25個非封閉小區(qū)，物業(yè)費低于0.4元/平方米/月，沒有保安，應(yīng)急維修、保潔服務(wù)，還是周邊物業(yè)或街道托底保障，這些小區(qū)怎么管？在昨天舉行的楊浦區(qū)江浦路街道黨建引領(lǐng)物業(yè)治理提質(zhì)增效行動會現(xiàn)場，街道城市建設(shè)管理事務(wù)中心負責人、居民區(qū)書記、物業(yè)企業(yè)負責人、業(yè)委會負責人、居民代表等，圍繞上述困局共同討論破題。

街道城市建設(shè)管理事務(wù)中心主任韓斌紅介紹，老舊小區(qū)多、非封閉小區(qū)多、物業(yè)費低是轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的明顯特點。從2019年開始，街道推行“大物業(yè)”治理模式——通過管理區(qū)域合并，將地理位置相鄰、公共設(shè)施關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同的小區(qū)，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一家物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一服務(wù)。同時，通過管理服務(wù)統(tǒng)并，對暫不具備物理區(qū)域合并條件的小區(qū)，引導鄰近小區(qū)通過業(yè)主大會程序共同選聘同一家物業(yè)企業(yè)，實現(xiàn)“多小區(qū)、一主體”管理。此外通過托管服務(wù)歸并，對物業(yè)費較低的非封閉小區(qū)，推行“核心服務(wù)托管”模式，建立物業(yè)企業(yè)白名單，將轄區(qū)內(nèi)服務(wù)口碑好、綜合實力強的物業(yè)企業(yè)納入“備選庫”，引導業(yè)主從中選擇托管物業(yè)。目前這種模式已在10個居民區(qū)落地見效，多個片區(qū)實現(xiàn)統(tǒng)一管理，有效降低居民投訴。目前，全街道住宅小區(qū)86個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從45家縮減至34家。

“一脈三園”就是其中的典型案例。五環(huán)居民區(qū)黨總支書記虞凈介紹，“一脈三園”即把打虎山路1弄、遼源西路190弄和鐵路工房三個小區(qū)“破墻合體”，整合形成現(xiàn)在空間更大、綠化更美、物業(yè)服務(wù)更完善的遼源花苑小區(qū)。其間，最難的是物業(yè)管理的統(tǒng)一。最初，遼源西路190弄小區(qū)沒有物業(yè)，打虎山路1弄小區(qū)的物業(yè)費與鐵路工房小區(qū)的物業(yè)費相差近5倍。在硬件條件提升拆除圍墻后，街道組織了20多場居民協(xié)調(diào)會，就合并物業(yè)管理事項進行協(xié)商，最終制定出了“先管理、后調(diào)費”的物業(yè)管理新模式/經(jīng)過18個月的試用，合并后的遼源花苑小區(qū)，成功簽約了一家物業(yè)管理公司，統(tǒng)一了物業(yè)收費。

盡管遼源花苑小區(qū)物業(yè)投訴近乎為零，但也有居民認為，“一脈三園”項目解決了物業(yè)管理的問題，但過低的物業(yè)費只能保障基本運行，距離優(yōu)質(zhì)管理仍有差距。對此，許昌路1430號居民薛燕的提法很有代表性——居民愿意通過適當提高物業(yè)費來改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

但是，如何提高居民的繳費意識，形成市場化運作、質(zhì)價相符的管理模式？韓斌紅認為，這就需要依托業(yè)主委員會等自治組織，讓居民全程參與“大物業(yè)”模式的選擇與運行。如，在物業(yè)管理區(qū)域合并前，通過“小區(qū)議事會”“業(yè)主懇談會”等，廣泛征求業(yè)主對合并方案的意見，組織業(yè)主代表與物業(yè)企業(yè)面對面協(xié)商物業(yè)費標準、服務(wù)清單。通過成立由業(yè)主、物業(yè)、居委會等組成的監(jiān)督委員會，定期評議服務(wù)質(zhì)量，對不合規(guī)行為提出整改要求，確保業(yè)主訴求得到及時響應(yīng)。

作為街道進一步深化“大物業(yè)”治理機制的又一試點，雙遼新村、雙遼支路60弄等小區(qū)的“六區(qū)合一”美麗家園項目昨天啟動。與“一脈三園”相比，該項目橫跨兩個居民區(qū)的6個住宅小區(qū)，涉及居民3223戶，是遼源花苑的10倍以上，而且小區(qū)中有多個是非封閉小區(qū)。經(jīng)過前期調(diào)研，“六小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計及綜合整治實施方案”出臺，將吸取“一脈三園”成功經(jīng)驗，通過“拆、并、改”的硬件改造與“治、管、和”的軟件提升，形成江浦路街道城市更新與基層治理新模式。