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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1769篇原創(chuàng)

圖片來源|AI自動生成

舊秩序逐漸瓦解，新秩序尚未穩(wěn)固。

不知不覺，2026年已經(jīng)過完了一整個(gè)季度，房地產(chǎn)在各種喧囂嘈雜中繼續(xù)靜靜地修復(fù)。

根據(jù)中指院最新數(shù)據(jù)，2026年1—3月，TOP100房企銷售總額為6208.7億元，同比降幅較1-2月縮小了3.7個(gè)百分點(diǎn)。同比2025年的8101億元下滑約23.4%。

2026年1—3月，百億房企16家，較同期減少1家；五十億房企28家，較同期減少10家。

圖表來源｜中指院（特此感謝！）

按照慣例，蜜妹統(tǒng)計(jì)了10強(qiáng)房企的銷售額變幅情況，具體如下表：其中有2家房企前3月銷售額同比是上漲的，比前2月多了一家。分別是中國金茂同比增長22.57%，中海地產(chǎn)同比增長10.99%。

其中，中國金茂從1月起一直延續(xù)至增長至今，較為穩(wěn)?。恢泻５禺a(chǎn)則經(jīng)歷了1月的高增20.58%，前2月的下降8.97%，再修復(fù)至前三月的增長10.99%，整體來看也是波動中向上的趨勢。

在絕對體量如此龐大的情況下，兩家央企還能實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，含金量還是比較高的。尤其中海地產(chǎn)，如果按照這個(gè)速度增長下去，如果保利發(fā)展增速繼續(xù)拉垮，那么接下來很可能會PK掉保利，登上銷售額“一哥”的位置。

下跌的8家10強(qiáng)房企里，跌幅差距也比較大，從-4.93%到51.82%不等。

其中跌幅最小的招商蛇口，相比前2月-12.72%的跌幅，前3月有明顯縮窄。作為央企巨頭，其近年來一直在推行“綜合發(fā)展”模式，試圖從單一的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、郵輪、長租公寓等多業(yè)態(tài)并舉。這種轉(zhuǎn)型的前期投入是巨大的，也必然帶來陣痛。

另外還有3家10強(qiáng)房企降幅跑贏平均，分別是華潤置地-13.87%、保利發(fā)展-17.94%、建發(fā)房產(chǎn)-20.70%。

值得一提的是，這三家房企在2025年前三月都屬于銷售額同比上漲的陣營，今年再次轉(zhuǎn)跌，側(cè)面也說明行業(yè)似乎仍在磨底。

尤其建發(fā)房產(chǎn)，這兩年可以說是黑馬，銷售額增幅長期排在10強(qiáng)前列，但2026年該司明顯開始失速。

另外蜜妹注意到，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)股份，2025年由盈轉(zhuǎn)虧。此前預(yù)告歸母凈利潤虧損52億至100億元；其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)虧損53億至65億元，家具商場運(yùn)營虧損44億—67億元。

降幅跑輸大盤的10強(qiáng)房企則有4家，分別是綠城中國-26.32%、濱江集團(tuán)-34.62%、越秀地產(chǎn)-44.52%、萬科地產(chǎn)-51.82%。

這里值得注意的有兩點(diǎn)。一是同為杭州大本營的兩家房企：綠城中國和濱江集團(tuán)，2026年開局同時(shí)出現(xiàn)失速局面。

在蜜妹印象里，這兩家房企2025年的表現(xiàn)其實(shí)是可圈可點(diǎn)的，尤其濱江集團(tuán)2025年前5個(gè)月銷售額同比還在上漲；綠城中國雖然下跌但跌幅不深。

但從2025年底開始，這兩家浙系房企便開始進(jìn)入跌幅擴(kuò)大通道。2026年開局不利，全年會如何表現(xiàn)讓人擔(dān)憂。

另一家坐鎮(zhèn)廣州的越秀地產(chǎn)，則和建發(fā)一樣，2025年也曾經(jīng)是一匹增長“黑馬”，但2026年明顯有點(diǎn)hold不住增速了，跌幅擴(kuò)大中。

越秀地產(chǎn)曾經(jīng)憑借TOD模式在市場上獨(dú)樹一幟。但TOD項(xiàng)目通常體量大、開發(fā)周期長、資金沉淀大，再加上水土不服等問題，很容易就會影響銷售。

另外越秀地產(chǎn)的2025年也是有點(diǎn)“疼”，營業(yè)收入864.6億元，同比微增0.1%；但歸母凈利潤0.6億元，同比大跌94.7%；核心凈利潤2.6億元，同比跌83.5%；毛利率僅7.8%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

綜上，房地產(chǎn)的故事分化的走向似乎已經(jīng)是注定，但洗牌尚未結(jié)束。最后誰會留在飯桌上，就看誰在認(rèn)真做產(chǎn)品，誰在踏實(shí)控成本，誰在堅(jiān)守核心城市。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。

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