城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

進(jìn)入2026年二季度，房地產(chǎn)市場延續(xù)一季度回暖勢頭，正顯現(xiàn)出明顯的筑底企穩(wěn)跡象。從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，到一二線城市實(shí)際成交表現(xiàn)，多個維度釋放出積極信號。即便此前持續(xù)看空的國際投行也紛紛轉(zhuǎn)向，對中國樓市也給出了相對樂觀的判斷。多種跡象表明，房地產(chǎn)市場最艱難的時期可能已經(jīng)過去，市場正在積蓄復(fù)蘇動能，樓市筑底企穩(wěn)態(tài)勢初顯。

結(jié)合國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)、相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)，以及主要城市市場表現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場正在釋放出樓市筑底回穩(wěn)的八個積極信號。

信號一：

重點(diǎn)城市房價企穩(wěn)

房價上漲城市增多

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。其中北京、上海、廣州、深圳二手房價分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。這是自2022年以來一線城市房價首次全面回升，具有重要的風(fēng)向標(biāo)意義。

更值得關(guān)注的是，房價上漲城市數(shù)量明顯增加。3月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比環(huán)比上漲城市有14個，比上月增加4個；二手住宅價格環(huán)比上漲城市有13個，比上月大幅增加11個�？傮w上看，二三線城市房價環(huán)比降幅收窄或持平，市場回暖趨勢正從一線城市向二三線城市傳導(dǎo)。

信號二：

成交量大幅增長

市場活躍度顯著提升

成交量是市場活躍度最直接的體現(xiàn)。3月份，北京二手住宅網(wǎng)簽近2萬套，創(chuàng)下近15個月新高。上海二手住宅成交3.1萬余套，相較1月份大幅增長37%，創(chuàng)下近5年新高。深圳市場活躍度亦顯著回升，3月份一、二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，環(huán)比增長109%；二手房成交6770套，環(huán)比增長124%。廣州3月份一手住宅網(wǎng)簽超7000套，環(huán)比大增241.34%。另據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，3月廣州全市新建住宅網(wǎng)簽面積78.5萬平方米，環(huán)比上升285%，同比也有22%的增幅，創(chuàng)近9個月來月度新高。

進(jìn)入4月份，市場活躍勢頭不減，北京、上海二手房交易活躍度仍保持較高水平。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至4月27日，4月份北京二手商品住宅累計成交1.54萬套，同比增長15%；上海二手商品房累計成交2.59萬套，同比增長22%。

新房成交方面，1~3月份全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比降幅比1~2月份收窄3.1個百分點(diǎn)。據(jù)機(jī)構(gòu)觀測數(shù)據(jù)，3月重點(diǎn)50城新房成交面積約1100萬平方米，環(huán)比大幅增長89%。

信號三：

市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化

剛需改善良性循環(huán)

3月北京300萬元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%。上�？們r300萬元以內(nèi)入門級房源成交占比升至72%。低總價房源成為成交主力，剛需“上車”意愿增強(qiáng)。隨著入門級房屋交易活躍，為置換型改善性客戶提供必要的資金與購房資格基礎(chǔ)，市場熱度正逐步向中心城區(qū)傳導(dǎo)，形成“剛需上車—改善置換—市場活躍”的良性循環(huán)。從新房市場情況來看，得房率更高、品質(zhì)更優(yōu)的“好房子”平均去化率明顯高于舊規(guī)產(chǎn)品，改善性需求潛力巨大。

信號四：

庫存首次下降

去化成效初現(xiàn)

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%。這是自2021年下半年以來，商品房待售面積連續(xù)51個月正增長后首次轉(zhuǎn)為同比下降。更值得關(guān)注的是庫存結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，待售面積中，待售3年以下的59012萬平方米，同比下降1.8%，這表明2022年以來累積的市場新增庫存正被快速消化，供求關(guān)系正從“供遠(yuǎn)大于求”向“供求再平衡”轉(zhuǎn)變。

信號五：

政策持續(xù)發(fā)力

市場信心開始修復(fù)

根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至4月27日，今年全國超100個市（縣）出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策，頻次明顯高于去年同期。需求端以放開限購、優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”等政策為主，供給端重點(diǎn)圍繞“好房子”建設(shè)和存量商品房和存量閑置土地收儲展開。在供需兩端政策發(fā)力和需求釋放的雙向作用下，市場信心得到有效恢復(fù)。二手房市場變化是樓市信心的最直接反應(yīng)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，目前上海二手房溢價空間已經(jīng)從5%~8%收窄到2%~3%，核心區(qū)甚至出現(xiàn)了小幅提價。深圳4月成交二手房最新溢價率收窄至9.41%，創(chuàng)近10個月新低。北京、上海二手房存量掛牌量較峰值水平顯著下降，帶看量則大幅增加。

信號六：

外資態(tài)度轉(zhuǎn)向

樓市唱多聲音密集

近年來，國際投行一直是唱空中國樓市的“主力”，但進(jìn)入3、4月份，外資機(jī)構(gòu)對中國樓市預(yù)期發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向。高盛預(yù)測上海和深圳房地產(chǎn)市場有望在2026年下半年或2026年底觸底，預(yù)計2025年底至2028年底期間兩地房價累計上漲約15%；摩根大通認(rèn)為中國樓市即將觸底回升，已逼近拐點(diǎn)，香港樓市的復(fù)蘇正帶動內(nèi)地主要城市；瑞銀判斷2026年下半年房價有望見底回暖，迎來反彈；摩根士丹利認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險已基本過去，開發(fā)商正在減少債務(wù)并維持穩(wěn)定的現(xiàn)金覆蓋率；花旗認(rèn)為，2026年中國樓市第一季度銷售出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，核心城市地產(chǎn)出現(xiàn)更多企穩(wěn)信號。國際投行態(tài)度的轉(zhuǎn)變從另一個視角反映出我國樓市回暖預(yù)期。

信號七：

土地市場點(diǎn)狀復(fù)蘇

核心城市熱度不減

盡管今年以來全國土地市場整體大幅下滑，但核心城市、熱點(diǎn)板塊市場熱度有增無減，其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及杭州等強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊備受追捧。例如，4月27日，深圳龍華區(qū)民治街道宅地吸引4家房企參與競拍，最終由天健地產(chǎn)以40.18%溢價率競得；4月21日上海徐匯區(qū)長橋街道宅地經(jīng)82輪競價，由招商蛇口以25%溢價率拿下；4月8日，杭州推出3宗住宅用地全部溢價成交，平均溢價率達(dá)30.8%，其中濱江區(qū)西興地塊經(jīng)過127輪競價，溢價率達(dá)46.83%。高溢價成交反映房企對核心區(qū)域資產(chǎn)價值的認(rèn)可。

信號八：

租金回報率穩(wěn)升

房產(chǎn)投資價值顯現(xiàn)

與2024年、2025年相比，我國商品房租金回報率呈穩(wěn)步回升態(tài)勢。這一變化主要源于房價調(diào)整幅度大于租金調(diào)整幅度，租售比明顯改善。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，重點(diǎn)50城平均租金回報率2024年、2025年分別為2.035~2.06%、2.08%~2.23%，至2026年3月達(dá)到2.26%，已經(jīng)明顯高于國有銀行定期存款利率（1年期約1.1%，3年期約1.55%），部分城市甚至接近或超過購房綜合資金成本（2.4%~2.7%），商品房投資價值開始顯現(xiàn)，一些二手房業(yè)主由掛牌賣房轉(zhuǎn)向出租獲取穩(wěn)定收益。

總體來看，中國房地產(chǎn)市場在價格、成交量、市場結(jié)構(gòu)、庫存、政策環(huán)境、外資信心等多個維度均出現(xiàn)積極變化，市場回暖呈現(xiàn)“一線城市領(lǐng)跑、結(jié)構(gòu)性回暖”的鮮明特征。但從全國市場來看，距離市場全面企穩(wěn)尚需時日，市場回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，未來走勢仍取決于政策效果的可持續(xù)性和市場復(fù)蘇的韌性。

4月28日中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”。從中可以看出，中央肯定前期政策在穩(wěn)定市場方面取得一定成效的同時，也清醒認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，未來政策將繼續(xù)在“托底防風(fēng)險”與“培育新模式”之間尋求平衡，同時更加注重政策的實(shí)效和可持續(xù)性。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

高層會議再提房地產(chǎn)，機(jī)構(gòu)如何解讀？

4月28日，中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。針對房地產(chǎn)明確提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本次會議將房地產(chǎn)繼續(xù)置于“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”的總體框架下，政策基調(diào)與方向未發(fā)生突變。會議首次在同一段落中明確區(qū)分房地產(chǎn)市場與城市更新兩大板塊，形成了“存量穩(wěn)定+增量提質(zhì)”的雙軌思路。以下摘錄部分證券研究機(jī)構(gòu)主要觀點(diǎn)。

中金公司：

當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)局部趨穩(wěn)態(tài)勢，本次會議取態(tài)與此前保持一致。我們在3月3日發(fā)布報告《北上樓市拐點(diǎn)漸行漸近》提示北上兩地或因供給側(cè)出清迎來房價持續(xù)走穩(wěn)的拐點(diǎn)。今年一季度兩地房價基本呈走平態(tài)勢，疊加春節(jié)后掛牌量先穩(wěn)后降、“小陽春”銷量階段性超預(yù)期、表征供需關(guān)系的掛牌去化周期持續(xù)維持在歷史上房價可走穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)，我們認(rèn)為北上房價持續(xù)走穩(wěn)的確定性正逐步增強(qiáng)。本次政治局會議提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，與去年12月經(jīng)濟(jì)工作會議的房地產(chǎn)表述首句基本一致，我們認(rèn)為這表明政策端整體取態(tài)不變，在具體策略上大概率仍延續(xù)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的九字方針，這對于控制新增供地、避免分流潛在購房需求、推動二手房市場供需結(jié)構(gòu)持續(xù)改善、在有條件的地方進(jìn)一步穩(wěn)定房價預(yù)期有明顯助益。

城市更新將在中長期維度上持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，短期內(nèi)需求增量仍要看累積觀望需求的釋放節(jié)奏。本次會議提出“扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，這與去年5月中辦、國辦印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》一以貫之。城市更新是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的長期方略，要“盡力而為、量力而行”，對于短期需求雖有貢獻(xiàn)但難言刺激。短期增量需求仍有賴于過去在房價調(diào)整階段因預(yù)期不足而觀望的購房需求釋放，一旦供給側(cè)出清帶來房價預(yù)期走穩(wěn)，當(dāng)前租售比與購房資金成本的對比或有助于更多觀望需求逐步釋放，這一現(xiàn)象可能在北上等先一步房價走穩(wěn)的城市率先出現(xiàn)。

粵開證券：

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場整體仍處于深度調(diào)整期，投資端持續(xù)低迷，但銷售端已出現(xiàn)邊際改善的積極信號。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)或許仍在化解房企“存量高負(fù)債”與“資產(chǎn)縮水”之間的錯配。若房企持續(xù)陷入風(fēng)險狀態(tài)，相關(guān)影響將不斷外溢并自我強(qiáng)化：購房者的期房交付預(yù)期受損，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量承壓，市場供給能力也將隨開發(fā)主體退出而持續(xù)削弱。圍繞上述風(fēng)險，政策可持續(xù)在融資支持與存量盤活兩個層面持續(xù)發(fā)力。一方面，對在建項(xiàng)目提供融資支持，緩解流動性壓力，防范債務(wù)違約風(fēng)險；另一方面，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等，既幫助房企回籠資金、消化庫存，又優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，通過風(fēng)險有序處置與存量資源再配置，降低系統(tǒng)性風(fēng)險。

銀河證券：

值得關(guān)注的是本次會議將防范化解風(fēng)險與提振信心統(tǒng)一部署，表明針對風(fēng)險的應(yīng)對已從被動防范風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃討?yīng)對，意在增強(qiáng)微觀主體信心，釋放積極信號。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，通過財富效應(yīng)對提振居民消費(fèi)、投資信心至關(guān)重要；將“有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險”與“著力解決拖欠企業(yè)賬款問題”統(tǒng)一部署，意在提振企業(yè)家的信心，增加民營經(jīng)濟(jì)的信心。“推動中小金融機(jī)構(gòu)改革，穩(wěn)定和增強(qiáng)資本市場信心”，將中小金融機(jī)構(gòu)改革與資本市場信心統(tǒng)一部署，意在增強(qiáng)市場信心、股民信心。針對房地產(chǎn)市場，會議提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，一方面，房地產(chǎn)的表述依然出現(xiàn)在化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的部分，延續(xù)了2022年以來的做法。這意味著促發(fā)房地產(chǎn)政策出臺依然來自底線思維，包括關(guān)系到民生的保交樓、重點(diǎn)房企債務(wù)問題以及居民按揭貸款違約率上行可能帶來的房地產(chǎn)風(fēng)險與金融風(fēng)險的交叉?zhèn)魅镜�。第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策框架依然是“房住不炒”+“因城施策”。針對城市更新，與2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”的部署一脈相承，城市發(fā)展理念已從擴(kuò)張式發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。