房貸利率上漲？

在這幾年利率持續(xù)下調(diào)之際，怎么又峰回路轉(zhuǎn)的上漲了，很讓人匪夷所思。

但事實(shí)就是，部分城市房貸利率確實(shí)漲了，可見利率上漲信號(hào)已經(jīng)響起。當(dāng)下在執(zhí)行的LPR浮動(dòng)利率，根據(jù)市場(chǎng)變化有漲有跌，其實(shí)也并不奇怪。

主要是絕大多數(shù)人默認(rèn)了房貸自轉(zhuǎn)換成LRP浮動(dòng)利率以來的“只跌不漲”，突如其來的上漲有些不習(xí)慣而已。但在樓市調(diào)整階段，有跌就會(huì)有漲。

Part.1

房貸利率波動(dòng)性調(diào)整，3.1%趨穩(wěn)信號(hào)明確

根據(jù)央行2024年12月發(fā)布數(shù)據(jù)，2024年12月全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率約為3.11%，環(huán)比上升0.03個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)首次回升；但是同比下降0.88個(gè)百分點(diǎn)。

最主要原因是，自2024年10月降LPR后，LPR來跌至3.6%，直接進(jìn)入“2字頭” 時(shí)代。尤其廣州、東莞、佛山、蘇州、南京各家銀行首套5年期，利率普遍降至2.9%，最低可達(dá)到2.6%，比公積金貸款利率2.85％要低0.25％。

一股房貸利率下降呼聲席卷樓市，然而11月8日新政出臺(tái)，限制商貸利率不得低于公積金貸款利率2.85%。因此很多地方首套5年期，又普遍上升為2.95%。

11月8號(hào)之后，房貸利率連續(xù)上升，重回“3字頭”時(shí)代。杭州，一個(gè)月內(nèi)上調(diào)2次，從2.9%到3%，再到3.1%；蘇州一個(gè)月內(nèi)上調(diào)3次，從2.9%到2.95%，再到3%，再到3.1%。

由此，在很多地方發(fā)文明確規(guī)定后，2025年房貸利率執(zhí)行“房貸最低利率3.1%”的政策，可以看做是逐漸穩(wěn)定化的明確信號(hào)。

Part.2

商貸利率不低于2.85%，是利率浮動(dòng)底線

從1024年10月-12月份房貸利率，從普跌到轉(zhuǎn)漲，實(shí)際是商貸利率在“保護(hù)”公積金利率2.85%底線。

雖為“照顧”，但也可以看出商貸利率的底線即是2.85%，當(dāng)下執(zhí)行的最低3.1%，只是為后期預(yù)留空間。也就是說如果市場(chǎng)回暖，即不在下調(diào)。即使市場(chǎng)持續(xù)低迷，也只會(huì)稍微下調(diào)，但不會(huì)跌破2.85%。

因此來看，當(dāng)前最低的3.1%已經(jīng)基本接近房貸利率底線，如果計(jì)劃買房，就不要對(duì)更低利率抱太大希望，應(yīng)重點(diǎn)看房企對(duì)在房?jī)r(jià)上“真金白銀”優(yōu)惠。

畢竟，相對(duì)于高房?jī)r(jià)，利率上的“蠅頭小利”已微不足道。

Part.3

西安商貸利率高于全國最低水平約3.7%-4.1%

在樓市調(diào)控政策全面放開后，西安房貸利率調(diào)整相對(duì)比較保守，首套房貸利率通常略高于全國最低水平約3.7%-4.1%，但也是歷史最低水平由此也能看出西安樓市的相對(duì)穩(wěn)健性。

有調(diào)整空間，但不明顯。

根據(jù)2025年，1月的LPR雖然暫時(shí)維持在1年期3.1%、5年期以上3.6%的水平。但根據(jù)央行釋放信號(hào)，要落實(shí)適度寬松的貨幣政策，這就好比給利率下達(dá)了“降低任務(wù)”。

因此，從房貸利率預(yù)留空間看，2025年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）將會(huì)下降50BP，存量房貸利率也有望再次降低25個(gè)BP。這對(duì)購房者來說就像是“喜大普奔”好兆頭。

截至目前LPR暫時(shí)沒動(dòng)，但從政策導(dǎo)向和市場(chǎng)預(yù)期來看，2025年很可能會(huì)開啟新的降息周期。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，看似給打了一針興奮劑，實(shí)則不會(huì)提升購房信心。

對(duì)于很多計(jì)劃買房人群而言，即使商貸利率3.2%、公積金貸款2.85%，在西安購房面對(duì)當(dāng)前動(dòng)輒200萬起/套高房?jī)r(jià)，利率上下浮動(dòng)±25BP，并不會(huì)大幅降低購房成本，也很難刺激購買力提升。

如貸款100萬、還款期30年，利率每調(diào)整1%，月供價(jià)差約600元/月左右。相對(duì)高單價(jià)、高總價(jià)房款，利率調(diào)整后每月的還款金額變化就顯得微乎其微。

所以，對(duì)于普通購房者，只要首付資金充足，又有穩(wěn)定的還款能力，在當(dāng)下空前利率周期，還是應(yīng)該盡早決策。一旦房?jī)r(jià)上漲，就會(huì)得不償失。

End