春節(jié)假期余韻未消，上海樓市已火力全開。2月25日，上海五部門聯(lián)合發(fā)布“滬七條”，大幅降低非戶籍購房門檻：非滬籍1年社保即可在全市買房，3年社保可在外環(huán)內(nèi)買2套，公積金貸款的額度也得到顯著提升。這一系列組合拳，為即將到來的傳統(tǒng)樓市“小陽春”注入了強(qiáng)勁的政策預(yù)期。

而市場(chǎng)反應(yīng)同樣熱烈，在剛落幕的史上最長春節(jié)假期，盡管市民返鄉(xiāng)出游熱情高，但上海樓市依然展現(xiàn)出別樣的熱度。有新房售樓處“春節(jié)不打烊”，而一些中介門店也提前返崗復(fù)工，以積極的姿態(tài)迎接節(jié)后的市場(chǎng)。

申度君總結(jié)了今年春節(jié)樓市的幾大特征：

1. 春節(jié)部分售樓處堅(jiān)守迎客，中介提前復(fù)工是樓市回暖的生動(dòng)寫照。

2. 二手低價(jià)房源庫存漸清，買家抄底難度加大，二手房的置換鏈條將傳導(dǎo)至改善房源

3. 房企將品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)運(yùn)營比拼。

4. 政策利好、供需改善，或推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入“小陽春”節(jié)奏。

01

成交放量信心回升，房企卷入新賽道

申度編輯部的小伙伴在節(jié)前跑了多個(gè)房地產(chǎn)交易中心，為廣大購房者親身感受到了市場(chǎng)的真實(shí)熱度。

2026年1月，上海樓市就迎來開門紅，二手房連續(xù)三個(gè)月成交突破2.2萬套，1月單月成交量達(dá)22834套，同比大幅增長約24.18%，更創(chuàng)下近五年新高。新房市場(chǎng)1月成交14988套，同比上漲約36.68%。在節(jié)前兩周，二手房日均成交近600套，市場(chǎng)活躍度顯著提升。

春節(jié)期間，上海無新房認(rèn)籌或開盤，但多數(shù)樓盤延續(xù)“春節(jié)不打烊”策略，在小陽春來臨前積極蓄客。讓人眼前一亮的是，華潤、保利、綠城、金茂等頭部房企紛紛推出“業(yè)主春晚”等活動(dòng)，成為今年新春一大亮點(diǎn)。

這種“以客戶為中心”社群運(yùn)營的關(guān)鍵舉措，不僅可以強(qiáng)化業(yè)主的情感連接與社區(qū)認(rèn)同，還體現(xiàn)出品牌的差異化，實(shí)現(xiàn)老帶新轉(zhuǎn)化等營銷目標(biāo)。由此可見房企的競(jìng)爭(zhēng)賽道，也從卷品質(zhì)，開始延展到比拼服務(wù)及社區(qū)運(yùn)營。

02

剛需庫存告急，改善需求釋放

申度君認(rèn)為，上海二手房市場(chǎng)熱度攀升的背后，一方面是價(jià)格因素趨勢(shì)，上海樓市在經(jīng)歷了價(jià)格深度的回調(diào)后，以老破小為首的房源價(jià)格已經(jīng)筑底，當(dāng)前是上車的好時(shí)機(jī)。

另一方面，是供需關(guān)系的變化。鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降，最新掛牌量約79794套，相比去年5月最高點(diǎn)下降近3成。今年春節(jié)期間7天帶看量約為7823人次，同比去年春節(jié)同期增長31%。

此外，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)從“以價(jià)換量”向“量價(jià)趨穩(wěn)”轉(zhuǎn)變。去年下半年以300萬元以下剛需房源為主，而今年元旦后置換鏈條向上傳導(dǎo)趨勢(shì)明顯，改善型需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放。

03

多區(qū)加大拆遷力度，后市動(dòng)力足

除了市場(chǎng)自身的修復(fù)，城市更新的強(qiáng)大動(dòng)能也為后市注入信心。近期公布的2026年上海各區(qū)征地和拆遷補(bǔ)償預(yù)算顯示，城市舊改的“主戰(zhàn)場(chǎng)”正在轉(zhuǎn)移。靜安、普陀等區(qū)拆遷的預(yù)算同比飆升400%以上。

尤其是普陀區(qū)，此前幾年在舊改上一直不溫不火，今年突然發(fā)力以超138億元（多科目）的預(yù)算總額領(lǐng)跑全市。其中甘陵小區(qū)、曹楊八村等已確認(rèn)啟動(dòng)動(dòng)遷。

靜安今年舊改力度也有所加大，柳營路309弄、319弄等7個(gè)居民組團(tuán)所在的128街坊已正式啟動(dòng)征收，打響靜安今年城市更新“第一槍”。

與此同時(shí)，徐匯、黃浦、楊浦的預(yù)算猛降60%，因其成片舊改已接近收官。尤其是徐匯區(qū)，去年集中攻堅(jiān)東安新村后，階段性任務(wù)已完成，今年重點(diǎn)轉(zhuǎn)向龍華、楓林等零星舊改項(xiàng)目。

年初公布的數(shù)據(jù)顯示，上?！笆逦濉逼陂g將接續(xù)實(shí)施3000萬平方米老舊小區(qū)改造，大規(guī)模的動(dòng)遷不僅將直接改善居民居住條件，有效激活“賣舊買新”的置換鏈條，為市場(chǎng)注入活力。

數(shù)據(jù)綜合整理自各區(qū)公開信息

04

結(jié)語

政策暖風(fēng)已至，從降低門檻吸引新增需求，到城市更新釋放置換動(dòng)能，上海樓市的多重利好正在形成合力，市場(chǎng)見底信號(hào)初顯。隨著市場(chǎng)信心進(jìn)一步修復(fù)，供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化，上海這波“小陽春”行情或?qū)⒒馃醽硪u。