文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

3月31日，越秀地產(chǎn)發(fā)布了2025年財報，期內(nèi)，實現(xiàn)營收864.4億元，同比增長0.1%，凈利潤約17.8億元，同比增長21.4%。

目前，共有137家港股、A股涉房上市房企披露了2025年業(yè)績，其中，剔除債務(wù)重組創(chuàng)造收益的出險房企，凈利潤超過10億元且有所增長的公司，僅有兩家：越秀地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)。

盡管絕大部分房企仍處于巨額虧損中，然而，越秀、綠城、華潤、金茂等幾家頭部房企高管在投資者業(yè)績會，幾乎一致表達(dá)同一個觀點：市場調(diào)整已經(jīng)到了底部區(qū)域，今明兩年仍是維持筑底修復(fù)的關(guān)鍵期，有質(zhì)量的投資將會逐漸釋放。

2025年，越秀地產(chǎn)完成銷售額1062.1億元，連續(xù)兩年保持前10名，是調(diào)整周期中極少數(shù)實現(xiàn)規(guī)模、排名同步躍升且保持穩(wěn)健基底的房企。隨著行業(yè)底部逐漸修復(fù)，重返上升通道，越秀地產(chǎn)將會迎來價值回歸。

01

創(chuàng)造一個窗口

2025年，越秀地產(chǎn)營收、凈利潤略微增長，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利、核心利潤有所減少，從歷史維度上看，這份成績并不能打，但放在行業(yè)整體中，卻算得上是上市房企的優(yōu)等生。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已發(fā)布2025年業(yè)績137家港股、A股上市公司中，約71%房企錄得虧損，合計凈利潤為-457.7億元。剔除債務(wù)重組創(chuàng)造收益的出險房企、港資開發(fā)商，越秀地產(chǎn)凈利潤僅次于華潤、中海、綠城等，位居第5名。

利潤往往是過去2-3年開發(fā)項目結(jié)算的成果。2025年業(yè)績體現(xiàn)的是，一個處在關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點上的越秀地產(chǎn)，即過去三年對存量項目計提減值幾乎完成清算，包括海南、蘇州、武漢、南沙等項目。

到了2025年，對越秀地產(chǎn)利潤產(chǎn)生影響僅剩下存貨這一問題，投資性物業(yè)、長期資產(chǎn)等舊賬幾乎得到解決，而存貨減值同比減少31%。這份數(shù)據(jù)說明，越秀地產(chǎn)正在逐步消化行業(yè)下行帶來的利潤承壓問題，且趨于尾聲。

換句話說，越秀地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)入價值回升初期。沿著時間線倒推，可以看到：越秀地產(chǎn)主動給自己創(chuàng)造了一個窗口。

這個窗口的創(chuàng)造，主要來源于一點：自律。

2021年，民營房企紛紛缺席土拍市場，全國土地交易市場降溫，在溢價率走低之時，地方國資房企卻逆勢突圍、積極拿地，當(dāng)中，有地方財政分憂任務(wù)，也有彎道超車的規(guī)模訴求。

和很多地方國資地產(chǎn)平臺不同，越秀地產(chǎn)有較為明確投資方向，2021年首入北京、上海、西安、寧波，2022年首入合肥、東莞……落在核心一二線城市，后來內(nèi)部確定為“二八定律”，即北上廣深一線城市押注占比超80%，把錢投到具備確定性的地方。

過去幾年，越秀地產(chǎn)一直執(zhí)行這條拿地定律，2021年新增土儲約89%位于核心一二線城市，2022年提升至97%，2023年之后新增項目全部來源于一線和重點二線城市，且近兩年進(jìn)一步聚焦于“核心六城”，占比提升至86%。

其中，2025年，越秀地產(chǎn)“核心六城”權(quán)益投資金額占比達(dá)96.3%。

最終看到，近三年，越秀地產(chǎn)成為一二線城市的“超級進(jìn)攻手”，創(chuàng)造了一個個熱銷紅盤，北京星樾首開售罄、銷售破百億，廣州琶洲南TOD霸榜全市銷冠、成交額達(dá)86億元，上海嘉悅云成交面積位居TOP3，南京和樾府拿下全市成交額TOP2。

2025年，越秀地產(chǎn)確定性投資產(chǎn)生的反饋還在持續(xù)中，北京和樾望云成交95億、上海翡云悅府實現(xiàn)銷售額159億、上海蘇河和樾府“四開四罄”……全年實現(xiàn)銷售額1062.1億元，核心六城占比約86%，市占率穩(wěn)居前列，包括廣州、北京銷售額位居TOP2，上海以銷售額222億元位居TOP7。

其實，2021年行業(yè)剛進(jìn)入調(diào)整周期初始，越秀地產(chǎn)也拿過高價地，但后面迅速進(jìn)行糾偏，就是上面提及的收縮投資規(guī)模且逐步聚焦核心一二線城市。

能把這張牌打好的頭部規(guī)模房企，僅有越秀地產(chǎn)，華發(fā)、華僑城退地出現(xiàn)巨額虧損，建發(fā)、國貿(mào)普遍以計提減值方式內(nèi)部消化。

02

進(jìn)入越秀時刻

放在以前，房地產(chǎn)行業(yè)談增長預(yù)期，往往會被當(dāng)成一個笑話。但進(jìn)入2026年，行業(yè)底部信號已經(jīng)很明確。

一方面，碧桂園、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等出險房企完成債務(wù)重組，提出新的發(fā)展方向，碧桂園重倉商管，融創(chuàng)發(fā)力不良資產(chǎn)，佳兆業(yè)瞄準(zhǔn)健康業(yè)務(wù)等。

另一方面，一線城市二手房迎來成交高峰，2026年3月，廣州成交超1.26萬套、創(chuàng)近四年新高，北京成交近2萬套，創(chuàng)近15個月單月成交量新高，上海成交破3萬套、創(chuàng)5年新高，深圳成交環(huán)比漲幅達(dá)124%。（數(shù)據(jù)來源于廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會、冰山指數(shù)、北京市住建委、貝殼找房等）

對此，越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2025年業(yè)績會上表示，2026年市場將在持續(xù)調(diào)整中尋求探底，整體仍在下調(diào)但有所收窄，特別是中央提出“穩(wěn)市場”，預(yù)計今年會比去年有更好的預(yù)期，3月份銷售出現(xiàn)明顯回暖是一個重要信號。

越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松補(bǔ)充道，“二手住宅成交火熱，是賣舊換新、賣小換大這種改善需求的標(biāo)志，改善客群的需求需要地段、產(chǎn)品力、配套等精準(zhǔn)滴灌，（說明）稀缺高端住宅繼續(xù)保持穩(wěn)健表現(xiàn)，今年市場維持總量筑底、結(jié)構(gòu)分化的特征?！?/p>

市場筑底過程不是一個明確時間點，而是一個時間段。企業(yè)需要做的是，在底部周期盤整區(qū)間，給自己留有一個足夠的空間，應(yīng)對震蕩。

2025年，越秀地產(chǎn)在增厚安全墊，整體債務(wù)有所沉降，期末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，凈借貸比率為54.9%，持有現(xiàn)金467.6億元，現(xiàn)金短債比為1.7倍，加權(quán)平均借貸成本繼續(xù)下降，減少44個基點至3.05%。

債務(wù)沉降來源于持續(xù)凈流入的經(jīng)營性現(xiàn)金，2025年，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為139.4億元，連續(xù)四年保持凈流入。標(biāo)普、惠譽(yù)授予越秀地產(chǎn)投資級評級，展望均為“穩(wěn)定”。這在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)很罕見。

又回到了原點，這一切建立在土儲結(jié)構(gòu)之上。

2025年末，越秀地產(chǎn)總土儲為1855萬㎡，其中，一二線城市占比達(dá)94.4%，核心六城可售貨值占比約75%。同時，年內(nèi)新增25宗土地，新增土儲面積約278萬㎡，整體投資溢價率約9.3%。

越秀地產(chǎn)把增長預(yù)期押注在大本營廣州，近兩年廣州新增土儲占比為30%-40%，未來努力尋求更高凈值的項目：珠江新城CBD收官之地馬場地塊。

2026年2月，越秀集團(tuán)以236億元拿下廣州天河馬場地塊，按規(guī)劃，項目將打造頂奢商業(yè)集群、國際高端酒店、超甲級辦公等綜合體。作為越秀集團(tuán)旗下核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，越秀地產(chǎn)自然會深度參與馬場項目建設(shè)，管理層也透露，目前項目已與SKP完成簽約，將在近期開工，預(yù)計3-4年完成建設(shè)。

不只是馬場地塊，越秀地產(chǎn)加快推進(jìn)廣州其他舊改項目進(jìn)入轉(zhuǎn)化，其中，番禺里仁洞村舊改貨值超過690億元，2025年完成銷售16億，越秀南洋電器廠城市更新項目拆遷進(jìn)度達(dá)94%。同時，2025年又以輕資產(chǎn)代建服務(wù)商參與到東流村舊改項目。

經(jīng)過一系列優(yōu)化后，越秀地產(chǎn)土儲結(jié)構(gòu)特征是很明顯的：去化確定性高，基本完成了起初的區(qū)域市場布局的規(guī)模訴求向?qū)で笥臻g的過渡。

越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上透露，“我們在盡快修復(fù)盈利表現(xiàn)，新投項目毛利率在15%以上，對整個盤面有更好的帶動作用，同時通過提效、產(chǎn)品影響力提高毛利率水平。今年一些外債已經(jīng)做好鋪排，目前保障安全問題下，努力將融資成本降到3%以下?！?/p>

當(dāng)前，越秀地產(chǎn)是行業(yè)內(nèi)少有進(jìn)行人才儲備前置，推動團(tuán)隊更加適配市場化需求的國資房企，近幾年陸續(xù)引入中海、龍湖、旭輝等職業(yè)經(jīng)理人。

在越秀集團(tuán)成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式下，越秀地產(chǎn)的牌面，越來越清晰，林昭遠(yuǎn)也提出了一個新目標(biāo)，“2026年銷售1000億，核心六城投資預(yù)算300億，希望在‘十五五’有個良好的開局”。

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