塵埃落定！2025年最后一期貸款市場報價利率，最近央行已經(jīng)公布了——5年期以上LPR保持在3.5%的位置，和上個月一樣

也就是說，大家期待的降房貸利率再次落空，這結果不禁讓很多業(yè)內(nèi)人士坦言：沒想到高層這么樂觀。畢竟現(xiàn)在的市場數(shù)據(jù)并沒有那么好看。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入為29119億元，同比下降10.7%，降幅較前10月擴大3.3個百分點。

也就是說，賣地收入還在下降。

這也說明，房企們的信心其實并沒有預期那么好，而房企都不看好了，普通購房者對市場的信心也就可想而知了。

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為啥市場一般，利率卻不降？

其實深入分析有兩個方面的原因：

第一，銀行自身的經(jīng)營壓力，說白了也得喘口氣。

銀行賺錢的主要方式——凈息差已經(jīng)很低了。早在去年，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度，商業(yè)銀行凈息差為1.52%，環(huán)比下降0.01個百分點，仍低于1.8%的警戒線。

而到了今年，截至三季度末，商業(yè)銀行的凈息差為1.42%，環(huán)比保持穩(wěn)定，同比則減少了11個基點。

有分析稱，這種情況下，就大大降低了報價行主動下調(diào)加點的動力。畢竟它們也需要一點利潤空間來維持健康運營。

第二：年底了，政策求穩(wěn)。

年底將至，全年經(jīng)濟增長目標完成得也差不多了，比如全年“5.0%左右”的經(jīng)濟增長目標已無太大懸念，逆周期調(diào)節(jié)加力的迫切性暫時不高。這時候貨幣政策通常不會有大動作。

不過，在復雜的經(jīng)濟環(huán)境下，利率不動，本身就在傳遞一個信號：決策層覺得經(jīng)濟基本面正在企穩(wěn)，而不是“失速”。

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有兩類人下個月房貸能少還點！

雖然LPR保持不變，但從下個月開始，依然有兩類人的房貸要降低了。

第一類，公積金貸款的朋友：

根據(jù)政策，2025年5月8日之前發(fā)放的公積金貸款，其利率將在2026年1月1日起自動下調(diào)。屆時，首套5年期以上的公積金貸款利率將從原來的2.85%降至2.6%。

也就是說，如果你是2025年5月8日之前辦的首套房公積金貸款，利率會自動從2.85%降到2.6%。算筆賬：100萬貸30年，每月利息大概能省133元，30年總共能省近4.8萬元。

第二類，選了“1月1日調(diào)價”的商業(yè)貸款客戶：

如果在簽訂商業(yè)貸款合同時，你將 “重新定價日”選擇在每年1月1日，那么你的房貸利率就會在下個月1號那天根據(jù)最新LPR重新計算。

雖然這次LPR沒變，但今年5月降過一次，下調(diào)過10個基點，所以比起去年，你的利率實際上還是降了點。

其實這種調(diào)整也很精準，既減輕了部分人的還貸壓力，又沒有“大水漫灌”影響整個市場，體現(xiàn)了當前政策“穩(wěn)中求進”的精細化思路。

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更大的變化：二手房成了市場主角

來自權威部門的數(shù)據(jù)揭示了一個關鍵轉(zhuǎn)變：2025年1月至11月，全國二手房交易面積占住宅交易總量的比重已達45%。這也就意味著，中國的房地產(chǎn)市場，正在堅定地從以新房銷售為主的“增量時代”，邁向新房與存量房并重的“存量時代”。

從數(shù)據(jù)上來看，一線城市的表現(xiàn)尤為顯著：

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，11月，30個重點城市二手房成交面積約1704萬平方米，環(huán)比增長14%。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交套數(shù)超4.9萬套，創(chuàng)下自5月以來7個月的新高，環(huán)比增幅高達20%，甚至超過了傳統(tǒng)“金九”的成交水平。

具體來看，上海二手房網(wǎng)簽成交近2.3萬套，環(huán)比上漲約24%，創(chuàng)下年內(nèi)成交量第三高；

北京二手住宅成交超1.4萬套，環(huán)比漲幅接近20%；深圳、廣州的二手住宅網(wǎng)簽量也分別環(huán)比上漲6.6%和22.89%。

監(jiān)測的20個二線城市成交規(guī)模環(huán)比增長13%，成都、武漢等城市成交量持續(xù)放大。部分三、四線城市也止跌回穩(wěn)，呈現(xiàn)同環(huán)比齊增的積極態(tài)勢。

可見，市場交易的“基本盤”正在發(fā)生深刻的結構性變化。

當二手房交易占到快一半江山時，政策的關注點就不再只盯著鼓勵大家買新房了，還得考慮如何盤活現(xiàn)有的房子、如何讓普通家庭的資產(chǎn)更健康。

簡單說就是：利率大局求穩(wěn)，部分人月供減負，而市場的真實熱度，越來越多地體現(xiàn)在二手房交易里了。