深圳樓市新政雖遲但到。429的新政，簡述兩個(gè)大變化：

1、限購政策在核心區(qū)開始解除，深戶可買3套、非深戶社保1年或個(gè)稅1年可買2套，居住證可買1套。

2、公積金個(gè)人最高189萬，家庭最高已高達(dá)351萬。

坦白說，這一次力度不小，甚至在出臺時(shí)點(diǎn)上，超出我的預(yù)期——盡管限購?fù)顺鰵v史舞臺早已是市場共識。所以，若只談?wù)吡Χ龋艺J(rèn)為這次是非常有誠意的。不是像以前那樣在外圍區(qū)域做小修小補(bǔ)了，而是直接觸及福田、南山、寶中這些深圳樓市最核心、最敏感，也最具風(fēng)向標(biāo)意義的區(qū)域。

我談下我的看法，承接我一貫以來的判斷，繼續(xù)探討兩個(gè)核心問題：

1、怎么看待這次的政策大調(diào)整？

2、它的效果會(huì)如何？依然是短期脈沖式的，還是會(huì)促動(dòng)真正的趨勢修復(fù)？

把背景捋一下，我說它為何超出了我的預(yù)期。

首先在4月28日，中央ZZJ會(huì)議提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”。表態(tài)和原來有所不同，更加強(qiáng)調(diào)了樓市穩(wěn)住的迫切度。

一天之后，深圳樓市新政落地。

然后，再看另兩個(gè)背景。

一是4月20日公布的新一期LPR，1年期為3.00%，5年期以上為3.50%。這已經(jīng)是連續(xù)11個(gè)月沒有調(diào)整了——從2025年5月下調(diào)之后，到2026年4月，我上次在視頻里探討了這一點(diǎn)，我不太理解也很不贊同。

但從決策層的角度看，似乎他們認(rèn)為暫時(shí)還不需要在貨幣端繼續(xù)大幅給油。這一點(diǎn)，和樓市政策的預(yù)期走向，其實(shí)是相反的。就是說，我們看LPR，你是不容易得出樓市政策放松的結(jié)論的。

第二個(gè)背景是，春節(jié)之后，深圳樓市實(shí)際上繼續(xù)在延續(xù)回暖、反彈的態(tài)勢。4月份，這個(gè)反彈態(tài)勢繼續(xù)延續(xù)。截至4月29日，深圳一二手住宅累計(jì)成交已經(jīng)達(dá)到8755套，其中新房住宅累計(jì)成交3184套，二手住宅累計(jì)過戶5571套。

基本上和去年4月都追平了——去年4月新房成交3695套、二手房成交5733套，還是很不錯(cuò)的，是2021年以來的“數(shù)一數(shù)二”的月度高值。

所以，這次政策不是發(fā)生在市場完全冰封的背景中，而是發(fā)生在市場展開反彈之后。如果是在2023-2024年，深圳是不會(huì)選擇繼續(xù)給油的，而是會(huì)選擇“觀察一下”——那時(shí)候官員們還擔(dān)心房價(jià)會(huì)上漲。

但這次，深圳在反彈的狀態(tài)中選擇繼續(xù)加碼。說明了什么？

我認(rèn)為，這顯示出深圳非常明確的希望市場能夠加速觸底企穩(wěn)，不只是希望它自然修復(fù)，而是希望它更快觸底，徹底穩(wěn)定。

就是這個(gè)，意志非常明顯。

這就是我“略超預(yù)期”的地方。

而這個(gè)繼續(xù)回溯，如我我先前文章所說，它本質(zhì)上是接續(xù)了去年四季度——以“購房貼息傳聞”為代表——以來的政策寬松潮，上海更是在2月份放松打響了今年一線城市放開的第一槍。

深圳這次接著出手，本質(zhì)上是一線城市樓市本輪寬松周期的延續(xù)。

下面我們來測試分析下它的效果如何。

我們看到市場已經(jīng)開始有反應(yīng)，開發(fā)商在回收折扣，中介的看房量在大增，粉絲的咨詢量也變得積極……

但我以前的“長L”基本觀點(diǎn)沒有改變。就我個(gè)人真金白銀的投票而言，我依然傾向于等待。當(dāng)然，我不是剛需了，我更多是從資產(chǎn)的角度看的，這些請粉絲們理解。

我認(rèn)為有兩點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)，也是我們的觀察點(diǎn)。

其一，深圳這次新政，它的邏輯底層依然沒有變化，還是需求側(cè)刺激，目的還是想擠出更多的需求。當(dāng)然它是正確的，但也是2022年以來大多數(shù)樓市政策的思路延續(xù)（我說的是大多數(shù)，不包括2025年的“新國標(biāo)”）。

它解決的是：你有沒有資格買？你能不能多買一套？你能不能用更高額度的公積金？你能不能少一些資金壓力？

這些當(dāng)然也都很重要，但你我都知，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的根本問題不是在這里，而是在我上篇文章里說的：收入，以及收入預(yù)期。簡言之，要增加他們的購買力，包括，降低他們的負(fù)擔(dān)也是增加購買力。

政策可以降低買房門檻，但不能替代買家的收入預(yù)期。限購解決的是資格問題，收入解決的是信心問題，現(xiàn)金流解決的是長持問題。

既然邏輯一樣，那結(jié)果就應(yīng)該一樣。我們要回到之前看，之前各地、深圳都出臺過類似的政策，每一次的結(jié)果都差不多：市場呈現(xiàn)出階段性脈沖式行情，隨后不久，又回落到原來的軌道里。

這有些令人尷尬，也一再驗(yàn)證了：樓市的核心癥結(jié)，早已不是限購不限購。如果是這個(gè)，那早大V天龍大反轉(zhuǎn)了，全國限購事實(shí)上都全廢了。在整體盤面上看，需求的確是擠不動(dòng)了。局部地區(qū)、部分產(chǎn)品，還OK，但整體上，沒奶。這個(gè)要正視。

其二，重要的杠桿是利率，并且唯一是利率。

讓我們把這個(gè)問題再說的簡單一點(diǎn)。政策擴(kuò)大需求，但是每次都是脈沖式。這說明，需求沒有源源不斷的產(chǎn)生出來，包括剛需和投資性需求——注意，如果你在今天還在批評投資性需求，那說明你根本不懂房地產(chǎn)，如果要房地產(chǎn)沒有投資性需求，就根本不應(yīng)該有30年的按揭貸款。

他們在計(jì)算什么？

在剛需而言，如上所言，顯然他們在計(jì)算收入。如果現(xiàn)實(shí)收入、預(yù)期收入都下降，那他們是不是就不買房子了？不是，他們還是會(huì)買，但是！會(huì)不貸款，或者盡量的少貸。

在投資者而言，他們在計(jì)算回報(bào)率。我拿3%的利率去買一個(gè)只有某些產(chǎn)品回報(bào)率到達(dá)3%但未來走勢看不懂的資產(chǎn)，值不值得？

這兩個(gè)群體如果他們都算不過來賬，那么就都不會(huì)借貸，而如果大家都不借貸，會(huì)出現(xiàn)什么？他們撐不起那么大的市場，以及，市場活力乃至更為廣泛的經(jīng)濟(jì)活力，就掉下去了。

事實(shí)無數(shù)次驗(yàn)證了這一點(diǎn)。

央行一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告顯示，一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.7萬億元，同比下降3.4%；個(gè)人住房貸款余額36.72萬億元，同比下降3.1%。這在20年周期歷史上，都是很少見的。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；新建商品房銷售額17262億元，同比下降16.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%。這顯示了，市場規(guī)模在繼續(xù)萎縮。

所以，當(dāng)你完全依靠無杠桿、低杠桿的買家在支撐樓市，那么，市場規(guī)模一定會(huì)比過去小得多（這才是過去幾年全國房地產(chǎn)銷售規(guī)模腰斬式萎縮的底層原因）。并且，它每一次的反彈都會(huì)缺乏持續(xù)性。

杠桿在于利率，要把利率降下來，降到和租金收益率至少打平的水位上來（我在視頻里談到了過一點(diǎn)，有興趣的童鞋可以去翻）。剛需買家何種情況下會(huì)入市？簡單說，當(dāng)他們認(rèn)為租房不如買房的時(shí)候。投資買家何種情況下會(huì)入市？也簡單說，當(dāng)他們認(rèn)為即便房價(jià)不漲租金收益率也可以cover住成本的時(shí)候。

就像我們買股票一樣，當(dāng)熊市的時(shí)候你會(huì)選擇防御型資產(chǎn)——比如電力、石油等，你選擇它是因?yàn)樗杖敕€(wěn)定性好，并能提供高股息。

房地產(chǎn)現(xiàn)在就是考驗(yàn)“股息率”的時(shí)候，所以，借貸利率是唯一的杠桿。把這個(gè)降下來，每下降一個(gè)百分點(diǎn)，就相當(dāng)于提升房地產(chǎn)收益率1個(gè)百分點(diǎn)甚至不止。

所以，你想撬動(dòng)更多的需求入場，要降利率，而不是單單擴(kuò)大（公積金）貸款額度。

從我跟蹤的樣本看，深圳局部核心片區(qū)，比如羅湖、福田，有些二手物業(yè)租金收益率可以做到3%—4%，這類資產(chǎn)開始接近“能算賬”的狀態(tài)。但放到深圳全市，多數(shù)住宅的租金收益率仍然只在不到2%的水平，融資成本、持有成本、折舊成本、空置風(fēng)險(xiǎn)加起來明顯更高，那么這筆賬就很難算平。

所以，LPR，尤其是5年期以上LPR，要繼續(xù)下降。只有當(dāng)房貸利率繼續(xù)下行，月供負(fù)擔(dān)明顯減輕，居民才可能重新建立長期負(fù)債的信心。同時(shí)，投資者資產(chǎn)配置的邏輯才可能成立。否則，即便政策放松帶來短期成交反彈，也難以支撐持續(xù)性回暖。

至于說最近的豪宅熱銷搶購重新出現(xiàn)，甚至有些觀點(diǎn)在說“恰似2021年重現(xiàn)”，這個(gè)我之前文章解釋過多次了，不再贅述。

總結(jié)來說，我對這次深圳新政的判斷是：方向?qū)ΓΧ炔恍?，短期市場一定?huì)有反應(yīng)。但真正的市場底，不會(huì)是政策決出，而是居民收入預(yù)期修復(fù)、貸款意愿回升、投資回報(bào)重新算得過賬之后，慢慢走出來的。

讓我們再走走看看。

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