弱市不弱，只是好盤(pán)稀缺

市場(chǎng)冷，好盤(pán)熱：年底長(zhǎng)沙樓市的“冰與火”

2025年12月，長(zhǎng)沙樓市整體仍處調(diào)整期。前10個(gè)月新房成交面積僅355.64萬(wàn)平方米，二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.46%，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚。

但就在這樣的背景下，綠城悅海棠、嘉信央璽、中建博萃府三盤(pán)接連開(kāi)盤(pán)，卻掀起搶購(gòu)熱潮。尤其綠城悅海棠首開(kāi)去化近70%，單周銷(xiāo)量高居全市第二；嘉信央璽勁銷(xiāo)3.8億元；中建博萃府更是首開(kāi)即售罄。

這究竟是偶然現(xiàn)象，還是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的集中爆發(fā)？答案顯而易見(jiàn)：不是市場(chǎng)回暖了，而是“好房子”被真正識(shí)別出來(lái)了。

中建博萃府：央企“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的落地樣本

國(guó)家級(jí)“好房子”試點(diǎn)，品質(zhì)有背書(shū)

中建博萃府是長(zhǎng)沙僅有的兩個(gè)由國(guó)家住建部指導(dǎo)、落實(shí)中國(guó)建筑“好房子”營(yíng)造體系的項(xiàng)目之一。從好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)到好材料、好建造、好服務(wù)，全面對(duì)標(biāo)魯班獎(jiǎng)。

項(xiàng)目首開(kāi)即售罄，印證了購(gòu)房者對(duì)“安全交付+品質(zhì)保障”的強(qiáng)烈需求。

“24小時(shí)全息成長(zhǎng)社區(qū)”理念超前

項(xiàng)目打造約2800㎡架空層泛會(huì)所，配置四點(diǎn)半學(xué)堂、青年自習(xí)室、階梯教室、兒童活動(dòng)區(qū)、社區(qū)食堂等，將社區(qū)升維為支持家庭全齡成長(zhǎng)的“第三空間”。

實(shí)景示范區(qū)超10000㎡開(kāi)放，“所見(jiàn)即所得”的兌現(xiàn)力，在當(dāng)下市場(chǎng)尤為珍貴。

隆平芯谷之上，資源高度聚合

落子芙蓉區(qū)隆平種業(yè)硅谷之芯，東湖公園、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶環(huán)伺；龍湖芙蓉天街、山姆會(huì)員店滿(mǎn)足商業(yè)需求；湘雅二醫(yī)院（東院區(qū)）提供醫(yī)療保障。

教育上，配套市教育局直屬的湘郡培粹隆平校區(qū)（2026年開(kāi)學(xué)），采用“一校兩址”模式，確定性極高。

綠城悅海棠：改善客群的“精準(zhǔn)狙擊手”

鎖定真改善，不做偽剛需

綠城悅海棠位于岳麓區(qū)觀(guān)沙嶺板塊——市府核心成熟片區(qū)。項(xiàng)目首推建面約129㎡、138㎡毛坯住宅，均價(jià)1.5–1.6萬(wàn)元/㎡起，總價(jià)約220–250萬(wàn)元。

它沒(méi)有試探性推小戶(hù)型，而是堅(jiān)定瞄準(zhǔn)二孩家庭、三代同堂等真實(shí)改善需求。在購(gòu)買(mǎi)力收縮的周期里，這類(lèi)客群反而最具成交能力。

產(chǎn)品力碾壓：從“能住”到“好住”

項(xiàng)目容積率僅2.68，主打低密舒適。獨(dú)梯獨(dú)戶(hù)、全明電梯廳、三衛(wèi)明衛(wèi)、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)……每一處細(xì)節(jié)都為提升居住體驗(yàn)而設(shè)計(jì)。

最亮眼的是得房率高達(dá)112%–123%。這意味著138㎡建面，實(shí)得面積堪比傳統(tǒng)170㎡，性?xún)r(jià)比感知極強(qiáng)。

配套已兌現(xiàn)，拒絕“畫(huà)餅”

教育上，明確配套入讀長(zhǎng)沙市實(shí)驗(yàn)第二小學(xué)、南雅求實(shí)中學(xué)，且兩校已于2025年9月開(kāi)學(xué)；商業(yè)上，麥德龍、觀(guān)沙嶺花園城、凱德壹中心環(huán)繞；醫(yī)療有湘雅三醫(yī)院，生態(tài)有谷山森林公園。

“已兌現(xiàn)的配套>規(guī)劃中的配套”

這是當(dāng)下購(gòu)房者的共識(shí)。綠城悅海棠把確定性做到了極致。

嘉信央璽：洋湖芯的“生活場(chǎng)景革命者”

首開(kāi)即勁銷(xiāo)3.8億，憑什么是它？

12月20日，嘉信央璽盛大開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)人潮如織，最終以3.8億元銷(xiāo)售額領(lǐng)跑長(zhǎng)沙。項(xiàng)目位于洋湖正芯，距地鐵3號(hào)線(xiàn)洋湖濕地站僅300米，步行可達(dá)7200畝洋湖國(guó)家濕地公園。

清晨出門(mén)，穿過(guò)社區(qū)林蔭道，5分鐘即達(dá)地鐵站入口；傍晚歸家，順路在濕地公園慢跑一圈，呼吸草木清香——這才是洋湖生活的日常。

超高得房率+新規(guī)4.0戶(hù)型，成稀缺紅利

項(xiàng)目建面約118–173㎡，得房率超110%（不含電梯廳）。以139㎡為例，實(shí)得面積約154㎡，折合單價(jià)僅約1.4萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)低于同區(qū)次新房。

更關(guān)鍵的是，隨著長(zhǎng)沙新規(guī)政策收緊，“零公攤”時(shí)代或?qū)⒙淠弧＜涡叛氕t恰成“末班車(chē)”，稀缺性顯著。

打造“2KM殿堂級(jí)精粹圈”

項(xiàng)目周邊2公里內(nèi)集齊京東Mall、宜家薈聚、卓伯根1900等高端商業(yè)；謝子龍影像館、李自健美術(shù)館提供藝術(shù)熏陶；湖南婦女兒童醫(yī)院保障健康。

社區(qū)內(nèi)更配建約3000㎡【璽悅薈】環(huán)景會(huì)所，涵蓋行政酒廊、知識(shí)客廳、7米高立體兒童樂(lè)園、健身房、高爾夫室等9大主題空間，真正實(shí)現(xiàn)“賣(mài)生活方式”。

成功背后的三大共性：安全感、好產(chǎn)品、明性?xún)r(jià)比

品牌即信任：央企國(guó)企成“壓艙石”

在交付焦慮彌漫的當(dāng)下，綠城、中建、嘉信等品牌房企憑借過(guò)往交付記錄、資金實(shí)力和產(chǎn)品口碑，天然具備“安全感紅利”。

數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月，TOP30房企中國(guó)企/央企成交占比達(dá)67%，穩(wěn)居市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

產(chǎn)品卷到極致：“新規(guī)戶(hù)型”成勝負(fù)手

三盤(pán)均采用長(zhǎng)沙新規(guī)后報(bào)批戶(hù)型，得房率普遍超110%。相比老規(guī)80%多的得房率，形成“降維打擊”。

更關(guān)鍵的是，它們不只做“大空間”，更在動(dòng)線(xiàn)、采光、收納、私密性上深度優(yōu)化，讓“好住”可感知、可傳播。

定價(jià)策略精準(zhǔn)：有限讓利換首開(kāi)聲量

綠城悅海棠首開(kāi)做8.6折優(yōu)惠，嘉信央璽疊加首開(kāi)折扣，中建博萃府則以“首付20萬(wàn)起”降低門(mén)檻。

它們沒(méi)有盲目降價(jià)，而是在合理利潤(rùn)空間內(nèi)，用明確折扣、限時(shí)窗口、搖號(hào)機(jī)制，制造熱度與緊迫感，實(shí)現(xiàn)“首開(kāi)即爆”。

給其他開(kāi)發(fā)商的啟示：做少數(shù)能打的項(xiàng)目

擇址：疊加兩類(lèi)以上稀缺資源

成功項(xiàng)目無(wú)一例外位于核心區(qū)：觀(guān)沙嶺（政務(wù)+教育）、洋湖（生態(tài)+商業(yè)）、隆平芯谷（產(chǎn)業(yè)+公園）。拿地時(shí)優(yōu)先選擇“名校+地鐵”“公園+商圈”等組合地塊。

產(chǎn)品：圍繞一類(lèi)客群做極致

不要試圖討好所有人。明確核心客群畫(huà)像（如公務(wù)員家庭、高知改善群體），圍繞其生活痛點(diǎn)設(shè)計(jì)戶(hù)型與配套，確?？杀讳N(xiāo)售清晰講出的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)不少于5個(gè)。

營(yíng)銷(xiāo)：首開(kāi)即決戰(zhàn)

首開(kāi)不是試水，而是定調(diào)。通過(guò)清晰折扣、數(shù)量限定、搖號(hào)選房等方式，集中火力打爆首開(kāi)，形成“這個(gè)盤(pán)能賣(mài)動(dòng)”的心理錨點(diǎn)，為后續(xù)加推鋪路。

結(jié)語(yǔ)：弱市不弱，只是好盤(pán)稀缺

長(zhǎng)沙樓市并未全面回暖，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)已然顯現(xiàn)。綠城悅海棠、嘉信央璽、中建博萃府的成功，不是靠運(yùn)氣，而是抓住了當(dāng)前最稀缺的三件事：安全感、確定的好產(chǎn)品、明確的性?xún)r(jià)比。

未來(lái)一兩年，市場(chǎng)將繼續(xù)分化。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，與其鋪攤子、拼周期，不如聚焦資源，打造一個(gè)能打的標(biāo)桿項(xiàng)目。對(duì)購(gòu)房者而言，與其觀(guān)望等待，不如抓住年末這批高確定性、高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)新盤(pán)。

畢竟，在弱市里，能買(mǎi)到“好房子”，就是最大的確定性。

文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房