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別人笑我太瘋癲，我笑別人看不穿……

高新CID仁村學(xué)區(qū)房拼圖里，中海，碧桂園，中天新希望在過(guò)去一年里，二手房陸續(xù)成交，就在上周，新選手，中建悅廬也迎來(lái)首套二手房成交，且房東剛收房，一天不住，立刻，馬上，就賣。

（首套二手成交價(jià)格，來(lái)源：貝殼）

成交房源為小區(qū)起步面積，建面約113㎡的三室，北連廊中間戶，可封窗的三代住宅，成交總價(jià)293萬(wàn)，單價(jià)25865元/㎡，未滿二，有增值稅，中介費(fèi)買家，賣家各付1.5%。

在高新三期特價(jià)房，工抵房，準(zhǔn)現(xiàn)房不斷的當(dāng)下，中建悅廬的二手成交價(jià)還是讓人意外的，幾乎與中海學(xué)仕里建面約115㎡的三室價(jià)格保持一致，成為仁村300萬(wàn)總價(jià)門檻，又一熱門小區(qū)。

（王府式大門實(shí)景）

當(dāng)年以31小，11初學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)的小區(qū)里，中建，中海兩家紅極一時(shí)，尤其是中建悅廬，王府樣式的小區(qū)大門機(jī)具辨識(shí)度，相比中海，在外立面，景觀配置，下沉?xí)?，泳池上全面升?jí)。

（小區(qū)新房2023年備案價(jià)）

根據(jù)2023年小區(qū)新房備案價(jià)顯示，小區(qū)高層備案2.6萬(wàn)元/㎡起，總價(jià)門檻約300萬(wàn)，吸引眾多自住上學(xué)及投資客戶。

（中建悅廬開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)）

當(dāng)年七月初，首開(kāi)登記，663套房源意向登記2443組家庭，搖號(hào)開(kāi)盤。

八月，二批次加推，340套房源再迎1268組登記，再次搖號(hào)。

十月初，三批次開(kāi)盤，250套房源短時(shí)間內(nèi)登記過(guò)線，又一次搖號(hào)。

兩年后，高新CID已不是當(dāng)年的高三，但對(duì)中建業(yè)主而言，買入，賣出價(jià)格幾乎平進(jìn)平出，僅虧一碗“泡饃錢”確實(shí)不容易。

結(jié)合附近碧桂園，中海，中天新希望的成交價(jià)，再看路東招商，新希望，中海，紫薇華發(fā)成交價(jià)，有沒(méi)有31小，11初，直接影響二手房?jī)r(jià)。

悅廬過(guò)往

仁村31小，11初學(xué)區(qū)內(nèi)的六塊地里，拿地的順序分別為碧桂園，中天新希望，中海，中建，招商，越秀鐵建，其中前四家都已交付。

中建的拿地時(shí)間是2022年底， 面積約127畝，純住宅2.8容積率，地價(jià)約2315萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)12405.35元/㎡。

開(kāi)發(fā)商為中建地產(chǎn)（天津）有限公司 （中建六局）與中建絲路建設(shè)投資有限公司（中建絲路）。

和西安過(guò)往中建昆明瀾庭，中建山海境的中建八局東孚公司不是一家。

（中建悅廬小區(qū)位置示意）

從位置來(lái)看，相比中海，碧桂園臨西太路的問(wèn)題，中建更靠西，一路之隔為31小，11初，距六號(hào)線仁村站稍遠(yuǎn)，但北側(cè)有15號(hào)線祝村站。

小區(qū)南側(cè)為未來(lái)廣場(chǎng)商業(yè)，辦公樓在建，中建的東北角落，就是招商云墨。

（小區(qū)會(huì)所中庭實(shí)景）

作為同樣以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)的小區(qū)，中建賣房的思路是實(shí)景+會(huì)所+學(xué)區(qū)+央企的組合拳，小區(qū)王府式大門更是呈現(xiàn)的重點(diǎn)，小區(qū)2023年6月出價(jià)格，首開(kāi)就搖號(hào)，小面積非?；鸨?，熱度與中海學(xué)仕里不相上下。

此后，八月份經(jīng)歷了31小，11初摘掉高新一小，一中新校區(qū)牌子，大眾熱情回歸理性。

由于中海在摘牌事件前，已售罄，業(yè)主的情緒匯聚在中建，后續(xù)業(yè)主反饋，開(kāi)發(fā)商承諾南向贈(zèng)送封陽(yáng)臺(tái)，北向連廊增加玻璃欄板。

摘牌事件最大的影響，就是沒(méi)有那么多人來(lái)?yè)尫孔恿?，雖然學(xué)區(qū)仍是極大賣點(diǎn)，但中建悅廬后續(xù)的大面積還是賣了很長(zhǎng)時(shí)間。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

等到招商，鐵建越秀面世時(shí)，價(jià)格更低，又全面升級(jí)四代住宅，高贈(zèng)送，讓三代住宅的悅廬被動(dòng)落后。

后續(xù)雖然悅廬的大面積還有房，但仁村的熱度早已轉(zhuǎn)移到了招商云墨和越秀鐵建樽樾。

（中建悅廬交付實(shí)景）

直到今年7月，中建悅廬提前五個(gè)月交付，房子蓋挺好，小插曲出現(xiàn)在南向封陽(yáng)臺(tái)和北向連廊玻璃欄板的事兒。

最后贈(zèng)送封陽(yáng)臺(tái)解決方案給了兩種，一是開(kāi)發(fā)商十一前統(tǒng)一封好，二是業(yè)主自己封，開(kāi)發(fā)按750元/㎡退補(bǔ)差價(jià)，北向連廊要求每戶業(yè)主同意后，在鐵藝欄桿外增加一層玻璃欄板。

（中建悅廬交付實(shí)景）

除這個(gè)收房插曲外，整個(gè)悅廬的完成度還是很高，央企蓋房的速度飛快，王府大門，下沉?xí)饬⒚?，包括小區(qū)的園林，完成度，美觀度還是很高的。

作為中建六局在西安的第一個(gè)住宅小區(qū)，也是如期，實(shí)景，高分兌現(xiàn)。

悅廬之后，中建又在幸福林帶拿地，開(kāi)發(fā)中建悅廬幸福序，轉(zhuǎn)頭開(kāi)發(fā)城東，高新的故事就此告一段落，進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

二手賣點(diǎn)

由于剛交付，小區(qū)沒(méi)有太多的二手房掛牌信息，此套113㎡的三室，單價(jià)25865元/㎡，總價(jià)293萬(wàn)，也是小區(qū)唯一的一套。

但印象里，當(dāng)年買小面積投資的不在少數(shù)，后續(xù)二手房數(shù)量不會(huì)少。

（中建悅廬與學(xué)校位置示意）

與中建悅廬直接競(jìng)爭(zhēng)的是中海和中天新希望，也都是小面積房源為主，偏學(xué)區(qū)房，偏投資，最好賣的也都是110㎡左右的戶型，均為連廊戶三室，總價(jià)約300萬(wàn)，目前中海的成交量最高。

對(duì)中建來(lái)說(shuō)，二手房有優(yōu)勢(shì)，也有不足，分析如下：

壹

成熟瞳北，基本兌現(xiàn)

位置優(yōu)勢(shì)：與高新三期其他小區(qū)，尤其是瞳西，瞳南，瞳東相比，仁村區(qū)域建成時(shí)間最早，配套兌現(xiàn)也最快，周邊的雙地鐵，小學(xué)，中學(xué)，產(chǎn)業(yè)園，寫字樓等已初步成型。

外加31小，11初的學(xué)區(qū)房取向，各個(gè)小區(qū)交付后入住率高，人氣形成也快，在獨(dú)角獸四塊地未面世前，整個(gè)瞳北住宅已開(kāi)發(fā)完畢。

（高新第十一初級(jí)中學(xué)實(shí)景）

對(duì)中建而言，學(xué)區(qū)房屬性里，接送距離也相當(dāng)近，小區(qū)東門外就是小學(xué)的西門，中學(xué)的南門，最長(zhǎng)上學(xué)距離300米以內(nèi)，住樓上就能看到小學(xué)操場(chǎng)。

與中海，碧桂園相比，不用擔(dān)心西太路主干道噪音，一公里范圍內(nèi)，6號(hào)線，15號(hào)線，高新云巴都能覆蓋。

貳

常規(guī)三代，陽(yáng)臺(tái)能封

產(chǎn)品現(xiàn)狀：算是仁村F6里最后的三代住宅，中建過(guò)后，招商，越秀鐵建全面升級(jí)四代住宅，大露臺(tái)，高贈(zèng)送面積，與前四家已不是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，雖然三代，四代各有喜好，但后者的贈(zèng)送面積，會(huì)影響前者的二手價(jià)格。

（建面約113㎡戶型圖）

以中建悅廬首套成交建面約113㎡為例，是小區(qū)的入門中間戶，也是當(dāng)年三代住宅里，最經(jīng)典的戶型，三面朝南，動(dòng)靜分區(qū)，北向廚房，衛(wèi)生間，次臥外有連廊遮擋。

升級(jí)的部分是客廳和次臥有貫通陽(yáng)臺(tái)，交付為玻璃欄板，半贈(zèng)送，可封閉，無(wú)功無(wú)過(guò)的戶型，主打?qū)嵱眯?，公攤和?zèng)送面積也沒(méi)太多優(yōu)勢(shì)。

（中建悅廬交付實(shí)景）

更多亮點(diǎn)在小區(qū)本身，不同于中海又貴又剛的配置，中建由于初進(jìn)西安，沒(méi)有業(yè)主基數(shù)和品牌溢價(jià)，在實(shí)景上下料更猛。

大門，會(huì)所，外立面，公區(qū)等，明顯有改善的審美在，大地塊，有較大的中庭景觀，部分大戶型樓間距開(kāi)闊。

叁

31小+11初，熱門學(xué)區(qū)

周邊配套：核心配套是學(xué)校，強(qiáng)學(xué)區(qū)房賣點(diǎn)的小區(qū)，當(dāng)年多數(shù)業(yè)主是奔著31小，11初來(lái)。

后來(lái)也經(jīng)歷了摘牌事件，再到31小，11初獲得本部很大扶持，家長(zhǎng)反饋成績(jī)不錯(cuò)，整個(gè)高新CID范圍內(nèi)，學(xué)校周邊依舊是二手房?jī)r(jià)格最高的支撐。

（高新第三十一小學(xué)實(shí)景）

目前31小，11中學(xué)區(qū)內(nèi)共六個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)超6000戶，2025年一年級(jí)，家長(zhǎng)反饋報(bào)名人數(shù)近700人，其中中建悅廬面積最大，戶數(shù)也最多，約1620戶，其次是中海1364戶，中天新希望1057戶，鐵建越秀1024戶，碧桂園794戶，招商653戶。

學(xué)校之外，地鐵6號(hào)線，高新云吧已通車，15號(hào)線有望今年通車，國(guó)際醫(yī)學(xué)中心約1.6公里，永安渠海綿公園，大仁遺址公園，未來(lái)之瞳科學(xué)公園在2公里范圍內(nèi)，屬周邊社區(qū)公共配套。

肆

激烈競(jìng)爭(zhēng)，不住早賣

二手競(jìng)爭(zhēng)：主要是中海學(xué)仕里和中天新希望未來(lái)印，前者面世最早，二手房成交量最大，115㎡總價(jià)穩(wěn)定在300萬(wàn)上下，單價(jià)約26000+，毛坯交付。

（首套二手成交記錄，來(lái)源：貝殼）

中天新希望起步面積126㎡，精裝修交付，單價(jià)也在26000+上下，總價(jià)約360萬(wàn)。

后續(xù)的潛在競(jìng)爭(zhēng)是年底前要交付的招商云墨，四代住宅，起步面積119㎡，優(yōu)勢(shì)為升級(jí)產(chǎn)品，招商口碑，交付水準(zhǔn)，不足為社區(qū)更小，角落地塊，沒(méi)有中建百畝大盤，巨大的社區(qū)景觀面積，活動(dòng)空間。

成交總結(jié)

對(duì)中建悅廬首套房成交的業(yè)主而言，純投資，不住，現(xiàn)在賣的思路還是很清晰的，一方面整個(gè)高新CID價(jià)格混亂，仁村二手雖然有學(xué)校托底，但后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，潛在獨(dú)角獸供地，新房產(chǎn)品贈(zèng)送升級(jí)，對(duì)于三代普通住宅的中建，是不小的壓力。

趁著小區(qū)剛交付賣相最佳，趁著不少家長(zhǎng)認(rèn)可31小，11初的成績(jī)，趁著區(qū)域還有熱度，26000+買，26000+賣，在當(dāng)下市場(chǎng)，算是拿到了不錯(cuò)的結(jié)果。

畢竟，首套房?jī)r(jià)格，也有可能是小區(qū)最高的價(jià)格，太多的次新房，印證了這個(gè)規(guī)律，大家怎么看，評(píng)論區(qū)聊聊。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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作者：晴明

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