近期，國(guó)內(nèi)樓市呈現(xiàn)出快速回暖的態(tài)勢(shì)，一時(shí)間“樓市拐點(diǎn)已至”的觀點(diǎn)甚囂塵上。那么，樓市真的迎來(lái)拐點(diǎn)了嗎？讓我們一同深入剖析。

3月份的數(shù)據(jù)為樓市回暖提供了有力支撐。在統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的有14個(gè)，二手房上漲的有13個(gè)，分別比上月增加4個(gè)和11個(gè)。尤其是一線城市，二手房?jī)r(jià)格整體上漲0.4%，且四個(gè)一線城市無(wú)一例外，全部由跌轉(zhuǎn)漲。

與此同時(shí)，二三線城市房?jī)r(jià)跌幅也在收窄。二線城市二手房環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市下降0.4%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，四大一線城市房?jī)r(jià)齊漲，二三線城市跌幅收窄甚至接近轉(zhuǎn)正，這種情形在過(guò)去幾年的深度調(diào)整中從未出現(xiàn)過(guò)。

當(dāng)前四大一線城市房?jī)r(jià)齊漲、二三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，救市政策是主要推動(dòng)因素。如今，銀行房貸利率已降至3.2%，首付比例降至15%，絕大多數(shù)城市全面放開(kāi)限購(gòu)政策，就連上海等一線城市也在逐步松綁。

這一系列政策吸引了大量剛需購(gòu)房者集中入市，使得部分大中城市房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。此外，不少城市啟動(dòng)存量房收儲(chǔ)，將其轉(zhuǎn)化為保障房，既消化了庫(kù)存，又在短期內(nèi)穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

這一系列救市政策雖能在短期內(nèi)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，起到穩(wěn)定樓市的作用，但無(wú)法改變房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大趨勢(shì)。救市政策的核心目的是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”，讓房?jī)r(jià)在短期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，然后逐步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去投機(jī)化、去泡沫化，回歸居住屬性。

僅憑一兩個(gè)月的房?jī)r(jià)和成交量數(shù)據(jù)就判定樓市拐點(diǎn)到來(lái)，未免過(guò)于牽強(qiáng)。以下三個(gè)方面的原因，足以說(shuō)明當(dāng)前樓市拐點(diǎn)并未到來(lái)。

目前，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)仍存在較大泡沫。二三線城市房?jī)r(jià)與收入比通常在20-25之間，一線城市更是高達(dá)40以上。這意味著當(dāng)?shù)鼐用癫怀圆缓葞资瓴拍苜I得起一套房。

而且，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)已躋身全球最貴房?jī)r(jià)前五名。如此高的房?jī)r(jià)泡沫，早已超出當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買能力，指望一線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)大幅上漲，顯然不現(xiàn)實(shí)。

近年來(lái)，賺錢愈發(fā)艱難，工資收入增長(zhǎng)緩慢，生意也越來(lái)越難做，多數(shù)家庭對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度。以當(dāng)前居民收入及對(duì)未來(lái)的預(yù)期，很難長(zhǎng)期支撐高房?jī)r(jià)。

以上海為例，二手房成交量中70%以上是300萬(wàn)及以下的房子。同時(shí)，剛需購(gòu)房者越來(lái)越理性，不再像2020年之前那樣沖動(dòng)買房，而是會(huì)根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)和居住情況決定是否購(gòu)房。

中國(guó)已步入老齡化社會(huì)，60歲以上老年人口數(shù)量超過(guò)3.1億，預(yù)計(jì)到2030年將超過(guò)4億。而年輕人數(shù)量逐漸減少，90后有1.75億，00后有1.45億。

老年人大多已有住房，無(wú)需再購(gòu)房；年輕人作為購(gòu)房主力軍，數(shù)量減少，購(gòu)房需求也會(huì)逐漸萎縮。此外，城里的年輕人可通過(guò)繼承父母房產(chǎn)解決居住問(wèn)題，未來(lái)剛需購(gòu)房將越來(lái)越少。

四大一線城市房?jī)r(jià)齊漲、二三線城市接近轉(zhuǎn)正，并不意味著樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。目前部分房?jī)r(jià)的止跌反彈，是救市政策利好下積攢多時(shí)的剛需集中入市所致。我們不能僅憑一個(gè)月的房?jī)r(jià)回暖數(shù)據(jù)就判定拐點(diǎn)來(lái)臨。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的態(tài)勢(shì)，以時(shí)間換空間，逐步回歸居住屬性，最終實(shí)現(xiàn)軟著陸，將對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響降到最低。