以后的房價看什么？看這個城市里背井離鄉(xiāng)的年輕人能不能留下來。留下來之后他做什么。

我舉一個例子。假如一個城市里只有100套房子，但這個城市里有150個人能留下并且能買得起這100套房子，這個叫供不應(yīng)求，價格就會往上漲。直到后50個人漲到買不起了，就會被擠出市場，這就是這個城市房價的頂。

當(dāng)然，頂豪的前10個人的房子，它的房價不在此列。反過來，一個城市里有1萬套房子，卻只有5000個人能買得起，剩下的5000套你賣給誰？所以要流通，就只能割肉降價，一直降到市場上出現(xiàn)1萬個能買得起的人，才能叫做止跌回穩(wěn)。

我舉這個例子是為了告訴你們，未來的房價不是說光看有錢人有多少，而是看這座城市最龐大的那群新市民，他們兜里有多少錢，他們做什么，他們的產(chǎn)業(yè)是什么。如果說這群年輕人涌入城市里，每天去送外賣、開滴滴、當(dāng)服務(wù)員，拿著幾千塊錢的收入，那房價就一定會向下匹配他們的工資。因為他們是最后的、唯一的接盤力量，他們不買，就真的沒有人買了。

我給你們一組數(shù)據(jù)。全國騎手?jǐn)?shù)量已經(jīng)突破了1300萬人，比2018年翻了3倍，其中大專以上學(xué)歷占了24.7%，7萬個本科生、6萬個研究生正在跑單。有的站點甚至亮出了“大專生優(yōu)先”的招聘牌。

你說當(dāng)送外賣都要拼學(xué)歷的時候，這群人能扛起多高的房價？每5個勞動者里，就有一個是送外賣的，或是網(wǎng)約車司機(jī)，或是直播從業(yè)者。這些人構(gòu)成了城市里最基礎(chǔ)的購買力底座。但這個底座的天花板只夠溫飽，夠不著那扇高房價的門。

所以市場僵住了。今年一季度，全國商品房待售面積在連續(xù)52個月正增長之后，首次同比下降。為什么？不是因為房子好賣了，是因為供給端猛烈收縮。新開工面積降了20.3%，土地成交面積降了23.5%，大家都不蓋新房子了，庫存數(shù)據(jù)才勉強(qiáng)好看一丁點，但成交量和成交價依然沒有根本性的反轉(zhuǎn)。這就是典型的上不去，也下不來。

那么未來的畫面是什么樣？有錢人聚集的這些核心資產(chǎn)，或許還能挺住。但那些普通的中層房產(chǎn)、老破小、遠(yuǎn)郊盤，將面臨一場殘酷的“接盤俠消失”的危機(jī)。年輕人進(jìn)城送外賣，撐不起幾百萬的房價。

所以當(dāng)中產(chǎn)階級后備軍的收入結(jié)構(gòu)發(fā)生不可逆的轉(zhuǎn)變時，中間層的房產(chǎn)就會陷入最大的流動性枯竭。沒人接，沒人買，租也租不出價格。所以說，別跟趨勢作對，更別跟年輕人的工資條作對。你房子的最終歸宿，藏在他們每個月的收入里。