上海樓市的 “撤牌假象”，90% 的人都看錯(cuò)了！專家說的掛牌量下降，其實(shí)是個(gè)陷阱？

最近不少專家都在喊，上海樓市要觸底了，理由是二手掛牌量在減少 —— 房東都撤牌不賣了。

但你知道嗎？他們看到的只是皮毛，真正的原因藏得比海底還深。

那些寫研報(bào)的專家，可能根本沒在市場(chǎng)一線摸爬滾打，他們的判斷，說不定會(huì)讓你踩大坑。

很多人以為房東撤牌是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌太多舍不得賣，這確實(shí)是個(gè)理由，但絕對(duì)不是最關(guān)鍵的。

我天天泡在市場(chǎng)里，見過太多房東的真實(shí)想法：不是不想賣，是賣了也換不起新房��！

你有沒有發(fā)現(xiàn)？上海二手掛牌量從去年夏天開始持續(xù)下降。

而同一時(shí)間，新房開分銷的樓盤越來越多。

這倆事兒，其實(shí)是一根繩上的螞蚱。

五年前，內(nèi)中環(huán)的二手次新和新房都是 10 萬單價(jià)，甚至倒掛，買新房要搖號(hào)積分，買到就是賺。

三年前，新房限價(jià)打開，價(jià)格漲到 12 萬，二手跌到 8 萬，置換還能勉強(qiáng)跟上 —— 雖然差 4 萬，但房子確實(shí)更好了。

可現(xiàn)在呢？差價(jià)越來越大，大到離譜！

比如楊浦內(nèi)中環(huán)濱江，140 平的新房要 1700 萬，而 15 到 20 年的二手次新，同樣面積才 900 萬出頭，差了快一倍！

換你你會(huì)賣二手去買新房嗎？傻子才會(huì)！

你知道嗎？二手房東其實(shí)是樓市的潤(rùn)滑劑。

他們賣二手房，增加了二手庫(kù)存，但同時(shí)也買新房，幫新房去化。

可現(xiàn)在呢？置換的人沒了，結(jié)果就是新房賣不動(dòng)，只好開分銷；二手房東撤牌，掛牌量下降。

前段時(shí)間上海中介的返傭大戰(zhàn)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，不就是因?yàn)樾路侩y賣，中介靠返傭搶客戶嗎？

接下來上海樓市的趨勢(shì)，就看這兩種可能：

第一種，如果買房需求夠強(qiáng)，持續(xù)消化二手房庫(kù)存，二手房?jī)r(jià)漲起來，差價(jià)回到 30% 到 40% 的置換區(qū)間。

房東就會(huì)重新掛牌賣二手，去換新房。

這時(shí)候二手掛牌量會(huì)回升，新房和二手市場(chǎng)重新平衡。

第二種，如果需求不夠，二手房?jī)r(jià)漲不起來，那就看開發(fā)商挺不挺得住。

要是開發(fā)商降價(jià)，把新房?jī)r(jià)格降到房東能接受的差價(jià)內(nèi)，置換鏈條也能重新激活。

畢竟房東的房子降了，但新房也降了，差價(jià)變小，他們還是愿意賣的 —— 只要能換更大的房子，差價(jià)小了反而更劃算。

想知道到底會(huì)走哪條路？盯緊兩個(gè)數(shù)據(jù)就行：

第一，看每月網(wǎng)簽量能不能持續(xù)保持 3 萬套以上，而且要連續(xù) 5 到 6 個(gè)月 ——2020 年的時(shí)候，就是這樣的網(wǎng)簽量推高了房?jī)r(jià)。

第二，看新房會(huì)不會(huì)降價(jià)，或者通過高額返傭變相降價(jià)。

其實(shí)不管哪種情況，都是市場(chǎng)自己在找新的平衡。

我們要做的，就是別被表面數(shù)據(jù)騙了，抓住真實(shí)的變化，再做決策。

你覺得上海樓市接下來會(huì)怎么走？是需求爆發(fā)推高二手，還是開發(fā)商扛不住降價(jià)？