過去十年，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了從規(guī)模擴張到被迫收縮的反轉(zhuǎn)。在北京清逸西園小區(qū)，有著國企背景的物業(yè)公司因連年虧損，宣布將于7月撤場。

這并非孤例——從北京到杭州，從南京到重慶，一場由物業(yè)企業(yè)發(fā)起的“撤場潮”正在全國蔓延。2025年初至2026年3月底，中指研究院監(jiān)測到住宅撤場項目案例有212個。其中不乏綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)等頭部企業(yè)。

表面上看是虧損倒逼退出，深層次則是行業(yè)從“規(guī)模導(dǎo)向”向“質(zhì)量導(dǎo)向”轉(zhuǎn)型的必然陣痛。在物業(yè)費收繳率持續(xù)下滑、滿意度承壓的背景下，如何建立“低成本、高效率”的矛盾化解機制，讓“好服務(wù)”獲得“好回報”，成為行業(yè)能否走出困局的關(guān)鍵。

連年虧損，國企物業(yè)也扛不住了

4月28日，一份落款日期為4月30日的物業(yè)撤場通知出現(xiàn)在清逸西園小區(qū)業(yè)主群，群里瞬間“炸了鍋”。

通知稱，“由于近年來各項運營管理成本持續(xù)上漲，經(jīng)核算，物業(yè)項目連年虧損、經(jīng)營難以持續(xù)，經(jīng)慎重研究，決定于2026年7月1日正式退出清逸西園小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作�！�

德茂物業(yè)通知截圖。受訪者提供。

據(jù)業(yè)主張先生介紹，小區(qū)有一部分住戶的物業(yè)費收不上來。2025年物業(yè)公司征集業(yè)主意見，希望停車位每月收費100元，但是同意的業(yè)主不超過三分之二，最終也沒有收成。

清逸西園位于舊宮鎮(zhèn)核心地段，由北京宣興房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)建設(shè)。小區(qū)物業(yè)是首農(nóng)食品集團旗下的國企——北京德茂物業(yè)管理有限公司（簡稱“德茂物業(yè)”）。該小區(qū)分為商品房和回遷房，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/平方米/月左右。

物業(yè)公司撤場后，小區(qū)能否正常運維成為關(guān)注的焦點。像張先生一樣，很多業(yè)主擔(dān)心撤場后小區(qū)的物業(yè)管理問題。

德茂物業(yè)在公告中表示，“敬請各位業(yè)主及時對接社區(qū)居委會，在公告公示期內(nèi)與我公司妥善辦理物業(yè)各項交接事宜，保障小區(qū)公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、公共水電及各類設(shè)施正常運維，避免對各位業(yè)主日常生活造成影響，確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作無縫銜接、平穩(wěn)過渡�！�

新京報貝殼財經(jīng)記者致電物業(yè)，工作人員表示，“虧損太嚴(yán)重了”，業(yè)主若有后續(xù)小區(qū)管理問題可找居委會解決。

隨后，新京報貝殼財經(jīng)記者從居委會工作人員處了解到，后續(xù)會有應(yīng)急物業(yè)來維護小區(qū)日常的管理，業(yè)主也可聘用其作為小區(qū)的物業(yè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，物業(yè)撤出是小區(qū)管理中的重大事項，不僅關(guān)系到日常生活的便利，更影響房產(chǎn)的保值增值。業(yè)主應(yīng)密切關(guān)注居委會后續(xù)通知，積極參與業(yè)主大會，盡早確定新的物業(yè)管理單位或管理模式，共同維護好家園的秩序與環(huán)境。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，從風(fēng)險角度看，需警惕部分小區(qū)面臨“無人接管”的風(fēng)險。收繳率長期低于60%、設(shè)施老化嚴(yán)重且缺乏有效業(yè)委會的小區(qū)，難以留住或引入專業(yè)物業(yè)公司。這些小區(qū)的治理，將不得不依賴街道、社區(qū)的托底，或探索“業(yè)主自治+專業(yè)分包”的過渡模式。

撤場潮蔓延，一年超200個住宅物業(yè)退出

事實上，北京清逸西園小區(qū)并非個案，目前這樣的案例在全國各地并不鮮見。據(jù)公開信息顯示，在湖州安吉恒隆城小區(qū)，杭州品尚物業(yè)因物業(yè)費收繳率低，公司累計虧損數(shù)百萬元，將于6月30日退出；杭州贊成美樹小區(qū)的南京銀城物業(yè)，也因“收繳率持續(xù)過低，運營成本上漲”于今年3月1日停止服務(wù)……

近年來，由于物業(yè)公司收支失衡，有的住宅項目長期處于虧損狀態(tài)，不得不作出撤場的決定來止損，其中既包含運營困難的次新房項目，也包含長期收繳率低迷的老項目。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年初至2026年3月底，全國共監(jiān)測到住宅撤場項目212個。從地域分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多。

圖/中指研究院

與前幾年物業(yè)公司“被炒”的情況不同，目前物業(yè)公司主動止損型撤場占比顯著提升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在2025年的撤場案例中，由物業(yè)公司主動發(fā)起函件、要求終止服務(wù)的比例約為64.7%。

此外，百強物業(yè)企業(yè)主動撤場的案例也顯著增多，涉及綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)等多家頭部企業(yè)。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，百強物業(yè)企業(yè)主動撤場案例超80個，占比約38%。

從撤場項目的特征上看，次新房項目撤場現(xiàn)象集中爆發(fā)。樓齡在5年以內(nèi)的次新房項目占比達到35%，這類項目普遍存在高空置率、低收繳率、開發(fā)商壞賬等問題，導(dǎo)致項目陷入虧損，是物業(yè)撤場的重要誘因。

從企業(yè)層面看，2025年業(yè)績報告顯示，截至2025年底，雅生活在管面積同比減少482萬平方米，公司累計主動退出548個在管項目。此外，2025年，永升服務(wù)退場簽約面積約4200萬平方米、中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項目5560萬平方米……

與過去相比，物業(yè)企業(yè)不再盲目追求管理面積的擴張，主動退出低效項目已成為行業(yè)常態(tài)。針對管理難度大、物業(yè)費偏低、長期處于虧損狀態(tài)的項目，百強物業(yè)企業(yè)通過戰(zhàn)略性退出來優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)。這也意味著市場正告別過去“跑馬圈地”的粗放式擴張，進入精細(xì)化運營、利潤優(yōu)先的新階段。

在中指研究院看來，本輪物業(yè)撤場潮并非行業(yè)衰退的信號，而是市場自我調(diào)節(jié)、行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的體現(xiàn)。對于物業(yè)企業(yè)而言，這是一次從規(guī)模導(dǎo)向到質(zhì)量導(dǎo)向的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

物業(yè)多重承壓，收繳率、滿意度、留存率齊下滑

需要關(guān)注的是，2025年，中指研究院物業(yè)服務(wù)滿意度普查數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，較上年微降，近幾年來整體呈現(xiàn)波動下行趨勢。與此同時，企業(yè)在項目運營層面面臨的成本剛性上漲、資源約束趨緊等多重壓力，與業(yè)主對高性價比服務(wù)預(yù)期之間的矛盾日益突出，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)整體滿意度水平持續(xù)承壓。

此外，近兩年物業(yè)費收繳率也顯著下滑，項目運營壓力持續(xù)加大。2025年，百強物業(yè)企業(yè)平均物業(yè)費收繳率為87.32%，呈持續(xù)下降趨勢。與此同時，2025年，百強物業(yè)企業(yè)項目留存率為95.69%，同比下降1.12個百分點。項目留存率下降，直接反映出項目穩(wěn)定性減弱與經(jīng)營可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。

圖/中指研究院

中指研究院認(rèn)為，應(yīng)重視物業(yè)費收費模式的轉(zhuǎn)型，以緩解物業(yè)與業(yè)主之間的深層矛盾。針對不同項目階段、業(yè)態(tài)與業(yè)主組織成熟度，匹配差異化收費模式；構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的服務(wù)產(chǎn)品體系與高效透明的成本核算機制；建立動態(tài)的調(diào)價機制，使服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、成本波動與服務(wù)價格聯(lián)動起來。

嚴(yán)躍進也認(rèn)為，物業(yè)公司“大撤退”需要引起關(guān)注，這背后折射出存量房時代日益凸顯的矛盾。此時單方面批評某一方，既不公允，也無助于解決問題，對物業(yè)企業(yè)發(fā)展與業(yè)主權(quán)益保障都沒有實際意義。在從“物業(yè)管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變的過程中，行業(yè)需要重新審視后續(xù)市場走向。

嚴(yán)躍進表示，從行業(yè)創(chuàng)新看，率先完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型、建立透明服務(wù)體系的物業(yè)公司，將獲得“信任溢價”，其收繳率和續(xù)約率將明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。而那些仍依賴傳統(tǒng)人力模式、缺乏與業(yè)主溝通機制的企業(yè)，將加速退出市場。而從行業(yè)回歸“服務(wù)”本位來看，關(guān)鍵在于能否建立一套“低成本、高效率”的矛盾化解機制。同時，要加強溝通，在持續(xù)磨合中增進互信，讓“好服務(wù)”獲得“好回報”，以好服務(wù)促進好居住。

值得一提的是，北京物業(yè)市場也不乏破局樣本。比如，北京成壽寺路95、97號樓小區(qū)（1997年建，物業(yè)費0.55元/平方米/月），原物業(yè)因虧損于2024年4月撤出。項目所在的成壽寺街道提前接洽優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過6次議事協(xié)商和逐戶溝通，將物業(yè)費提至1.49元/平方米/月，并推行“優(yōu)先體驗再繳費”，實現(xiàn)新物業(yè)無縫接管。這既解決了物業(yè)“虧不起”的生存問題，又回應(yīng)了業(yè)主“怕白交”的信任問題，實現(xiàn)了從失管到善治的轉(zhuǎn)變，對同類小區(qū)有很強的參考價值。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊許麗