作者：財富情報局怡瑾

“經(jīng)歷四年深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場的底部信號已全面顯現(xiàn)，2026年將正式確認底部。”2026 年1月7日，克而瑞聯(lián)席董事長丁祖昱在年度發(fā)布會上的核心判斷，為持續(xù)調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)給出明確風向標。他強調(diào)，中國房地產(chǎn)正告別規(guī)模擴張的舊時代，邁入長期主義主導(dǎo)的高質(zhì)量發(fā)展新階段，“這不是行業(yè)的終點，而是下一個二三十年周期的起點”。

2025年作為市場調(diào)整的關(guān)鍵之年，數(shù)據(jù)背后是壓力的充分釋放。丁祖昱披露，全國新建商品房銷售面積8.9億平方米、銷售額8.4萬億元，較2021年歷史峰值均下滑約50%，規(guī)模直接回落至2010年以前水平；新開工面積5.8億平方米，較2019年高峰驟降74%；開發(fā)投資8.4萬億元，回到2013年水平。從這一數(shù)據(jù)可以直觀看出，房地產(chǎn)已經(jīng)歷規(guī)模增速換擋的深度調(diào)整期。

丁祖昱同時指出，“成交量層面的壓力已基本釋放完畢”，市場結(jié)構(gòu)性亮點愈發(fā)突出——二手房成為需求“壓艙石”：30城成交面積達2.14億平方米，創(chuàng)歷史新高，占一二手房總成交的70%，上海更是高達80%。丁祖昱再次強調(diào)：“二手房不能變成冰點，否則房地產(chǎn)壓力才真的大”。

與此同時，核心城市改善型需求持續(xù)凸顯。具體來看，上海外環(huán)內(nèi)新房成交面積、金額占比已分別升至44%、65%，較2021年增長21個、24個百分點；北京五環(huán)內(nèi)成交占比也從2021 年的14%、21%提升至2025年的22%和31%。這組數(shù)據(jù)清晰印證，住房市場已從“居者有其屋”的剛需滿足階段，全面轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其室”的品質(zhì)改善新階段，精準呼應(yīng)2025年“好房子”政策導(dǎo)向。

在政策與市場的雙重發(fā)力下，行業(yè)格局加速重構(gòu)。丁祖昱明確表示：“行政調(diào)控政策已應(yīng)出盡出，‘好房子’政策才是未來十年、二十年最該關(guān)注的長期產(chǎn)業(yè)政策。”2025年，百城新房供求比連續(xù)四年小于1，存量去化持續(xù)優(yōu)化，動態(tài)供求關(guān)系逐步向好，這正是他眼中“底部確認的核心信號”。

其中，企業(yè)端的變革尤為深刻：千億房企數(shù)量從峰值時的多家縮減至10家，百億房企僅剩65家，較2020年的173家大幅減少。央企憑借穩(wěn)健優(yōu)勢主導(dǎo)市場，銷售百強中24家央企市占率達20%，拿地金額同比增長23%；民企投資信心也出現(xiàn)修復(fù)跡象，拿地金額增長14%——“這是民企對市場底部的認可信號”。同時，行業(yè)風險出清有序推進，已有18家違約房企完成重組，涉及有息負債1.88萬億元，正如丁祖昱所說：“出清才能輕裝上陣，為行業(yè)健康發(fā)展掃清障礙”。

展望2026年及未來，丁祖昱給出了清晰的趨勢預(yù)判。他預(yù)測，未來五年全國一二手住宅年交易總量將穩(wěn)定在8-9億平方米，市場規(guī)模將進入平穩(wěn)期。城市格局上，上海、北京、成都等15座一二線城市將成為市場核心，這些城市的一二手成交面積、金額和人均購房面積均達到明確標準，具備持續(xù)發(fā)展動力。對于行業(yè)發(fā)展方向，丁祖昱強調(diào)，“現(xiàn)房銷售將成為趨勢，房企會從廣撒網(wǎng)轉(zhuǎn)向核心城市深耕，就像保利、中海等頭部企業(yè)已將布局城市收縮至 15-20座”，而地方龍頭企業(yè)將在非核心城市持續(xù)崛起，形成差異化競爭格局。值得注意的是，房地產(chǎn)仍將以12%的GDP占比，繼續(xù)發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用。

從高速增長到深度調(diào)整，再到即將到來的底部確認，中國房地產(chǎn)的上半場已然落幕。對于購房者而言，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值將更加凸顯；對于房企，深耕核心區(qū)域、聚焦產(chǎn)品與服務(wù)升級，將成為穿越周期的關(guān)鍵所在。