樓市有兩個(gè)熱議話題：一是剛落地的二手房增值稅新政，二是呼之欲出的房地產(chǎn)稅。

這兩項(xiàng)政策看似獨(dú)立，實(shí)則共同指向一個(gè)目標(biāo)——推動(dòng)房?jī)r(jià)軟著陸。

我們不妨從無(wú)房者的視角，看看房?jī)r(jià)的下跌的行情里，藏著怎樣的信號(hào)。

一、 稅費(fèi)新政。

剛出臺(tái)的二手房增值稅新規(guī)，變化很明確：滿2年的二手房免征增值稅，未滿2年的稅率從5%降至3%。

這不是簡(jiǎn)單的降稅，是要打通樓市的堵點(diǎn)。

過(guò)去，5%的增值稅像一道門(mén)檻，把部分想“賣(mài)舊換新”的改善型購(gòu)房者攔在門(mén)外。持

有未滿2年的房子，賣(mài)一套就要承擔(dān)高額稅費(fèi)，很多人寧愿捂著不賣(mài)，也不愿虧本變現(xiàn)。這一定程度導(dǎo)致二手房市場(chǎng)流通性變差，陷入“有價(jià)無(wú)市”的僵局。

新政落地后，局面變了。急售的房東不用再硬扛高額稅費(fèi)，改善置換的成本大幅降低，次新房的掛牌量明顯增加。

二手房流通起來(lái)，市場(chǎng)才有活力，房?jī)r(jià)才不會(huì)因?yàn)闆](méi)人接盤(pán)而出現(xiàn)斷崖式下跌。

這就是軟著陸的第一步：先促交易，再穩(wěn)價(jià)格。

讓房?jī)r(jià)以可控的幅度緩慢調(diào)整，而不是讓泡沫一次性破裂，把損失集中甩給某一波購(gòu)房者。

對(duì)于沒(méi)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，這意味著選房空間變大了，議價(jià)權(quán)回到了買(mǎi)方手里。

二、 租售比。

樓市繞不開(kāi)的指標(biāo)——租售比。

國(guó)際上公認(rèn)的健康租售比區(qū)間是1:200到1:300，意味著一套房子靠租金200-300個(gè)月就能回本，換算成年回報(bào)率大概是3.3%-5%。

但反觀我們的市場(chǎng)，不管是一線還是多數(shù)二線城市，租售比普遍在1:350以上，部分熱門(mén)城市甚至達(dá)到1:500，年回報(bào)率僅有1.5%-2%。

這個(gè)數(shù)字背后，是買(mǎi)房的持有成本遠(yuǎn)高于租金收益。

比如，一二線城市一套500萬(wàn)的房子，月租金可能只有6000元，年租金收益7.2萬(wàn)，回報(bào)率僅1.44%；

如果貸款買(mǎi)房，每年的利息支出就高達(dá)10幾萬(wàn)。算下來(lái)，買(mǎi)房每年凈虧十幾萬(wàn)，租房反而更靈活、更省錢(qián)。

三四線城市的情況更糟，人口持續(xù)向核心大城市流入，房子的投資屬性歸零。對(duì)于沒(méi)房的人來(lái)說(shuō)，與其高價(jià)接盤(pán)一套難賣(mài)的房子，不如拿著現(xiàn)金等更合適的時(shí)機(jī)。

三、 房地產(chǎn)稅。

如果說(shuō)稅費(fèi)新政是疏通，那房地產(chǎn)稅就是調(diào)節(jié)的終極手段。

為什么房地產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)？

主要原因是土地財(cái)政的可持續(xù)性正在減弱。過(guò)去，地方財(cái)政收入高度依賴賣(mài)地，但如今土地出讓金大幅下滑，尋找新的穩(wěn)定稅源迫在眉睫。

房地產(chǎn)稅落實(shí)，既能填補(bǔ)財(cái)政缺口，又能精準(zhǔn)打擊囤房行為，是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)。

關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)了：對(duì)于現(xiàn)在無(wú)房或者需要置換的家庭來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)，是入場(chǎng)良機(jī)嗎？

答案是：不是。

現(xiàn)在沒(méi)有房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本幾乎為零，物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)只是小錢(qián)，全款買(mǎi)房的人甚至可以完全不在乎。但房地產(chǎn)稅落地后，持有成本會(huì)陡增，手里握著三五套房的人，必然會(huì)集中拋盤(pán)。尤其是那些流通性差的老破小、郊區(qū)盤(pán)，會(huì)被扎堆甩賣(mài)，進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)。

真正的入場(chǎng)好時(shí)機(jī)，會(huì)出現(xiàn)在政策落地后1-2年，當(dāng)多套房的拋盤(pán)基本出清，房?jī)r(jià)跌到租售比合理區(qū)間，月供和租金基本持平的時(shí)候。

四、 軟著陸的本質(zhì)。

很多人對(duì)房?jī)r(jià)軟著陸有誤解，認(rèn)為是政策托住房?jī)r(jià)不跌。但事實(shí)恰恰相反，軟著陸的核心是慢跌，把泡沫破裂的損失，分?jǐn)偟讲煌瑫r(shí)期的購(gòu)房者身上。

它不是讓一套100萬(wàn)的房子，兩年內(nèi)跌到60萬(wàn)，讓房主血虧；而是讓房?jī)r(jià)以每年幾個(gè)點(diǎn)的幅度緩慢下降，用5-10年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的，把租售比、房?jī)r(jià)收入比調(diào)整到合理區(qū)間。

對(duì)于不著急買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，這種慢跌行情不是煎熬，而是機(jī)會(huì)。

當(dāng)這兩個(gè)信號(hào)出現(xiàn)時(shí)，就是軟著陸周期里，最適合無(wú)房者入場(chǎng)的時(shí)刻。

最后，對(duì)于著急買(mǎi)房結(jié)婚的、小孩馬上要上學(xué)的、不差錢(qián)的等另當(dāng)別論。