買房是欲望，不是理想，人生不只有房子，還有其他更值得追求的東西，但在經濟上，尤其是我們當下的經濟結構上，信貸暴漲周期內留下的問題，和AI等新產業(yè)急需的剪刀差輸送，都注定了房地產現(xiàn)在必須像2015年一樣快速企穩(wěn)，至少在預期上再釋放出一波儲蓄，從而為貨幣政策從寬總量向寬信用提供落地空間。

回顧歷史，在房地產高速發(fā)展的幾十年里，大基建主導的土地財政將農村集體土地增值收益進行了價格轉移，蓬勃的城市化進程也讓農村人口中有消費能力的人群進入城市，承擔了房價、教育、生育等成本的價格自然增長，并且通過金融杠桿，進一步激活了城市人口的消費和投資能力，提升了金融行業(yè)的利潤水平，從而拉動了商品經濟的擴張，為供給端實現(xiàn)新質生產力轉型提供了經濟基礎！

然而，前幾年我國的經濟的結構化發(fā)展特征越發(fā)明顯，疊加化債周期，導致當代中輕年人已經開始在勞動力市場“躺平”，這種情況下，繼續(xù)加壓的結果會導致生育率繼續(xù)“下滑”！

因此，現(xiàn)階段，最有可能的就是激活中高收入人群的”預防性儲蓄“，這是目前銀行市場中最大的無風險存量，歷史上對這塊的釋放也非常常見，包括1988年的“價格闖關”和2021年的“漲價去庫存”、以及2024年底開始大牛市等。

所以，近年來，圍繞：儲蓄-利率-房地產的政策軌跡大體上都是圍繞：

（1）持續(xù)壓低存款利率，讓儲蓄自然縮水，推動資金進股市實現(xiàn)杠桿增長，然后通過大規(guī)模融資和再收縮市場，再通過消息和政策面引導資金進房地產。

（2）逐步將存量土地和新增土地掛鉤，逐步將個人房產和相關金融負債和家庭掛鉤，這通常預示著房產稅的收取已經迫在眉睫了，因此，必須讓存量資產持有成本話增加。

（3）財政和貨幣政策前置，社融端政府支出占90%以上，托舉金融市場總量，延緩信貸曲線收縮，消化M2增量，結構市場里不斷定向寬松，對外打開國際債務交易渠道！

（4）刺激生育，鼓勵社會資本進入養(yǎng)老服務體系，消除房地產和股市、市場交易端等一切有利于增加流動性的市場桎梏。

而從現(xiàn)在的M2和債務規(guī)模占GDP比例來看，未來幾年大概率會有一次較高的通脹，來平滑貨幣實際購買力，而這只有通過群體性的稀釋才能對沖，其中壓力最大的問題是人口結構，這一方面決定了養(yǎng)老金缺口會遲早到來，一方面也意味未來再通脹機會的減少，因此，大概率是2030年前要完成房地產對儲蓄的二次轉化，同時，別忘了房地產的大修和更換周期也要到了！

當然，我們說所有的一切都是為了把居民的預防性儲蓄強制激活，轉化為系統(tǒng)的流動性，這從經濟學邏輯上看合情合理，居民負債高，內需弱，流動性固化的問題只有通脹能夠解決，也就是類似特朗普提的貨幣貶值、降利率來稀釋債務，盤活流動性，延遲金融系統(tǒng)風險爆發(fā)時間。

所以，從去年底開始，各種房地產的利好新聞就不斷，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2026 年 3 月一線城市新建商品住宅價格環(huán)比由平轉漲 0.2%，二手住宅價格環(huán)比由跌轉漲 0.4%，北上廣深全線止跌回升，終結了二手房連續(xù) 11 個月的下跌態(tài)勢。

而也是在此背景下，摩根大通才順勢發(fā)布研報稱中國樓市已逼近拐點，引發(fā)市場熱議。

一、摩根大通拐點論的核心邏輯

首先，我要強調摩根大通的判斷，本質是說房地產市場 “結構性拐點”，而非全國普漲行情！我們的樓市能維持一線城市數(shù)據(jù)再平均數(shù)的帶動下出現(xiàn)增長性拐點，已經非常不錯！

這至少說明：

（1）中國樓市歷經 5 年深度調整，調整時長遠超全球樓市危機平均 38 個月的周期，全國二手房均價較峰值下跌超 40%，已接近日本房地產調整期的跌幅，測算剩余下行空間不足 10%，單邊下跌行情基本終結。

（2）3 月一線城市二手房成交全面放量，上海單月網簽 3.13 萬套，創(chuàng)下近 5 年同期新高，深圳二手房價重返「6 字頭」，單日成交量創(chuàng)近5年新高，“量在價先” 的企穩(wěn)規(guī)律已在核心城市結構性兌現(xiàn)。

（3）2026 年一季度香港一手住宅成交同比激增 38%，樓價指數(shù)自低位反彈超 12%，市場信心正加速向內地一線城市傳導。同時，2024 年 9 月以來 A 股持續(xù)反彈帶來的財富效應逐步顯現(xiàn)，居民資產增值正向改善型購房需求轉化。

（4）當前內地核心城市房價收入比回落至 2016 年以來最低水平，住房性價比顯著提升，自住需求入場意愿持續(xù)增強，為市場企穩(wěn)提供了基本面支撐。

但我這里強調下，數(shù)據(jù)有取樣的標準和范圍，解讀也有總量、結構、速率等各種角度的差異，大摩也分中國、亞洲和總部，去年12月時唱衰樓市的也是大摩！

二、全球其它機構觀點

看多陣營：以高盛、大摩為代表：高盛也在《搶在一線城市復蘇之前布局》報告中明確指出，上海、深圳樓市將于 2026 年末率先觸底，2025 年底至 2028 年底累計漲幅可達 15%。核心邏輯是，兩大城市人口持續(xù)流入、高端產業(yè)集聚、第三產業(yè)占比高，基本面與率先復蘇的香港市場高度相似，有望復制其修復路徑。

而謹慎陣營以瑞銀、摩根士丹利為核心：瑞銀測算，2026 年全國新房價格仍有 3%-5% 的下跌空間，一線城市二手房或面臨 10% 的調整，2027 年跌幅才會逐步收窄。

小摩則認為，2026 年新房銷量與地產投資仍將出現(xiàn)雙位數(shù)下滑，全國市場要到 2027 年下半年才可能企穩(wěn)，核心制約是三四線城市高企的庫存與緩慢的信心修復。

而國內機構方面，最權威的中指研究院等普遍認為，2026 年樓市整體仍處于筑底階段，分化將是全年市場的核心特征，核心城市的修復難以帶動全國市場全面回暖。

不過，綜合來看，所有機構的核心共識是 “中國樓市已進入極致分化的結構性時代”，分歧僅在于全國整體市場觸底的時間與幅度。

三、當下樓市的結構性到底有多強？

當前中國樓市的結構性分化我用“冰火兩重天” 來形容，而新聞面里則是ICU里驚坐起！

從城市能級看，一線與強二線的核心區(qū)已出現(xiàn)企穩(wěn)信號，而三四線城市仍在深度調整。

3 月 70 個大中城市中，僅 14 個城市新房價格環(huán)比上漲，多數(shù)三四線城市新房、二手房價格仍在下跌，部分收縮型城市房價較峰值已腰斬，多數(shù)三四線城市庫存去化周期超 30 個月，個別城市甚至高達 69.5 年（西、北）。

而從城市內部看，核心板塊與遠郊板塊分化也非常顯著。北京西城區(qū)、上海黃浦區(qū)、深圳南山區(qū)等核心地段的優(yōu)質房源，較 2025 年低點已回升 5%-8%。而同一城市的遠郊非核心板塊，新房價格持續(xù)陰跌，二手房掛牌量激增，去化周期普遍超 24 個月。

接著從產品結構看，優(yōu)質改善房源與剛需劣質房源也徹底分化。核心城市改善型房源成交占比已超 60%，核心區(qū)次新房、品質大平層、優(yōu)質學區(qū)房需求旺盛，價格堅挺。而老破小、遠郊剛需盤、無配套房源持續(xù)貶值，三四線城市老破小價格較 2021 年已下跌 30%-40%，且流動性近乎枯竭。

最后，從需求端看，受益于家庭合并信貸政策的開放，剛需規(guī)模持續(xù)萎縮，改善需求成為市場絕對主力，投資性需求已基本全面退場，價格上豪宅為主拉動均價，樓市已經徹底回歸居住屬性。

所以，綜上所述，對于投資群體而言“閉眼買房坐等升值” 的時代已經階段性結束，摩根大通所說的拐點，是核心城市優(yōu)質資產的企穩(wěn)拐點，絕非全國樓市普漲的起點。我國樓市已進入 “強者恒強、弱者恒弱” 的結構性時代。