中國(guó)房地產(chǎn)史上，有這么一家極為閃亮的明星企業(yè)，即使在行業(yè)黃金時(shí)代落幕的今天，他依然矗立在全國(guó)前三，多年持續(xù)保持盈利。

這就是中國(guó)建筑旗下的優(yōu)質(zhì)企業(yè)——中國(guó)海外發(fā)展（以下統(tǒng)稱中海地產(chǎn)）。

雖然在銷售上，中海地產(chǎn)暫居全國(guó)TOP2（2024年僅差第一名保利發(fā)展124億元），不過(guò)從今年1-9月新增貨值、新增土地價(jià)值、新增土地面積均排第一的勢(shì)頭來(lái)看，中海地產(chǎn)對(duì)銷售額TOP1信念感極強(qiáng)。

隨即而生一個(gè)新問題，這個(gè)全國(guó)銷售排名第一的成就，是在顏建國(guó)任內(nèi)誕生，還是在接班人身上出現(xiàn)，很快就會(huì)有結(jié)果。

回望這五年，曾經(jīng)那些明星房企都經(jīng)歷了重估、收縮乃至陣痛。然而，到了今天，我們?cè)诖婊畈⒊掷m(xù)發(fā)展的房企身上看到更多的是務(wù)實(shí)、高效和專業(yè)。

在這場(chǎng)行業(yè)退潮中，千億姐認(rèn)為更像是一場(chǎng)重生之旅，正如中海地產(chǎn)這樣的企業(yè)，它的財(cái)務(wù)表格仍是板正的、現(xiàn)金流仍是正向的，債務(wù)率依然近乎保守。

而被視作“央企樣板”的房企，中海地產(chǎn)已經(jīng)來(lái)到了另一道時(shí)間分界線上，我們發(fā)現(xiàn)目前已59歲的掌舵人顏建國(guó)或?qū)⒉痪煤箝_啟幸福的退休生活。要知道，在顏總帶領(lǐng)下，中海成功穿越周期、穩(wěn)居第一梯隊(duì)，2024年成為TOP5央國(guó)企中唯一銷售額實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的地產(chǎn)公司。

每一個(gè)高能領(lǐng)導(dǎo)者的故事，終究會(huì)落幕，不過(guò)對(duì)顏建國(guó)而言，帶著現(xiàn)有的成就到退休之時(shí)完全稱得上是“功成身退”。

此時(shí)，人們的好奇心逐漸轉(zhuǎn)向下一個(gè)問題：

誰(shuí)會(huì)是中海地產(chǎn)下任領(lǐng)導(dǎo)者？下一任能不能繼續(xù)帶領(lǐng)中海地產(chǎn)穩(wěn)住地位？

PART 01 顏建國(guó)的時(shí)代：九年超2.6萬(wàn)億，中海地產(chǎn)獻(xiàn)給中國(guó)建筑的大禮包

在中海地產(chǎn)的歷史上，顏建國(guó)的任期是一段“穩(wěn)中求進(jìn)”的高光時(shí)刻。

2016年12月任命之初，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在調(diào)控加碼的前夜。彼時(shí)的中海，銷售額雖說(shuō)還可以，但增長(zhǎng)乏力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)排不上龍頭老大。顏建國(guó)上任后做的第一件事，就是“調(diào)策略”：新戰(zhàn)略講求“又好又快發(fā)展”，在保證規(guī)模擴(kuò)大、保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，高效發(fā)展。

事實(shí)證明，這套打法極其有效。

從2017年到2023年，中海地產(chǎn)銷售從2320.7億元提升至3098.1億元，和保利發(fā)展的距離也在逐漸縮小，并成為少數(shù)幾個(gè)能穩(wěn)定盈利的房企之一。

在顏建國(guó)的治理下，中海地產(chǎn)像一臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)精密的機(jī)器，盡管相比2020、2021年，TOP級(jí)的央企地產(chǎn)公司（中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂）近年來(lái)全口徑銷售額均有所減少，但到2024年，中海地產(chǎn)卻是上述五家中唯一實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額同比增長(zhǎng)的企業(yè)。隨著嚴(yán)格堅(jiān)持財(cái)務(wù)穩(wěn)健下的高質(zhì)量發(fā)展，中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)也保持絕對(duì)的安全邊界。

千億姐甚至認(rèn)為，沒有顏建國(guó)，就沒有如今TOP級(jí)的中海地產(chǎn)。

時(shí)間來(lái)到2025年，在各地市場(chǎng)情況不一致的環(huán)境下，中海地產(chǎn)仍然交出了一份極具說(shuō)服力的財(cái)報(bào)。

公司公告顯示，2025年上半年中海地產(chǎn)系列公司實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額1,201.5 億元，位居行業(yè)第二。盡管銷售額未有跨越式增長(zhǎng)，但在行業(yè)整體承壓期能維系千億級(jí)規(guī)模，本身就是一道防線。

從安全邊界來(lái)看，2025年上半年中海展現(xiàn)出強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，在“三條紅線”監(jiān)管指標(biāo)下，中海被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)視作“綠檔”房企。

當(dāng)民企同行普遍為負(fù)債發(fā)愁時(shí)，中海地產(chǎn)仍然保留極強(qiáng)的防御屬性。它沒有因市場(chǎng)波動(dòng)而滑入高杠桿、高負(fù)債狀態(tài)，而是守住安全基線。

更令人注目的是，中海地產(chǎn)在上半年依然保持拿地節(jié)奏，未被市場(chǎng)調(diào)整所牽制。公告披露，2025年上半年，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積258萬(wàn)平方米，總地價(jià)人民幣403.7億元。

可以說(shuō)，這一份中報(bào)數(shù)據(jù)，在行業(yè)分化加劇、融資緊張、政策不確定性增強(qiáng)之下，為中海在市場(chǎng)中繼續(xù)贏得了“穩(wěn)健答卷”的信譽(yù)。

但值得注意的是，這位締造中海黃金時(shí)代的掌舵人，目前還身兼中建股份助理總裁身份。遺憾的是，千億姐在中國(guó)建筑官網(wǎng)的管理層名單中并未找到顏建國(guó)的名字，對(duì)于9年貢獻(xiàn)超2.6萬(wàn)億銷售額的子公司一把手，或許目前母公司的職級(jí)會(huì)成為不少“顏粉”的遺憾。

圖片來(lái)源：中國(guó)建筑官網(wǎng)公開頁(yè)

不過(guò)，如果下一代接班人能也像顏建國(guó)一樣的出成績(jī)，不知中國(guó)建筑官網(wǎng)名單會(huì)不會(huì)給他留有一席之地？

千億姐還是挺期待班子名單里能有中國(guó)海外發(fā)展一把手的出現(xiàn)。

PART 02 傳承的節(jié)點(diǎn)：59歲的顏建國(guó)與“中海接班人”

時(shí)間來(lái)到2025年，顏建國(guó)已年近60。

對(duì)中海地產(chǎn)這樣體量的央企而言，管理層更替不會(huì)是“突然事件”。

從2020年起，顏建國(guó)淡出日常行政運(yùn)營(yíng)，把行政總裁一職交給了張智超——這位1979年出生、東南大學(xué)畢業(yè)、從中?；鶎映砷L(zhǎng)起來(lái)、與顏建國(guó)一樣也擔(dān)任過(guò)蘇州總經(jīng)理的職業(yè)經(jīng)理人。

從此舉就能看出顏建國(guó)善用、敢用、愿用年輕人。

況且，這一舉動(dòng)打破了中海地產(chǎn)多年來(lái)的主席兼任行政總裁的傳統(tǒng)，也曾被業(yè)界猜測(cè)此輪人事調(diào)動(dòng)是否預(yù)示著新變革的開始。

顏建國(guó)似乎也在有意騰出空間——一步步調(diào)整重心，轉(zhuǎn)向集團(tuán)事務(wù)層面，更多專注于母公司。

如果說(shuō)顏建國(guó)是“守正”的領(lǐng)導(dǎo)者，那么張智超，更像是“進(jìn)取”的實(shí)干派。

近年以來(lái)，中海地產(chǎn)在多個(gè)區(qū)域的打法出現(xiàn)微妙變化。過(guò)去強(qiáng)調(diào)“狠拿地、低杠桿”的中海，如今開始嘗試“精細(xì)化盈利”與“結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新”，加強(qiáng)城市更新、文化保育區(qū)、新型商業(yè)等新業(yè)態(tài)布局。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年核心歸母凈利潤(rùn)87.8億元，核心歸母凈利潤(rùn)率達(dá)到10.6%。這不是“守住盤”的結(jié)果，而是一次主動(dòng)升級(jí)。

更關(guān)鍵的是，在融資和成本管控上，年輕管理層的策略更靈活。公司在銷售端、財(cái)務(wù)成本端已形成業(yè)內(nèi)標(biāo)桿——行政銷售費(fèi)用率僅3.8%，平均融資成本2.9%；同時(shí)打造供應(yīng)鏈整體集采體系與大供應(yīng)鏈平臺(tái)，成本競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。

這是“青出于藍(lán)，更勝于藍(lán)”的開始。對(duì)于未來(lái)，“顏粉”可以充分期待和信任只有46歲的張智超，并成為“超粉”。

中海未來(lái)的走向并不是延續(xù)，而是在延續(xù)中創(chuàng)新。

無(wú)論下一位一把手是誰(shuí)，相信顏建國(guó)留下的底子、與下一任董事長(zhǎng)的管理，或許會(huì)為公眾帶來(lái)眼前一亮的“新中海時(shí)代”。

PART 03 接班，從來(lái)不是守成

中海地產(chǎn)真正的底氣，并不僅來(lái)自財(cái)務(wù)穩(wěn)健，而是它在行業(yè)拐點(diǎn)中重新定義增長(zhǎng)的能力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去二十年的增長(zhǎng)邏輯是“地價(jià)驅(qū)動(dòng)”與“杠桿驅(qū)動(dòng)”；如今，這兩條曲線都被切斷。新一代接班人，必須找到第三條增長(zhǎng)曲線——這或許是顏建國(guó)留給他的最大考題。

而這個(gè)答案，正在成形。

其一，中海地產(chǎn)正在從“住宅開發(fā)商”向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入達(dá)人民幣35.4億元。這部分資產(chǎn)為公司提供了長(zhǎng)期、可持續(xù)現(xiàn)金流，也在逐步對(duì)沖住宅銷售波動(dòng)。

其二，財(cái)務(wù)穩(wěn)健給了中海地產(chǎn)逆周期擴(kuò)張的空間。過(guò)去一年，當(dāng)多數(shù)房企忙于“活下去”，中海卻聚焦一線及重點(diǎn)二線城市投資開發(fā)。金融機(jī)構(gòu)愿意借錢給它，地方政府樂意與它合作，購(gòu)房者愿意買它的房子——這就是穩(wěn)健帶來(lái)的信任紅利。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)能在逆勢(shì)時(shí)仍主動(dòng)布局，它就已經(jīng)為下一輪復(fù)蘇埋下伏筆。中海地產(chǎn)，正在這樣做。

張智超透露，中海地產(chǎn)將持續(xù)深化“今天、明天、后天”三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：在銷售型業(yè)務(wù)上，牢牢占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先位置，未來(lái)將充分把握改善性需求，聚焦核心城市，在住宅市場(chǎng)的規(guī)模與質(zhì)效上保持行業(yè)領(lǐng)先，成為行業(yè)佼佼者。

同時(shí)，持續(xù)做強(qiáng)做優(yōu)持有型業(yè)務(wù)，涵蓋商辦、購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、酒店、康養(yǎng)等業(yè)態(tài)。

如今中海地產(chǎn)的關(guān)鍵詞，不再是“安全感”，而是“開拓力”。

顏建國(guó)打造了堅(jiān)實(shí)的地基，而繼任者，正在為這棟大樓加蓋新層。

更難能可貴的是，這場(chǎng)轉(zhuǎn)型并非在順風(fēng)期進(jìn)行，而是在最艱難的行業(yè)周期中啟動(dòng)。能在行業(yè)底部完成結(jié)構(gòu)性調(diào)整，才是真正的實(shí)力派。

房地產(chǎn)的游戲規(guī)則已徹底改變。過(guò)去比規(guī)模、比拿地，如今比現(xiàn)金流、比產(chǎn)品力、比內(nèi)功。

顏建國(guó)帶領(lǐng)中海地產(chǎn)跨越了高杠桿的時(shí)代，讓它成為“活得好的央企房企”；而新一代接班人，正在一個(gè)更復(fù)雜、更精算的周期里，用更扎實(shí)的方式讓中海繼續(xù)成長(zhǎng)。

從財(cái)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，或許已經(jīng)做到了“接得住”；從戰(zhàn)略視角看，還要做到“超得出”。盡管當(dāng)前的平均融資成本很低，但隨著"三條紅線"政策常態(tài)化，單純依賴財(cái)務(wù)安全邊際的競(jìng)爭(zhēng)壁壘正在弱化。

新一代接班人亟需證明：中海地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不僅是守擂，更是破局。

但不可否認(rèn)的是，當(dāng)行業(yè)整體仍在尋找方向時(shí)，中海地產(chǎn)或于不久后逐漸拉開接班大幕，成為房地產(chǎn)新時(shí)代里值得持續(xù)關(guān)注的故事。

——穩(wěn)健的中海地產(chǎn)，還是會(huì)有更新的時(shí)代。