記者丨唐韶葵 編輯丨張偉賢

辭舊迎新之際，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來總結(jié)與展望。

1月7日，在“丁祖昱評(píng)樓市”2026年度發(fā)布會(huì)上，行業(yè)資深觀察者丁祖昱結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)踐與多維度數(shù)據(jù)解析，明確指出2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來底部企穩(wěn)。這一判斷與近期中指研究院、億翰智庫的行業(yè)展望高度契合。

中指研究院強(qiáng)調(diào)，2026年作為“十五五”開局之年，政策靠前發(fā)力與供求關(guān)系改善將推動(dòng)市場(chǎng)筑底。億翰智庫則以房企年末銷售回暖數(shù)據(jù)為支撐，印證行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清后的企穩(wěn)基礎(chǔ)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模正在從高位回落。據(jù)克而瑞估算，2025年商品房成交面積約為8.9億平方米，已回到2009年水平，其中商品住宅成交面積7.4億平方米，已回到2007年水平，商品房成交金額預(yù)估8.4萬億元，已回到2015年水平。

不過，丁祖昱也給出了“房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱”的判斷。從房地產(chǎn)增加值占GDP比重、商品住房銷售額等指標(biāo)來看，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位仍然重要。

丁祖昱預(yù)判，未來10—20年，中國商品房（新房市場(chǎng)+二手房市場(chǎng)）年交易總量將穩(wěn)定在8—9億平方米的區(qū)間，行業(yè)逐步進(jìn)入存量交易主導(dǎo)的穩(wěn)態(tài)市場(chǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交面積3.26億平方米，同比微跌7%，一線城市跌幅最小，為5%。

具體來看，2025年，百城新房成交量小幅下行，上海、成都分列新房成交面積、金額榜首。2025年新房均價(jià)整體與去年持平，一線城市還有2%的增長(zhǎng)。二手房方面，克而瑞指出，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積約2.14億平方米，為近5年新高。

土地市場(chǎng)方面，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，城市土地出讓分化，行業(yè)規(guī)模主要集中在60個(gè)核心城市。從單個(gè)城市來看，重慶與上海分列土地成交面積、金額第一。其中，重慶土地成交面積2753萬平方米，同比漲36%；上海土拍成交金額2565億元。

央國企依然是投資主力，拿地金額較2024年同比增20%。2025年拿地金額排名前十的企業(yè)所拿地塊高度聚焦一二線城市，一二線城市占比都在85%以上。在“以銷定產(chǎn)”模式下，資源進(jìn)一步向少數(shù)需求活躍、市場(chǎng)韌性較強(qiáng)的核心城市集中。

中指研究院也指出，一二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模基本實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，房企拿地徹底摒棄盲目擴(kuò)張思維，各地也回歸理性供給水平。

基于對(duì)市場(chǎng)的分析，丁祖昱認(rèn)為，住宅市場(chǎng)筑底的信號(hào)已出現(xiàn)，包括供求關(guān)系趨于動(dòng)態(tài)平衡，庫存壓力持續(xù)緩解，好房子需求空間巨大，房?jī)r(jià)調(diào)整周期超出國際平均水平，新開工規(guī)模已達(dá)成深度調(diào)整，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)信號(hào)，等等。

針對(duì)幾個(gè)關(guān)鍵信號(hào)，比如庫存壓力緩解，丁祖昱指出，樓市短期庫存停止增長(zhǎng)，中期庫存見頂回落，長(zhǎng)期庫存趨于持平。剔除無效庫存后，商品房有效庫存約50億平方米，相當(dāng)于年銷售面積的五六倍，處于健康區(qū)間。

再如二手房市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)信號(hào)，丁祖昱指出，部分核心城市板塊租賃回報(bào)率超3%；部分區(qū)域起拍地價(jià)超過周邊二手房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，二手房新增掛牌量下降。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，京滬深杭二手住宅新增掛牌量，從2025年3月高峰的6萬套跌至2025年11月的4.5萬套。

此外，丁祖昱提出，住宅市場(chǎng)筑底還需要4個(gè)確定性因素，包括政策確定性、房?jī)r(jià)確定性、產(chǎn)品確定性與供應(yīng)確定性。“在這四個(gè)確定性出現(xiàn)之后，行業(yè)底部也將確定出現(xiàn)�！�

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編輯丨劉雪瑩

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