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吳佩孚公館真正的交易價格其實是3430萬元，上千萬元的差價被包裝成“書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓款”，流向私人腰包。

新京報記者 | 韓福濤

編輯 | 胡杰

校對 | 劉軍

武漢市江岸區(qū)南京路124號，是一棟被武漢市政府列為一級保護的優(yōu)秀歷史建筑，據(jù)說民國軍閥吳佩孚曾在此居住，因而有“吳佩孚公館”之名，另一個官方稱謂為吳家花園。百年來，這棟建筑歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，如今成了網(wǎng)紅民宿。

十年前，圍繞這棟建筑曾有過一樁隱秘交易。2016年，這棟建筑當(dāng)時的所有人——湖南天主教教會以1700萬元的低價，將公館悄然售出，單價每平方米僅一萬元左右。

近期，新京報記者獲悉，當(dāng)時簽訂的所謂不動產(chǎn)買賣協(xié)議不過是掩人耳目的手段，吳佩孚公館真正的交易價格其實是3430萬元，上千萬元的差價被包裝成“書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓款”，流向私人腰包。

在這樁交易中，買主是一家在簽約前剛剛注冊成立的公司，而公館的一位長期租戶鄧某，則充當(dāng)起了中間人乃至“白手套”的角色。

從中操作這一切的關(guān)鍵人物，是湖南省宗教團體服務(wù)中心派駐教會的公職人員丁某。他不僅在交易中暗設(shè)“陰陽合同”，還以評估費、咨詢費等名義套取額外資金，最終將上千萬巨款轉(zhuǎn)入自己控制的賬戶。

2023年左右，隨著紀檢監(jiān)察人員介入調(diào)查，這樁百年建筑背后的隱秘交易逐步浮出水面。除此之外，紀檢監(jiān)察人員還發(fā)現(xiàn)，丁某曾伙同湖南天主教教會的另外三名負責(zé)人，私分了一筆2481萬余元的拆遷款和一筆總額400萬元的教會資金。

2025年11月14日，湖南省長沙市開福區(qū)人民法院作出一審判決，認定丁某構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑八年。湖南天主教教會的另外三名負責(zé)人及中間人鄧某也分別獲刑 ，法院同時責(zé)令幾名被告人退賠被害單位湖南省天主教教務(wù)委員會經(jīng)濟損失，合計4973萬余元。

百年建筑數(shù)易其主

江岸區(qū)是武漢城市近代化的起點，民國時期不同國家的商人、傳教士曾聚集此地經(jīng)商設(shè)廠、傳教辦學(xué)，興建了大批洋行、工廠以及富有異國情調(diào)的歷史建筑。坐落在南京路124號的吳佩孚公館，是其中一棟知名度頗高的歷史建筑。

2006年8月12日，武漢市人民政府將這棟建筑以“吳家花園”的名稱定為優(yōu)秀歷史建筑。據(jù)武漢市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站介紹，截至目前，武漢市現(xiàn)有優(yōu)秀歷史建筑共193處，其中一級保護建筑56處，吳家花園正是其中之一。2022年5月1日，武漢市江岸區(qū)文化和旅游局以“吳佩孚公館”的名稱，在該建筑的外墻設(shè)立“江岸區(qū)登記不可移動文物”標(biāo)志牌。

吳佩孚公館外景。新京報記者 韓福濤 攝

武漢市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站介紹，南京路124號這棟建筑的建造時間在1925年以前，屬中西合璧式建筑，系三層混合結(jié)構(gòu)，由主樓和兩棟附樓圍合成一個院落。主樓一、二層采用外廊式布局，整個外墻以橫向線條劃分，沉穩(wěn)、莊重、簡潔明快。屋頂處有兩個對稱的中式?jīng)鐾ぃN角飛檐，極具特色。門樓上設(shè)有可供休息的露臺，兩側(cè)附樓呈多邊形結(jié)構(gòu)。

“據(jù)說，1925年10月軍閥吳佩孚在漢口出任十四省討賊聯(lián)軍總司令時，曾與夫人居住于此?！痹谖錆h市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站上，如此介紹這棟建筑與民國時期直系軍閥首領(lǐng)吳佩孚的淵源。也有研究者對此持保留態(tài)度，認為缺乏吳佩孚居住于此的直接證據(jù)。但這并不妨礙這棟建筑以吳佩孚公館之名走紅。

在該棟建筑的南側(cè)，還有一棟二層西式公館建筑，這里也被認為與吳佩孚有關(guān)，據(jù)說是其衛(wèi)兵的駐地，如今已被改造成一家餐廳。

據(jù)一位從業(yè)多年的房地產(chǎn)行業(yè)人士介紹，在武漢市江岸區(qū)有許多棟民國時期的歷史建筑，大多是公有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，它們中不少目前仍作為政府機關(guān)、國有企事業(yè)單位的辦公場所，吳佩孚公館是所在片區(qū)私有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的歷史建筑之一。

武漢市優(yōu)秀歷史建筑網(wǎng)站上介紹，這棟建筑在吳佩孚離開后，數(shù)易其主，“1926年后，該樓被一位意大利傳教士買下，由其轉(zhuǎn)給湖南天主教教會。武漢解放后，又被劃撥為紅四方面軍老紅軍住宅。20世紀末，政府將此房產(chǎn)發(fā)還給湖南天主教教會?！?/p>

隱秘交易簽下“陰陽合同”

至今在吳佩孚公館的建筑外墻標(biāo)志牌上，仍將這棟建筑介紹為教會財產(chǎn)，但實際上，這棟建筑早已在2016年就被悄然轉(zhuǎn)賣給武漢一家私人公司。

近期，新京報記者獨家獲悉，十年前的那次隱秘交易暗藏玄機。

據(jù)相關(guān)法律文書記載，2016年，作為吳佩孚公館的產(chǎn)權(quán)方，湖南天主教教會希望出售這處不動產(chǎn)。

從湖南長沙被派至武漢負責(zé)出售這處教產(chǎn)的是丁某，案發(fā)前他是湖南省宗教團體服務(wù)中心管理七級干部，從2003年6月開始便派駐在湖南省天主教教務(wù)委員會、愛國委員會（簡稱湖南省天主教兩會），后兼任副秘書長。記者了解到，湖南省宗教團體服務(wù)中心為湖南省民族宗教事務(wù)委員會直屬單位，丁某作為派駐人員并非宗教教職人員，而是事業(yè)單位公職人員。

丁某將出售吳佩孚公館的消息告訴了公館內(nèi)一位相識多年的長期租戶鄧某，讓其幫忙尋找買家。自2004年開始，鄧某便承租吳佩孚公館一樓用于經(jīng)營茶室，自稱此前一直替產(chǎn)權(quán)方管理和經(jīng)營吳佩孚公館這處不動產(chǎn)。

此后，在鄧某牽線下，一家名為武漢博語文化傳媒的公司與產(chǎn)權(quán)方達成了購買意向，約定以1700萬元的價格交易這棟歷史建筑。

據(jù)相關(guān)法律文書記載，2016年11月10日上午，在吳佩孚公館一樓，丁某和另一名負責(zé)人代表產(chǎn)權(quán)方，與武漢博語公司簽訂了金額為1700萬元的不動產(chǎn)買賣合同。當(dāng)日，武漢博語公司向湖南省天主教教務(wù)委員會賬戶轉(zhuǎn)賬1000萬元，幾個月后又轉(zhuǎn)賬700萬元。按照吳佩孚公館總建筑面積一千六百多平方米估算，這棟建筑每平方米的交易單價僅為一萬元左右。

不過，這只是掩人耳目的手段，吳佩孚公館的實際交易價格并不是1700萬元。據(jù)相關(guān)法律文書記載，2016年11月10日，就在簽訂不動產(chǎn)買賣合同的當(dāng)天下午，鄧某以武漢匯納德商業(yè)管理有限公司名義，和武漢博語公司另簽訂了一份1750萬元的《書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，鄧某后來接受調(diào)查時陳述，之所以如此交易，是聽從丁某安排。

在此之前，丁某與武漢博語公司多次商談后，就吳佩孚公館達成的初始交易價格其實是3500萬元，確定好這一總價后，丁某提出將3500萬元總價分成兩個合同，一份是不動產(chǎn)出售合同，另一份是書畫藝術(shù)品轉(zhuǎn)讓合同，即所謂的“陰陽合同”。

據(jù)鄧某回憶，剛開始武漢博語公司方面心存顧慮，他們提出要買的是南京路124號吳佩孚公館這個房產(chǎn)，不買書畫藝術(shù)品。為了讓對方愿意配合，丁某同意優(yōu)惠50萬元，最終確定轉(zhuǎn)讓吳佩孚公館的總價為3450萬元。

千萬巨款被私吞

據(jù)相關(guān)法律文書記載，鄧某控制的武漢匯納德公司賬戶收到1750萬元轉(zhuǎn)賬后，武漢博語公司認為他們支付的費用太高了，丁某決定退還20萬元，最后實際收到了武漢博語公司的資金是1730萬元。

鄧某稱，他將1730萬元中的530萬元留在自己賬戶中，另外的1200萬元，他按照丁某的要求，轉(zhuǎn)賬到了對方提供的一個銀行賬戶。

就在簽訂不動產(chǎn)買賣合同幾個月之后，丁某又向湖南天主教教會提出，處置武漢教產(chǎn)的過程中還需要承擔(dān)一些費用，包括評估費、拍賣費、過戶費等，之后湖南省天主教教務(wù)委員會以咨詢服務(wù)費的名義向武漢寶善文化傳播有限公司轉(zhuǎn)賬了262萬元。

武漢寶善公司的賬戶亦由鄧某控制，鄧某稱，寶善公司與相關(guān)產(chǎn)權(quán)方?jīng)]有任何業(yè)務(wù)往來，寶善公司也沒有提供過任何咨詢服務(wù)，他收到這筆資金后，按照丁某的指示，以取現(xiàn)和轉(zhuǎn)賬的形式將262萬元都交給了丁某。

新京報記者查詢工商信息發(fā)現(xiàn)，吳佩孚公館的買家武漢博語文化傳媒公司的成立時間為2016年10月10日，即簽訂買賣合同前一個月剛剛成立，該公司有三位自然人股東，其中大股東占股80%，另外兩名自然人股東各占股10%。

據(jù)相關(guān)法律文書記載，武漢博語公司一名股東透露，他們買下吳佩孚公館后，還虛構(gòu)了一份拍賣材料，意在說明產(chǎn)權(quán)方拍賣吳佩孚公館，武漢博語文化傳媒有限公司以835萬元的價格拍得。這位股東介紹說，這樣操作的目的是少交契稅。

買下吳佩孚公館的這十年間，武漢博語公司是否又將其售出，目前還不得而知。不過，新京報記者查詢發(fā)現(xiàn)，武漢博語公司的注冊地址，已變更到南京路124號的吳佩孚公館。

吳佩孚公館主樓二樓內(nèi)景，目前均為民宿客房。新京報記者 韓福濤 攝

2026年3月中旬，新京報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，目前吳佩孚公館已被改造成一處高端民宿，共設(shè)有12間風(fēng)格迥異的主題客房。據(jù)民宿經(jīng)營者介紹，他們從產(chǎn)權(quán)方那里承租了整棟建筑，于2020年進駐裝修，2021年開始對外營業(yè)。至于產(chǎn)權(quán)方的具體信息，對方表示不便透露。

在某網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂平臺上，該民宿將吳佩孚舊居作為核心賣點宣傳。介紹信息稱，吳佩孚公館建筑面積為1661平方米，包括一棟1360平方米的三層別墅和300平方米的院落和露臺。該民宿每晚的住宿價格在400元至900元之間，節(jié)假日價格會有上漲。據(jù)該民宿經(jīng)營者介紹，如果12間客房及院落整租，價格是每日12000元。

在吳佩孚公館臨街的左側(cè)門房還有一個正在經(jīng)營的咖啡館，右側(cè)門房目前尚處于空置狀態(tài)，貼有招租的廣告信息。據(jù)民宿經(jīng)營者介紹，目前吳佩孚公館整體不對外開放參觀，咖啡館的顧客或者外來游客只能在院落或者前廳區(qū)域游覽，公館其余大部分區(qū)域只對民宿住客開放，不過他們也承接商業(yè)拍攝或者婚慶拍攝，價格為兩小時400元。

多人因職務(wù)侵占罪獲刑

吳佩孚公館被轉(zhuǎn)賣多年之后，隨著紀檢監(jiān)察人員介入調(diào)查，此事才逐漸被人知曉。作為前產(chǎn)權(quán)方的湖南天主教教會，仍有內(nèi)部人士并不知道這處教產(chǎn)早已被轉(zhuǎn)賣。

2025年11月14日，湖南省長沙市開福區(qū)人民法院作出一審判決，認定在交易吳佩孚公館的過程中，被告人丁某、鄧某利用職務(wù)便利侵占資金1730萬元。

記者了解到，丁某不僅在處置武漢教產(chǎn)的過程中中飽私囊，幾年后，在處置上海教產(chǎn)的過程中，他同樣違法操作。

據(jù)一審判決書記載，2019年8月，上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局與湖南天主教教會簽訂了兩份征收補償協(xié)議，決定征收其位于上海的兩處教產(chǎn)，約定對一處非居住房屋補償7067萬余元，對另一處居住房屋補償2481萬余元。當(dāng)時，丁某是上海教產(chǎn)拆遷相關(guān)事務(wù)的具體經(jīng)辦人。

判決書顯示，丁某與教會的另外三名負責(zé)人共同商議后，決定只將那筆7067萬余元的拆遷款，計入教會的財務(wù)賬目，密謀私分那筆2481萬余元的拆遷款。之后，他們另開設(shè)新的銀行賬戶接收了這筆巨款，除去花銷，每人分得500萬元。不僅如此，據(jù)一審判決書記載，他們四人還私分了另一筆教會資金，這一次他們每人分得50萬元。

吳佩孚公館所在街區(qū)，現(xiàn)存多棟民國時期的歷史建筑。新京報記者 韓福濤 攝

2025年11月14日，湖南省長沙市開福區(qū)人民法院作出一審判決，認定被告人丁某犯職務(wù)侵占罪，職務(wù)侵占的金額為4873萬余元，判處其有期徒刑八年六個月，并處罰金人民幣三十萬元。另外三名涉案的湖南天主教教會負責(zé)人被認定構(gòu)成職務(wù)侵占罪，涉案金額為2881萬余元，他們也均被判處有期徒刑，其中一人獲刑七年，另外兩人獲刑六年。

同時，法院認定吳佩孚公館之前的租戶鄧某亦構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑四年，并處罰金人民幣十二萬元；另外認定鄧某構(gòu)成掩飾、隱瞞犯罪所得罪，判處有期徒刑三年十個月，并處罰金人民幣三萬元，決定合并執(zhí)行有期徒刑六年，并處罰金人民幣十五萬元。

在一審判決中，法院同時責(zé)令幾名被告人退賠被害單位湖南省天主教教務(wù)委員會經(jīng)濟損失，合計4973萬余元。