辦公樓市場(chǎng)一直被譽(yù)為“立體的經(jīng)濟(jì)晴雨表”，其租賃活躍度與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷，往往能精準(zhǔn)折射一座城市核心功能的演進(jìn)軌跡。

仲量聯(lián)行等多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，中央商務(wù)區(qū)與非中央商務(wù)區(qū)租金降幅雙雙收窄。而透視這組租賃數(shù)據(jù)，金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等高端服務(wù)業(yè)成為優(yōu)質(zhì)租賃主力軍，軟件和信息服務(wù)業(yè)不再盤踞張江和漕河涇，向市中心邁進(jìn)，“上海服務(wù)”的結(jié)構(gòu)更優(yōu)、能級(jí)更高、活力更強(qiáng)。

高端服務(wù)業(yè)成為租賃主力軍

誰在租賃上海的甲級(jí)辦公樓？高端服務(wù)業(yè)是主力軍。數(shù)據(jù)顯示，金融服務(wù)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)新租需求占比達(dá)整體市場(chǎng)的三分之一。

金融服務(wù)業(yè)長(zhǎng)期占據(jù)辦公樓需求來源的頭把交椅。2025年，上海金融業(yè)增加值達(dá)到8979.66億元，比上年增長(zhǎng)9.7%，金融市場(chǎng)交易總額突破4058萬億元，增長(zhǎng)11.2%，高端服務(wù)業(yè)的蓬勃發(fā)展為辦公樓市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整提供了充足底氣。

但有意思的是，內(nèi)部結(jié)構(gòu)正在發(fā)生顯著變化。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻拉出一組過去3年的對(duì)比數(shù)據(jù)：2023年，銀行的租賃需求約占半壁江山；但2025年至今，最大的租賃需求已變?yōu)樗侥蓟鸷凸蓟穑@兩者合計(jì)約占金融服務(wù)業(yè)租賃需求的一半。

其中，以量化基金和私募證券基金為代表的私募基金企業(yè)，去年以來租賃需求呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。例如，北外灘區(qū)域有一家私募基金企業(yè)，前幾年的租賃面積還只有兩個(gè)樓層，今年已經(jīng)迅速擴(kuò)張到六七層的租賃規(guī)模。黃臻分析，這一方面得益于去年以來股票市場(chǎng)活躍度提升帶來的信心恢復(fù)，另一方面，以量化基金為代表的新興細(xì)分領(lǐng)域有其特殊需求：“量化基金需要用算力以及背后的電力，涉及到樓宇的新基建和配置升級(jí)迭代?！彼嘎叮@些細(xì)分領(lǐng)域的金融服務(wù)業(yè)選址更加偏好北外灘、徐匯濱江等“一江一河”沿線。

值得注意的是，目前銀行的租賃需求壓縮到20%左右，相比2023年縮減不少。這是由于部分銀行購(gòu)置了辦公樓宇，結(jié)束了“租賃時(shí)代”。就在最近，東亞銀行（中國(guó)）有限公司就以近20億元購(gòu)入東亞銀行金融大廈部分產(chǎn)權(quán)，進(jìn)一步鞏固其在該地標(biāo)建筑中的資產(chǎn)。仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎透露，今年一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場(chǎng)，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢(shì)頭高漲，成交額錄得約146億元，同比上升27%；單體平均成交額達(dá)6.1億元，較去年同期增長(zhǎng)27%。

除了金融服務(wù)業(yè)之外，專業(yè)服務(wù)業(yè)正成為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中的另一股活躍力量，尤以律師事務(wù)所的租賃表現(xiàn)最為突出。黃臻分析認(rèn)為，一方面，IPO市場(chǎng)的復(fù)蘇以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶動(dòng)部分內(nèi)資律所業(yè)務(wù)拓展，數(shù)據(jù)顯示，港股IPO數(shù)量相比2024年增長(zhǎng)了70%，A股IPO數(shù)量增長(zhǎng)了16%。另一方面，中國(guó)涉外仲裁案件數(shù)量從2023年的645件增長(zhǎng)到2025年的806件，業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)疊加市場(chǎng)低點(diǎn)窗口期，促使許多律所借機(jī)搬遷升級(jí)。

“專業(yè)服務(wù)業(yè)需要高端的形象、便捷的交通、舒適的環(huán)境，在陸家嘴、新天地、南京西路等商圈比較集中?！秉S臻表示。3月初，匯業(yè)律師事務(wù)所上海辦公室搬至上海華潤(rùn)中心，釋放了超萬平方米的需求。

金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)的這一輪升級(jí)，正是“上海服務(wù)”向高端化、專業(yè)化、國(guó)際化邁進(jìn)的生動(dòng)注腳。

科技互聯(lián)網(wǎng)及外資表現(xiàn)亮眼

除了金融、律所等高端服務(wù)業(yè)，近年來，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃需求同樣呈現(xiàn)出鮮明的升級(jí)特征，這也與上海的產(chǎn)業(yè)升級(jí)密切相關(guān)。2025年，上海的信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)已躍升為上海第三大產(chǎn)業(yè)。大模型、芯片設(shè)計(jì)等帶動(dòng)信息服務(wù)業(yè)快速增長(zhǎng)，今年1至2月，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)12.6%。

人工智能突破和高端技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域的快速發(fā)展，支撐起科技行業(yè)的租賃需求。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，從2024年至今，相關(guān)行業(yè)租賃需求“多點(diǎn)開花”，其中互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)、IT軟件業(yè)約占半壁江山，人工智能和集成電路約占三分之一，游戲、新媒體、新能源汽車的需求也十分旺盛。

人工智能企業(yè)都集中在張江、漕河涇板塊？最新趨勢(shì)顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)呈現(xiàn)出空間布局的“前后臺(tái)分化”——高科技企業(yè)紛紛將前臺(tái)挪到了楊浦、徐匯濱江等市中心區(qū)域。在黃臻看來，這種“前臺(tái)向核心區(qū)回歸”的現(xiàn)象，折射出“上海服務(wù)”中知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)地段、人才和配套的更高要求。

跨國(guó)企業(yè)地區(qū)總部和研發(fā)中心的持續(xù)布局，同樣是辦公樓租賃的一大活力源。截至目前，上海已累計(jì)認(rèn)定跨國(guó)公司地區(qū)總部1091家、外資研發(fā)中心654家。上海美國(guó)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，在華美資企業(yè)2026年預(yù)計(jì)業(yè)務(wù)投資增長(zhǎng)11%及以上的數(shù)量占比擴(kuò)大到近六成。而今年1-2月，上海新設(shè)外商投資企業(yè)996家，比去年同期增長(zhǎng)14.1%。新增需求及業(yè)務(wù)預(yù)期的提升，帶來了租賃市場(chǎng)的持續(xù)向暖。

就在最近，浦西第一高樓徐家匯中心三期B座入市?！叭胧泻箢A(yù)租情況不錯(cuò)，不少跨國(guó)公司總部已簽約入駐。”黃臻透露，未來一段時(shí)間，楊浦濱江、新江灣城、浦東花木、徐匯濱江等區(qū)域均有新項(xiàng)目入市，將為外資企業(yè)提供豐富的升級(jí)選項(xiàng)。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人張?jiān)秸J(rèn)為，2026年首季，上海辦公樓市場(chǎng)在調(diào)整中展現(xiàn)出一定的結(jié)構(gòu)性韌性，隨著宏觀預(yù)期的穩(wěn)步回暖，以及“十五五”規(guī)劃下重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推動(dòng)，市場(chǎng)供需關(guān)系有望邁向動(dòng)態(tài)再平衡的新階段。

金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)……從上海甲級(jí)辦公樓的新增租賃中，恰能看到一座城市核心功能持續(xù)躍遷的密碼。而這，或許正是“上海服務(wù)”韌性與活力的最佳詮釋。