這個(gè)夏天，樓市政策終于直接掀桌子！

8月8日晚，北京住建委一紙文件震動(dòng)全國：

京籍及社保滿2年的非京籍家庭，在五環(huán)外買房不再限套數(shù)。

但是，對(duì)于在北京沒有社保的人，還是無法購買的。

政策一出，開發(fā)商連夜掛出“降價(jià)促銷”的海報(bào)。

對(duì)于剛過去的首個(gè)周末，此次政策調(diào)整，將對(duì)于北京五環(huán)外熱點(diǎn)板塊、部分樓盤有短期提振效果。

當(dāng)北京忙著給五環(huán)外“解腰帶”時(shí)，深圳的購房群此前就流傳著各種“小作文”：

“深圳即將全域放開限購”、“首付要降到1成”、“增值稅取消”……狼來了喊了半年，市場卻連眼皮都懶得抬一下。

深圳樓市，到底需要一劑什么猛藥？

為何是北京先“搶跑”深圳會(huì)跟嗎？

從目前現(xiàn)行北上廣深，四個(gè)一線城市的樓市限購政策來看，北京仍舊是相對(duì)偏嚴(yán)。

北京這次松綁，表面是放開手腳，實(shí)則精準(zhǔn)拿捏了七寸。

從上海克而瑞的數(shù)據(jù)分析來看，五環(huán)外的新房成交長年占比全市高達(dá)80%，二手房也占到51%，堪稱北京“去化”主戰(zhàn)場。

不難理解，因?yàn)閮r(jià)格便宜，就像前幾年深圳的龍崗、光明等片區(qū)。

但這都是過去式。

近幾年隨著市場的下行，五環(huán)內(nèi)價(jià)格優(yōu)勢出現(xiàn)，成交占比上升。同時(shí)庫存爆表，超900萬平方米、去化周期超26個(gè)月，明顯高于北京平均水平及其他環(huán)線去化周期。

就像現(xiàn)在9折的龍華可以隨便挑，誰還會(huì)買光明、龍崗？

“打蛇打七寸”，北京這回是精準(zhǔn)出擊，為五環(huán)外打響“去庫存”戰(zhàn)役！

而北京先“搶跑”，大眾關(guān)注度，又給到深圳了。

深圳限購：遮羞布還在，但已千瘡百孔

相比北京的“大刀闊斧”，深圳的放松堪稱“迂回曲折”：

社保門檻砍半：非深戶社保要求從5年降至1年，外圍區(qū)域徹底取消社保限制，但是仍有套數(shù)限制，非深戶符合規(guī)定最多2套；

豪宅線隱身：去年11月，深圳取消“非普宅”認(rèn)定，滿2年免增值稅，140㎡及以下住宅交易稅費(fèi)大降；

公積金加杠桿：家庭貸款上限從90萬跳漲至最高231萬，二套首付比例統(tǒng)一降至20%。

然而，今年樓市的“小陽春”只撐到4月。

3月深圳二手房成交破6000套，開發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)，中洲迎璽三房總價(jià)上調(diào)20萬；但到了4月，新房認(rèn)購量環(huán)比暴跌近40%，多個(gè)網(wǎng)紅熱盤加推去化率逐步下滑，折扣優(yōu)惠回收后，房價(jià)逐步回調(diào)，也成了“壓垮駱駝的稻草”。

由此帶來的是新房去化周期的持續(xù)拉長。

至7月底，據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)，全市一手預(yù)售住宅庫存量為27902套，相較6月底增加2241套。

按近12個(gè)月3314套/月去化速度計(jì)算，去化周期為8.4個(gè)月；按近6個(gè)月2096套/月計(jì)算，去化周期為13.3個(gè)月。

加上深圳現(xiàn)售新房約30%的庫存，按此算，深圳去化周期實(shí)際會(huì)更長一些。

如此來看，深圳也面臨著與北京五環(huán)外一樣的情況，脫嗎？

“小作文”滿天飛

市場卻患上“政策麻木癥”

每當(dāng)市場陷入低迷，正是“小作文”傳得最兇的時(shí)刻。

房產(chǎn)從業(yè)人員調(diào)侃：靠小作文續(xù)命的日子，還要過多久？

最近深圳地產(chǎn)圈熱傳的是“7月版小作文”，三部曲堪稱經(jīng)典：

1.全面放開限購；

2.取消增值稅；

3.首付降到1成。

可惜這次連中介的朋友圈都懶得轉(zhuǎn)發(fā)，畢竟現(xiàn)在小作文都能“按月份命名”了，“3月版小作文”剛被打臉、LPR下調(diào)預(yù)言成真，但“7月版”限購放松卻放了鴿子。

3月版小作文，供娛樂。

市場麻木背后，是殘酷的現(xiàn)實(shí)。

深圳需要什么政策？答案可能是“脫光”！

當(dāng)遮羞布已成負(fù)擔(dān)，深圳或許該學(xué)學(xué)北京“五環(huán)外脫光”的勇氣。當(dāng)前政策工具箱里，還有幾張牌能打？

首當(dāng)其沖，限購“體面退場”，核心區(qū)保留社保要求但縮短至半年，非核心區(qū)徹底放開；針對(duì)人才、多孩家庭“定向松綁”，釋放真實(shí)居住需求。

第二張牌：稅費(fèi)“割肉讓利”。

目前深圳未滿2年的增值稅計(jì)價(jià)方式“過戶價(jià)/(1+5%)x5%”，還是比較高的，非首套140㎡以上的戶型成交稅費(fèi)，是2%以上；

第三張牌：金融“風(fēng)險(xiǎn)可控的加杠桿”。

今年5月20日，央行降息10個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。經(jīng)過此番調(diào)整，深圳首套住宅純商業(yè)貸款利率為LPR-45BP（3.05%），二套為LPR-5BP（3.45%）。

與公積金2.6%利率看齊的呼聲不絕于耳。

“與其擠牙膏，不如攤牌！”一位深圳資深購房網(wǎng)友吐槽，“現(xiàn)在政策出十次不如北京出一次有響聲?！?/p>

畢竟，當(dāng)隔壁廣州早已“脫光”，北京也甩掉“五環(huán)外秋褲”，深圳若還捂著限購底牌，怕的不是政策沒到位，而是等到底牌亮出時(shí)，牌桌上早已沒人。