最近克而瑞拋出的一組數(shù)據(jù)，把房企融資難的困境赤裸裸地?cái)[到了臺面上——

2025年前三季度房企融資規(guī)模3072億元，同比直接暴跌30%，其中三季度單季融資1145億元，雖說環(huán)比微升5%，但同比仍降35%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)跌穿了歷史低位。

01

可能有人會盯著那5%的環(huán)比增長找安慰，但明眼人都清楚，同比35%的跌幅才是真實(shí)的生存底色。

要知道房企的錢袋子就靠兩個(gè)水龍頭：

一個(gè)是融資渠道從銀行、市場"借的錢"

另一個(gè)是銷售回款"賣房子賺的錢"。

現(xiàn)在可好，兩個(gè)水龍頭全擰小了，日子能不難嗎？

再看銷售端，中指研究院的數(shù)據(jù)更讓人揪心，前9個(gè)月百強(qiáng)房企銷售總額26065.9億元，同比降12.2%。

除了重點(diǎn)城市核心盤還能勉強(qiáng)走量，其他項(xiàng)目根本"去不動(dòng)化"。

更致命的是，銷售回款可是房企的核心造血能力，借的錢遲早要還，可自己賺的錢跟不上，這比借不到錢還讓人絕望。

02

面對這種雙重絞殺，房企只能祭出"以價(jià)換量"的大招，但這哪里是什么促銷，分明是飲鴆止渴。

現(xiàn)在不少新房項(xiàng)目售價(jià)低于當(dāng)初拿地成本，就像開店進(jìn)貨價(jià)100塊，現(xiàn)在80塊就得甩賣，不是老板心善，是再不賣連房租工資都付不起。

可即便這樣，銷量也沒見多大起色，百強(qiáng)銷售仍降12.2%，購房者陷入"今天買了明天更便宜，還怕交不了房"的死循環(huán)，越降越不敢買。

融資市場更是上演著冰火兩重天的戲碼，國央企和民營房企的待遇差得不是一星半點(diǎn)。

前三季度國企、央企發(fā)債1313億元，占比高達(dá)85%，民營房企只湊出134億元，還同比降13%。

融資成本更是天壤之別，國央企2.58%，民企卻要5.40%，差了2.82個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著民企借100億，每年就要多還2.82億利息。

金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在就是"看人下菜碟"，國央企有背景兜底風(fēng)險(xiǎn)低，錢自然往他們那流，民營房企前幾年暴雷多，就算急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，金融機(jī)構(gòu)也寧愿不賺利息也不愿冒壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

03

別再說政策在救房企了，政策的雨露大多澆給了國央企，民營房企還是渴得要命。

要知道民營房企占了市場大半的項(xiàng)目和就業(yè)，他們難，整個(gè)行業(yè)的活力就起不來。

資金鏈緊張直接傳導(dǎo)到了投資端，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60309億元，同比降12.9%，創(chuàng)下這輪下行周期以來的最大降幅。

房企不是不想投，是真的沒錢投也不敢投——

融資難、銷售差，手里沒現(xiàn)金；就算有現(xiàn)金，也怕投了之后房子賣不動(dòng)砸在手里。

這就像農(nóng)民不敢種地，一是沒錢買種子化肥，二是怕種出來的糧食賣不出去。

可房企不拿地、不開發(fā)，未來新房會變少，但購房者不會因此搶房，反而會更怕"房企沒實(shí)力建房，買了爛尾"，信心只會雪上加霜。

04

其實(shí)政策層面也沒閑著，從2024年"金融16條"到2025年經(jīng)營性物業(yè)貸款延期至2026年底，各種松綁措施接連出臺。

但前三季度融資仍降30%，問題根本不是政策沒出，而是政策沒傳到終端。

就像政府說銀行可以給小微企業(yè)貸款，可銀行還是怕小微企業(yè)倒閉不敢貸，政策是開了門，銀行卻不敢邁進(jìn)去。

房企缺的不是"政策允許借錢"，而是"讓金融機(jī)構(gòu)相信借錢能收回來"的信心，現(xiàn)在的政策頂多是"防風(fēng)險(xiǎn)"，讓房企不那么快倒下，但解決不了"怎么賺錢、怎么恢復(fù)信用"的根本問題。

說到底，現(xiàn)在房企的核心困境不是缺短期資金，而是債務(wù)壓頂加沒造血能力，就像一個(gè)人欠了一屁股債又沒工作沒收入，就算有人偶爾借點(diǎn)錢給他，也只是餓不死，談不上日子變好。

別聽那些"市場已經(jīng)觸底"的說法，房企債務(wù)沒出清就不算底，這種高債務(wù)加低回款的現(xiàn)狀不改，房企就只能在生存線上掙扎。

債務(wù)壓力會一直傳導(dǎo)：不敢拿地→新房少→購房者怕爛尾→更不敢買→銷售更差→債務(wù)更難還，形成死循環(huán)。

只有當(dāng)房企能靠賣房子賺到錢、還上債，融資市場的信心才真的能回來，否則再多的政策也只是隔靴搔癢，房企的日子，可能比我們想象中還要難上幾分。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。