大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

地產(chǎn)圈已經(jīng)呈現(xiàn)兩種不同的狀態(tài)，一邊是拿地拿到手軟的央國企巨頭，一邊是極限收縮戰(zhàn)略的民企巨頭，開發(fā)賽道截然不同的玩法，形成了顯著的差異。

資金充裕的央國企巨頭占據(jù)土地市場最前端，也就預(yù)示著未來一二線核心城市新入市項目，基本都是由央國企主導(dǎo)開發(fā)，市場呈現(xiàn)一邊倒趨勢。

從土地供給端的持續(xù)壟斷，再到人才供給端就顯得更加集中化。大批量不拿地房企人才流失加劇，再次讓人才市場持續(xù)內(nèi)卷，競爭加劇。

如今的地產(chǎn)江湖，各大渠道里充斥著求職待業(yè)的地產(chǎn)人，這里也包括很多中高管群體，擠破頭加盟央國企，也成為近兩年人才流向的基本面。

但無論行業(yè)如何變遷，總有那么一群人似乎總能快速找到新的平臺，市場上的機(jī)會甚至都可以為其量身定制。這一點，很多人不服不行。

龍湖幫，就是地產(chǎn)圈最特殊的存在，無論你認(rèn)可不認(rèn)可，龍湖系出身的地產(chǎn)人總能找到合適的機(jī)會，甚至說身邊的offer就沒有停止過。

剛剛過去的第一季度，龍湖系營銷高管迎來了一波流動熱潮，這與龍湖去年底開始的一輪組織調(diào)整不無關(guān)系，特別是對于開發(fā)賽道影響巨大，畢竟拿地在持續(xù)減少。

繼龍湖地產(chǎn)航道集團(tuán)營銷總經(jīng)理范燊卸任之后，就在近期，龍湖地產(chǎn)滬蘇公司營銷副總鞏師防與龍湖地產(chǎn)合寧公司營銷總監(jiān)鄧萍雙雙選擇離職。

12年龍湖老將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國金茂

從2026年第一季度整體行業(yè)來看，各大房企拿地動作越發(fā)謹(jǐn)慎，特別是很多熱門一線城市核心地塊，高價率成交越來越少，房企抗風(fēng)險意識逐步加強(qiáng)。

中國金茂，作為去年剛剛位居行業(yè)前十的超級央企之一，這兩年備受矚目，隨著各大城市金茂最新四大產(chǎn)品線的相繼落地，中國金茂已然走出了自家的獨立行情。

這家央企僅用短短兩年時間就直接扭虧為盈，甚至直接進(jìn)階行業(yè)頭部，其背后的戰(zhàn)略管控能力，確實值得同行仔細(xì)推敲。

有了備受行業(yè)認(rèn)可度的產(chǎn)品體系積累，加上央企本身的資金實力，2026年第一季度，中國金茂在土地市場上更加從容，拿出了該有的魄力。

2026年前四月，金茂在土地市場上火力全開。尤其是在三，四月份，金茂的投資版圖超級集中化，并且對于產(chǎn)品研判也早已經(jīng)提前布局。

伴隨著多個新項目的加持，中國金茂這一輪的人才升級戰(zhàn)略仍在持續(xù)，特別是在產(chǎn)品與營銷高管方面，中國金茂仍然還在持續(xù)“抄底”。

就在近期，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉，前龍湖地產(chǎn)滬蘇營銷副總鞏師防已經(jīng)正式加盟中國金茂，并擔(dān)任蘇南公司副總，回到了自己最熟悉的地盤。

鞏師防，1984年出生，畢業(yè)之后直接加盟了中介公司，開啟地產(chǎn)營銷職業(yè)生涯，算是比較早期銷售出身的營銷高管之一。

從2006年畢業(yè)開始算起，鞏師防歷經(jīng)蘇州福鑫，上海同勝，蘇州高策三家地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司，深耕蘇州市場超過8年。

2014年鞏師防選擇加盟開發(fā)商，也是當(dāng)年剛進(jìn)入華東市場不久的龍湖地產(chǎn)，從營銷經(jīng)理做起，2017年就已經(jīng)是龍湖蘇州公司營銷總監(jiān)。

隨后鞏師防又轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，無錫，等地，這一時期龍湖在華東地區(qū)規(guī)模也逐漸龐大，隨著近兩年龍湖組織構(gòu)架的一系列調(diào)整，龍湖在整個蘇滬兩地就只有一個公司：龍湖地產(chǎn)滬蘇公司。

龍湖滬蘇公司其中包括了上海，江蘇整個省域的布局，其實也算是龍湖地產(chǎn)占據(jù)了大片江山的區(qū)域公司了。

去年底與今年春節(jié)過后不久，隨著幾次組織調(diào)整過后，時任龍湖滬蘇公司營銷副總的鞏師防接到外派總部的消息，內(nèi)部擬調(diào)任其出任龍湖冠寓航道總經(jīng)理。

不過沒想到的是，鞏師防直接拒絕安排，并選擇了離職。或許是不想去外地，又或許是在龍湖時間太長，換一個央企平臺，并且常駐蘇州，更有性價比。

更何況，本身龍湖系加盟中國金茂的營銷高管就比較多，其中總部，華中，華東等地區(qū)公司都有不少龍湖營銷人的身影，溝通工作起來會比較容易上手。

龍湖式轉(zhuǎn)型：開發(fā)賽道壓縮，經(jīng)營賽道雄起

大家可以看到，近五年時間，市場上龍湖系高管離職的消息非常多，歸根結(jié)底仍然還是民營房企的整體承壓。

與重資產(chǎn)投資持續(xù)減弱的同時，龍湖在代建領(lǐng)域的增量已經(jīng)走到了行業(yè)前列，可以預(yù)見，其開發(fā)板塊的未來，必然錨定在代建賽道上。

從近半年龍湖組織調(diào)整的方向來看，龍湖地產(chǎn)航道與代建航道的職能合并是大勢所趨，特別是在總部，研發(fā)與投資已經(jīng)率先合并。

繼去年底到2026年初，龍湖地產(chǎn)迎來新一輪城市合并，龍湖在華東區(qū)域再次迎來了一次城市合并，這或許也是本輪一批龍湖系核心人才流失的直接誘因。

首當(dāng)其沖就是龍湖合寧公司與滬蘇公司的合并，原龍湖合寧公司總經(jīng)理王金林調(diào)任商業(yè)航道擔(dān)任建管總，原蘇南事業(yè)部營銷總劉燁嫻提拔為新的龍湖地產(chǎn)滬蘇公司營銷總。

從去年下半年的10家地區(qū)公司到現(xiàn)有的9家地產(chǎn)公司，龍湖地產(chǎn)營銷團(tuán)隊就迎來了全新地區(qū)管理層班底，小編也匯總?cè)缦拢?/p>

龍湖滬蘇公司營銷總劉燁嫻

龍湖浙江公司營銷總沈筱婷

龍湖華北公司營銷總 李汶炎

龍湖山東公司營銷總 任東東

龍湖東北公司營銷總 趙鵬

龍湖華中公司營銷總 郭文龍

龍湖華西公司營銷總 劉青松

龍湖重慶公司營銷總 李全

龍湖華南公司營銷總 高藝文

在地產(chǎn)航道城市公司布局方面，未來仍然不排除還會持續(xù)合并，這種經(jīng)營生態(tài)已經(jīng)不僅僅是房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是關(guān)乎未來生存問題，對此，龍湖的態(tài)度已然堅定。

反觀大資管賽道，龍湖的經(jīng)營性收入?yún)s在穩(wěn)步攀升。這才是它真正憋著的大招——一個不顯山露水、卻足夠厚重的戰(zhàn)略底牌。

不僅如此，經(jīng)營型業(yè)務(wù)的高毛利是遙遙領(lǐng)先，比如龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率約77.7%、服務(wù)約30%，2025 年上半年貢獻(xiàn)約40 億元核心凈利潤，有效對沖開發(fā)端虧損

對比之下，龍湖集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率在2022-2024年分別為17.9%、11%、6.1%，至2025年中期進(jìn)一步降至0.2%。

隨著前地產(chǎn)航道營銷總經(jīng)理范燊的離職，龍湖地產(chǎn)前期的營銷四大金剛僅僅只有一人在職，目前的龍湖營銷團(tuán)隊幾乎都是清一色的90后軍團(tuán)。

行業(yè)分水嶺已經(jīng)開啟

回歸近兩年，地產(chǎn)行業(yè)的割裂從未像此刻這般清晰。如果說土地市場的天平已完全倒向央國企，那么人才市場的流動，則像一面鏡子，照出了兩種生存法則的底層邏輯分野。

在核心城市核心地塊的牌桌上，資金優(yōu)勢只是入場券，產(chǎn)品溢價能力才是決勝牌。央國企不缺錢，但缺“把好地變成好產(chǎn)品、再把好產(chǎn)品賣出好價格”的閉環(huán)能力。

縱觀行業(yè)底層邏輯，這幾年肯定會陸續(xù)出現(xiàn)多個“中國金茂們”，或是出現(xiàn)一批正在努力靠近中國金茂的友商，他們之間的分水嶺，歸根到底仍在于核心人才戰(zhàn)略。

塔尖是手握資金與土地的央國企，吸納成熟期“即戰(zhàn)力”；塔基是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的民企，依靠高潛力的“內(nèi)生軍團(tuán)”

而連接二者的，是那些穿越過周期、又能精準(zhǔn)卡位新生態(tài)的職業(yè)經(jīng)理人。

江湖已變，水向低處流，人往高處走。這里的“高”，不再只是職位與薪酬，更是能力與當(dāng)下行業(yè)生存法則的匹配精度

能看清這一點的人，才能在這輪殘酷的洗牌中，找到那扇依然敞開的門。

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