南京綠城鳳棲潮府

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01.

項目地處大校場北部

位置導(dǎo)航找不到，操盤難度比較大

首先來說下綠城鳳棲潮鳴的位置吧，該項目位于大校場北部邊緣地帶，與老城東的石楊路主干道只隔一條秦淮河，目前大校場的中心C位是創(chuàng)新街區(qū)，那里道路寬闊平直，城市界面感極好，但是綠城鳳棲潮鳴所處的大校場北部片區(qū)卻不是這番景象，這里老小區(qū)遍地、斷頭路縱橫，甚至還有些城中村的味道，城市界面根本無從談起。

上圖就是綠城鳳棲潮鳴200米開外的中和橋路實景。按照項目官宣的位置是東至中和橋路小區(qū)，南至嘉園路，西至國東路，北至秦淮南路，但真正用高德導(dǎo)航，你會發(fā)現(xiàn)根本到不了綠城鳳棲潮鳴。

高德導(dǎo)航鳳起潮鳴

如果你也是這樣用高德導(dǎo)航前往鳳棲潮鳴，經(jīng)過內(nèi)環(huán)南線，承天大道，中和橋路，金源路然后抵達，你會發(fā)現(xiàn)只能看見鳳起潮鳴的在售樓棟，卻根本找不到售樓處。

從大校場南側(cè)進入尋找綠城鳳棲潮鳴，你就會見到大開發(fā)之前大校場的真實景象，怡水嘉園、戎興苑、中和橋路142-10號院……老破小居住區(qū)遍布，高筑圍墻的荒地將本就不寬的道路再度分割，道路最窄處甚至汽車不能通行。

斷頭路縱橫也是這一地區(qū)目前的明顯弊端，不少道路圍繞荒地而建，走到頭卻是死路，弄得北哥只能看見綠城鳳棲潮鳴近在咫尺，卻無法到達！

北哥認為正是因為地區(qū)的真實面貌，才讓邊城拿地，請來綠城，依然兩年不敢啟動項目，就目前的城市界面感來看，這里確實不適合建筑豪宅產(chǎn)品，就算產(chǎn)品再好，目標購房人群看到地區(qū)環(huán)境，也會被嚇退?？吹竭@里，前文的第一個疑問算是解開了！

然而綠城鳳棲潮鳴的正確抵達方式是什么呢？必須要從石楊路自西向東，然后跨過祥云橋，過橋后沿著中和橋支路向西行200米左右即可到達。

祥云橋

通往鳳棲潮鳴現(xiàn)場的中和橋支路

一路上，綠城鳳棲潮鳴幾乎沒有路牌和廣告引導(dǎo)，項目現(xiàn)場全靠找，這和大校場其他項目大做道旗、圍擋廣告的做法背道而馳，顯得非常高冷。

02.

2棟樓改建為1棟

原因在于社區(qū)規(guī)模實在有限

目前綠城鳳棲潮鳴在售1號樓已經(jīng)建設(shè)到10F左右，而這座樓本身也就16F高，感覺過不了幾個月就可以封頂了，該項目官宣的交房時間是2024年10月，相比于目前大校場新開盤的其他項目，綠城鳳棲潮鳴的交房時間算比較早的。

鳳棲潮鳴項目現(xiàn)場

這里北哥需要說明一下的是，綠城鳳棲潮鳴目前的臨時接待處是設(shè)在小區(qū)北面的中和橋支路上，而真正的售樓處設(shè)在小區(qū)南面，未來小區(qū)的主入口也設(shè)在南面，前往看房需要置業(yè)顧問引領(lǐng)方可，提醒一下，以免各位粉絲找不到。

鳳棲潮鳴臨時接待處

進入綠城鳳棲潮鳴項目內(nèi)部，北哥忽然對前文提出的第二個疑問，感到豁然開朗了！為什么該項目2022年要將原本2棟樓的規(guī)劃改為1棟樓了呢？原因有二！

第一：社區(qū)規(guī)模實在有限！綠城鳳棲潮鳴整個項目總占地面積才5246.78㎡，如果真的蓋了兩棟樓，小區(qū)將沒有社區(qū)休閑空間與綠化空間可言，簡直就成了小型的辦公園區(qū)，綠城赫赫有名的景觀設(shè)計造詣，根本無法施展。

其實就算規(guī)劃改動，刪了一棟樓之后，眼前的綠城鳳棲潮鳴社區(qū)綠化景觀仍然少得可憐，按照參觀動線，在售樓棟南面5-10米左右，有一片小小的鏡面水景，配合景墻，打造了一片可供業(yè)主休憩的下沉式庭院，也就是大家之前在項目官宣稿上看到的所謂“步入式水上花園會客廳”。

水上會客廳不出10步開外就是弧頂造型的售樓處，也就是大家之前在官宣稿上看到的“首創(chuàng)游艇式入戶大堂”。

根據(jù)置業(yè)顧問介紹，這座弧頂售樓處未來不僅是業(yè)主的私享會所，也是未來小區(qū)的入戶大堂，等于是“數(shù)項功能合一了”，鑒于社區(qū)規(guī)模實在有限，會所僅有簡單的休閑，洽談功能，其余健身、泳池皆沒有。

會所內(nèi)部實景

第二：雖然刪了一棟樓，總戶數(shù)卻沒有減少太多

嚴格來說，綠城鳳棲潮鳴去年改動規(guī)劃，刪去了一棟樓應(yīng)該算是明智之舉，看看原本的規(guī)劃效果圖。

修改規(guī)劃前的綠城鳳棲潮鳴

綠城鳳棲潮鳴改動前的規(guī)劃效果圖可以明顯看出，這兩棟樓規(guī)劃本身比較老舊過時，是明顯的“塔樓設(shè)計”，如果按照修改前的規(guī)劃執(zhí)行，勢必影響日后戶型的采光、觀景效果；

同時因為塔樓的結(jié)構(gòu)限制，公攤面積比較大，能夠容納的總戶數(shù)本身就比較少，改成板樓不僅不會讓項目總戶數(shù)減少太多，而且還有利于戶型的采光和觀景效果。

修改規(guī)劃后的綠城鳳棲潮鳴

規(guī)劃修改成板樓的綠城鳳棲潮鳴，如今一梯一戶設(shè)計，每層四戶，東邊戶為236㎡4房2廳3衛(wèi)；中間兩戶為166㎡4房2廳2衛(wèi)；西邊戶為215㎡5房2廳3衛(wèi)。

03.

3款戶型中2款戶型客廳朝北

可看秦淮河景觀

綠城鳳棲潮鳴可以算是大校場地區(qū)比較純粹的大平層產(chǎn)品，按照銷許均價 51398元/㎡，該項目總價區(qū)間873-1285萬左右。

目前該項目在售樓棟外立面已經(jīng)部分實景呈現(xiàn)，使用材料是三玻兩腔幕墻玻璃與鋁板干掛。

綠城鳳棲潮鳴的樓棟入戶采用地上地下雙大堂，地上大堂的挑高6.3米左右，大堂內(nèi)部地面采用大理石鋪設(shè)，墻面采用的是石材。

樓棟內(nèi)部實景

在看樣板間之前，北哥需要說明一下，綠城鳳棲潮鳴的一層四戶，其中東邊戶236㎡戶型與西邊戶215㎡戶型的客廳是朝北的，只有中間戶166㎡戶型客廳朝南。

目前三種戶型只有東邊戶的236㎡戶型開設(shè)了樣板間，由于一梯一戶設(shè)計，項目為每一戶業(yè)主設(shè)計了私家電梯廳。

電梯廳實景

236㎡采用四房兩廳三衛(wèi)的布局，從戶型設(shè)計的角度來看這是比較純粹的大平層戶型，擁有270度觀景陽臺，主臥寬敞的步入式衣帽間，主衛(wèi)雙臺盆、浴缸，同時配備了簡易的家政間。

入門處的雙玄關(guān)柜，將該戶型南側(cè)休憩區(qū)、北側(cè)會客區(qū)的雙動線，清晰的引導(dǎo)出來。

走進236㎡客廳的時候，北哥終于明白綠城鳳棲潮鳴為什么一定要做大平層產(chǎn)品，小區(qū)北面與秦淮河相隔不出10米，如果做常規(guī)戶型無論如何也無法完全展現(xiàn)河景視野，然而大平層戶型就不一樣了，236㎡戶型北向客廳面寬達到11米，加之西側(cè)6.8米的進深也做了觀景窗，形成了一片270度觀景陽臺。

客廳與陽臺之間也沒有落地窗區(qū)隔，完全是一種開放式的設(shè)計，據(jù)置業(yè)顧問介紹，這片方廳面積大約在75㎡左右，層高在3.15米，空間沖擊感還是比較強的。

廚房配備嘉格納、博世等品牌廚電設(shè)備，大U型的動線設(shè)計，同時配備了一個隱藏式的步入式酒柜間。

休憩區(qū)全部被安排在戶型的南側(cè)，自東向西依次是次臥、書房、主人臥套間。

南向次臥配備獨立衛(wèi)生間，大面積淺飄窗。

南向書房

主人臥套間還是比較豪華的，它配備了一個面積足有10㎡左右的步入式衣帽間。

衣帽間實景，但弊端在于戶型南向距離老小區(qū)怡水嘉園比較近，會影響觀景視野。

主人臥的面積也比較闊綽，背景墻真皮硬包是交標。

主人衛(wèi)配備雙臺盆、雙淋浴+浴缸，采用勞芬、當(dāng)代品牌。