上海的二手房成交量又創(chuàng)紀(jì)錄了。

2026年3月28日，上海二手房單日成交1585套，是2021年3月之后5年來(lái)的單日最峰值。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，整個(gè)三月份，上海的二手房成交估計(jì)會(huì)突破3萬(wàn)套，這個(gè)成交放在近十年內(nèi)都可以闖進(jìn)前三了。

上海樓市，真的是了不得，了不得咯。

很多人一看大到我說(shuō)樓市爆火，內(nèi)容都不看直接就留下評(píng)論，說(shuō)我為了唱多房地產(chǎn)別有用心。

大可不必，存在即合理，上海二手房成交火爆是事實(shí)，作為一名理性的成年人，我們還是要從實(shí)際出發(fā)，客觀的去分析一下。

上海樓市為什么會(huì)火爆，以及這背后隱藏著什么樣的經(jīng)濟(jì)真相。

首先這一輪市場(chǎng)成交回暖很詭異的點(diǎn)在于，成交量是爆了，但并不是像以前那樣掀起市場(chǎng)巨大的討論度，甚至如果今天我不發(fā)文的話(huà)可能很多人都還不知道。

一切的答案都藏在這組數(shù)據(jù)中。

200萬(wàn)以?xún)?nèi)的老破小占了整整一半，300萬(wàn)以?xún)?nèi)達(dá)70%，500萬(wàn)以?xún)?nèi)更是高達(dá)88%。

這里暗示了兩點(diǎn)：

第一，這一輪成交量暴漲的，不是我們過(guò)去常見(jiàn)的次新房，而是一直被大家嫌棄，看不上眼的老破小。

沒(méi)別的原因，就是跌到位了，跌出了性?xún)r(jià)比。

舉兩個(gè)例子：

同濟(jì)大學(xué)附近虹口楊浦學(xué)區(qū)房：密云小區(qū)、鞍山八村，最新總價(jià)100-200萬(wàn)；

浦東世紀(jì)大道的老破�。褐駡@新村，總價(jià)250萬(wàn)。

以上這些小區(qū)在三年前都要四五百萬(wàn)的，現(xiàn)在基本對(duì)半砍。

一套總價(jià)180萬(wàn)的老破小，首付不到30萬(wàn)，按照目前的房貸利率，月供6000出頭，但是租金4000多，夫妻兩隨便一點(diǎn)公積金就可以覆蓋了，幾乎沒(méi)有壓力，這算下來(lái)比租房劃算多了。

關(guān)鍵是租售比，基本去到3%以上，

目前掛牌一套上海靜安區(qū)彭浦板塊的一套老破小，總價(jià)99萬(wàn)元，月租金3000元，租售比就達(dá)到了3.6%。

哪怕30年后，房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，只要可以繼續(xù)收租，也不會(huì)虧太多，大家都能接受。

現(xiàn)在大家的心態(tài)不像以前那么急躁算收益率了，相反不虧有點(diǎn)小賺就滿(mǎn)足了。

而老破小這種風(fēng)險(xiǎn)低，總價(jià)低的產(chǎn)品成為了最佳的選擇。

畢竟對(duì)比當(dāng)下的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，銀行三年期定存1.3%，十年期國(guó)債收益率1.8%左右。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，老破小的租售比已經(jīng)開(kāi)始具備對(duì)標(biāo)意義。

用資本市場(chǎng)的行話(huà)來(lái)說(shuō)，以前買(mǎi)房講究的是炒概念，大家賺的是房?jī)r(jià)升值的錢(qián)，吃的是預(yù)期。

現(xiàn)在啊，大家都用選紅利股的心態(tài)去買(mǎi)房，不祈求房?jī)r(jià)漲多少，反正能收息（收租）就滿(mǎn)足了。

隨著投資者的心態(tài)發(fā)生變化，買(mǎi)老破小 = 穩(wěn)定現(xiàn)金流的認(rèn)知形成，老破小的定價(jià)邏輯也變了。

第二點(diǎn)，我們?cè)賮?lái)看這組數(shù)據(jù)：

200萬(wàn)以?xún)?nèi)的老破小占了整整一半，300萬(wàn)以?xún)?nèi)達(dá)70%，500萬(wàn)以?xún)?nèi)更是高達(dá)88%。

上海市中心品質(zhì)稍微過(guò)得去的次新房，基本上都要800萬(wàn)起，500萬(wàn)以?xún)?nèi)總價(jià)的，基本不是市中心老破小，就是郊區(qū)的次新房。

也就是說(shuō)，市場(chǎng)近九成的房源全都是被低總價(jià)包攬，這一輪成交完全是靠剛需支撐起來(lái)的，改善基本沒(méi)見(jiàn)著。

改善一夜之間全消失了！

在過(guò)去改善群體才是互聯(lián)網(wǎng)中的主流聲音，也難怪這一輪成交回暖那么的低調(diào)。

改善壓根沒(méi)參與，或者說(shuō)，他們壓根沒(méi)條件參與。

過(guò)去支撐中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)改善型住房的核心動(dòng)力，是收入持續(xù)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的雙重預(yù)期。

如今，經(jīng)濟(jì)增速換擋、行業(yè)波動(dòng)，主要是互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)等中產(chǎn)聚集行業(yè)出現(xiàn)頻繁動(dòng)蕩，工作朝不保夕。

大家對(duì)于加杠桿買(mǎi)房都變的很謹(jǐn)慎，以前手里有100萬(wàn)，敢借50萬(wàn)，上車(chē)500萬(wàn)的房子。

現(xiàn)在首付更低了，手里有200萬(wàn)，也只敢買(mǎi)400萬(wàn)的房子。

大家都在做風(fēng)險(xiǎn)管控，將房子總價(jià)，尤其是月供壓縮在自己“即便失業(yè)也能靠積蓄和租金撐過(guò)幾年”的安全線(xiàn)內(nèi)。

在這種保守的心態(tài)下，那些800萬(wàn)左右的改善房成交幾乎是凍結(jié)了。

但只要改善群體沒(méi)有支棱起來(lái)，整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難說(shuō)真正回暖。

而想要改善群體支棱起來(lái)，就得提到經(jīng)濟(jì)和收入了，（這又是另一個(gè)很大的宏觀話(huà)題。）

不過(guò)，作為專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)博主，我們不要只盯著成交數(shù)據(jù)，也得看看掛牌量啊。

以前我們說(shuō)上海的樓市榮枯線(xiàn)是2萬(wàn)套，也就是月均成交破兩萬(wàn)，市場(chǎng)就是健康的。

但當(dāng)時(shí)這個(gè)2萬(wàn)的數(shù)字，是根據(jù)以前掛牌量只有6-8萬(wàn)掛牌量得出的，大約三個(gè)多月市場(chǎng)就可以清庫(kù)存，供需平衡。

但現(xiàn)在呢，目前上海的二手房掛牌量已經(jīng)高達(dá)13萬(wàn)套，賣(mài)房難度增加了兩倍！

抄底買(mǎi)房的人多，但是拋盤(pán)的也不少。

更何況，小陽(yáng)春這種旺季不是每個(gè)月都有的，能不能持續(xù)都不好說(shuō)，一旦成交量下來(lái)來(lái)，掛牌量就會(huì)上升，市場(chǎng)依舊恢復(fù)平靜。

最后，總結(jié)一下本輪老破小行情。

我們客觀地說(shuō)，它本質(zhì)上不是樓市整體的回暖，而是中國(guó)一線(xiàn)家庭對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的重新評(píng)估。

大家不再為未來(lái)的預(yù)期買(mǎi)單，而是為當(dāng)下的確定性付費(fèi)。

安全、現(xiàn)金流、低門(mén)檻，成了新一代購(gòu)房者的三個(gè)核心訴求。

從這個(gè)角度看，上海的老破小市場(chǎng)，正在回歸它最原始的功能：一個(gè)能遮風(fēng)擋雨、又能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的家。

投資就是認(rèn)知的變現(xiàn)，大的歷史事件，都會(huì)成為普通人交易獲利的籌碼，就看我們能不能看懂。如果要學(xué)習(xí)，跟上市場(chǎng)的，現(xiàn)在可以從3月份，買(mǎi)我的299年卡（一年40場(chǎng)閉門(mén)直播課，分析股，樓，金，美元四大類(lèi)資產(chǎn)），4月1號(hào)開(kāi)始以一個(gè)月100塊上漲，逐步上漲到1999年卡。

我本周閉門(mén)直播還會(huì)跟大家做進(jìn)一步分析。