哈嘍，大家好，小圓今天就來跟大家拆解一下城市更新這塊大蛋糕，看看究竟是誰在分食紅利，隨著我國城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，城市更新已經(jīng)成為激活老城活力、提升居住品質(zhì)的重要抓手。

尤其是核心城區(qū)的更新項(xiàng)目，既自帶區(qū)位優(yōu)勢(shì)，又有政策加持，自然成了各方爭搶的香餑餑，不過要搞清楚誰能分到紅利，就得從參與主體、運(yùn)作模式和收益分配這幾個(gè)維度慢慢捋。

要說現(xiàn)在誰是城市更新的主力軍，答案肯定是地方國企和央企，自2021年底房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張以來，不少民營房企扛不住長期投入和資金壓力，陸續(xù)退出了城市更新領(lǐng)域，國企憑借資金實(shí)力和政策優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)成為主導(dǎo)力量。

這種格局在全國多個(gè)城市都很普遍，以上海浦東三林鎮(zhèn)西林村項(xiàng)目為例，這個(gè)近三年浦東最大的城市更新項(xiàng)目，參與主體就包括陸家嘴集團(tuán)、浦東地產(chǎn)集團(tuán)兩家區(qū)級(jí)國資企業(yè)，還有鎮(zhèn)集體企業(yè)三林資管，三家國資背景企業(yè)合計(jì)持股超六成，牢牢掌握了項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)。

不過這并不意味著民企完全沒有機(jī)會(huì)，只是參與方式變了樣，像瑞安地產(chǎn)這樣仍深度參與的非國企已經(jīng)不多見，更多民企是以財(cái)務(wù)投資的身份入場，還是看三林項(xiàng)目，瑞安地產(chǎn)作為主要操盤方持股39%，其背后還有上海和峰源、上海芃熹兩家民營房企持股。

只是這兩家民企不參與項(xiàng)目管理，僅享受投資收益，這種模式其實(shí)很符合當(dāng)前的政策導(dǎo)向，既給民企留了參與通道，又通過股權(quán)隔離降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，從整個(gè)行業(yè)來看，多數(shù)城市更愿意引導(dǎo)民企通過認(rèn)購基金份額等方式參與，對(duì)民企直接操盤還是比較審慎。

城市更新沒有統(tǒng)一的模板，不同城市根據(jù)自身情況走出了不同路徑，這也直接決定了紅利的分配方式。在長三角地區(qū)，以上海為代表的城市走的是多方協(xié)同的市場化模式，項(xiàng)目運(yùn)作更靈活，收益空間也更可觀。

三林項(xiàng)目就是典型的“國企主導(dǎo)+專業(yè)民企操盤”模式，陸家嘴集團(tuán)等國資負(fù)責(zé)把控方向，瑞安地產(chǎn)則憑借多年城市更新經(jīng)驗(yàn)負(fù)責(zé)具體運(yùn)營，這種組合既能保障項(xiàng)目的公益性和穩(wěn)定性，又能借助民企的專業(yè)能力提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。

而在京津冀地區(qū)，北京的城市更新則更偏向政府主導(dǎo)的民生導(dǎo)向模式，市場化程度相對(duì)較低。比如西城區(qū)的百萬莊北里項(xiàng)目、光源里項(xiàng)目，開發(fā)主體都是區(qū)屬國企天恒置業(yè)，項(xiàng)目核心是解決居民住房改善問題，大部分房源用于回遷安置，只有少量房源對(duì)外銷售。

分食紅利的核心還是看收益分配，這一點(diǎn)在不同模式下差異明顯，以上海三林項(xiàng)目為代表的市場化項(xiàng)目，收益來源更豐富，回報(bào)空間也更大，該項(xiàng)目總投資約91.62億元，預(yù)計(jì)貨值能達(dá)到300-400億元，收益主要來自住宅銷售和商業(yè)租金。

相比之下，北京的城市更新項(xiàng)目更側(cè)重社會(huì)收益，商業(yè)回報(bào)相對(duì)平穩(wěn)，像百萬莊北里項(xiàng)目，少量可售房源網(wǎng)簽均價(jià)近10萬元/平方米，快速售罄后能穩(wěn)定回籠資金；光源里項(xiàng)目則通過少量剩余回遷房轉(zhuǎn)商品房和后期物業(yè)租金獲得收益。

雖然商業(yè)收益不如上海項(xiàng)目，但北京項(xiàng)目資金壓力小、營銷成本低，而且能獲得穩(wěn)定的長期收益。值得一提的是，北京也在引入社會(huì)資本，車公莊大街3號(hào)項(xiàng)目就有中國國新以基金形式參與，非國有資本占比約30%，通過可售住宅和公建租金回收投資。

城市更新的紅利分配已經(jīng)形成了“國企主導(dǎo)、多元參與、差異分配”的格局，地方國企和央企憑借資金、政策優(yōu)勢(shì)，占據(jù)了主導(dǎo)地位，是紅利的主要獲取者；民企則通過財(cái)務(wù)投資、專業(yè)操盤等方式，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下分一杯羹。

而城市和居民則收獲了更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境、更完善的公共配套，是紅利的最終受益者，從南北城市的差異來看，不存在絕對(duì)最優(yōu)的模式，上海的市場化模式激活了商業(yè)價(jià)值，北京的民生導(dǎo)向模式保障了社會(huì)公平，都是符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的有益探索。

隨著城市更新的不斷推進(jìn)，未來的紅利分配會(huì)更趨合理，政策也會(huì)進(jìn)一步完善社會(huì)資本的參與通道和退出機(jī)制，城市更新不是簡單的“拆舊建新”，而是多方共贏的系統(tǒng)工程，無論是國企、民企還是普通居民，都能在城市品質(zhì)提升的過程中分享到發(fā)展紅利。