(yè)主，聽別人說自己的房子不好，真的很不舒服。”

二手房交易周期正不斷拉長。一位房產(chǎn)經(jīng)紀人的帶看轉(zhuǎn)化率從2022年的帶看15-16組客戶能成交一單，到2024年需要帶看約45組才能促成一單。

對于計劃“賣舊買新”的業(yè)主而言，這種不確定性更加令人焦慮。為了鼓勵置換，財政部曾出臺政策，對出售自有住房并在一年內(nèi)再購房的納稅人退還個人所得稅，這項政策已延長至2025年底。

余樂樂希望趕在年底前完成交易以享受退稅優(yōu)惠，但面對買家“撿漏”式的砍價，她的置換鏈條卡住了。

03 買方市場

當下的購房者更加謹慎，也擁有更多選擇。

市場上演著消費降級與高端分化的雙重變奏。在上海、北京和杭州，總價300萬元以下房源成交占比均在六成以上，成為市場主力。與此同時，總價1000萬元以上的二手高端住宅成交也呈現(xiàn)普漲態(tài)勢。

面積偏好同樣呈現(xiàn)兩極分化：90平方米以內(nèi)的小戶型最受歡迎，而選擇140平方米以上大面積段的客群也在增多。后者更看重性價比，追求“一步到位”。

買方市場中，“性價比”成為關(guān)鍵詞。購房者會綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價格等因素，而區(qū)位偏遠、功能性缺失的遠郊老舊小區(qū)交易周期將進一步拉長。

購房決策周期明顯延長。有中介觀察發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的購房者“比我們還專業(yè)，連小區(qū)的物業(yè)費、車位配比都能背出來”。以前可能是中介勸客戶買，現(xiàn)在是客戶問得中介答不上來。

04 政策轉(zhuǎn)向

政策層面，“穩(wěn)定”成為2026年房地產(chǎn)市場的核心關(guān)鍵詞。

剛剛結(jié)束的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，將提法由“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

穩(wěn)定市場的“精準組合拳”將集中在三方面：處理存量、激活需求和防風險。

處理存量方面，各地將結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房等。

激活需求則聚焦于“好房子”建設(shè)，用品質(zhì)升級滿足改善性需求，讓“賣舊買新”的通道更加暢通。地方被要求“用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”。

長遠來看，推進現(xiàn)房銷售制度將成為趨勢，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風險。

05 未來格局

市場分化將是未來最顯著的特征，“好城市+好房子”的價值將進一步凸顯。

“十五五”時期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有空間，預(yù)計未來五年我國住房市場年均需求仍在約8.5億至9.5億平方米。其中改善性住房需求占比超四成，是未來住房消費的核心增長點。

核心一二線城市憑借堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，持續(xù)吸引高質(zhì)量人才流入，為房地產(chǎn)市場提供了較強支撐。與此同時，隨著居民生活水平的不斷提升，“好房子”的價值韌性愈發(fā)凸顯[ciration:7]。

中指研究院預(yù)測，2026年全國新建商品房銷售面積同比下降幅度將較2025年有所收窄，但市場分化態(tài)勢將延續(xù)。三四線城市的庫存去化壓力仍然較大。

對于賣房者而言，認清自己所持房產(chǎn)在新時代坐標系中的位置至關(guān)重要。

上海鏈家試點“房客分離”新服務(wù)模式，要求每個經(jīng)紀人只服務(wù)于買賣其中一方。但這一嘗試尚未完全解決業(yè)主的困境，有業(yè)主反映，在新模式下，維護房源的中介“態(tài)度并不積極”。

在杭州，西湖區(qū)、濱江區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房只要報價接近市場價，很快就能收到意向，而蕭山區(qū)一些遠郊樓盤，打8折仍有庫存。

市場正在用最直接的方式告訴所有人：不是所有房子都值得等待，不是所有等待都有結(jié)果。