最近深圳樓市火了，但火得很反常！

沒有出現(xiàn)以前瘋漲搶房的亂象，反而呈現(xiàn)出量漲價穩(wěn)的態(tài)勢。

深圳3月一二手房成交量狂漲117%，創(chuàng)下近11個月新高，可房價卻沒跟著暴漲，新房環(huán)比僅漲0.2%，二手房環(huán)比漲0.4%，剛結束11個月連跌。

這波行情，很多人都懵了，成交量漲得這么猛，房價為啥不漲？

過去兩年，深圳樓市一直處于調(diào)整期，二手房價格連續(xù)11個月下跌，成交量持續(xù)低迷，很多業(yè)主降價拋售都無人問津，剛需持幣觀望，投資客徹底退場。

可從2026年3月開始，市場突然反轉，成交量飆升，但房價卻異常平穩(wěn)，打破了很多人對深圳樓市要么暴漲、要么暴跌的固有認知。而本輪回暖呈現(xiàn)出二手房領跑、新房結構性分化的特征，核心區(qū)域逐步從以價換量轉向量價企穩(wěn)，二手房業(yè)主報價心態(tài)也徹底穩(wěn)了下來，不再像以前那樣盲目降價拋售。

據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一、二手住宅合計成交7898套，環(huán)比暴漲117.2%，創(chuàng)下近11個月以來的最高值。

其中二手房成交5071套，環(huán)比也上漲116.8%，市場活躍度直接拉滿。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)也印證了這份熱度，3月在其監(jiān)測的89個深圳片區(qū)中，二手房業(yè)主報價上漲的片區(qū)從27個增加至30個，上漲片區(qū)主要集中在福田、南山、龍華等核心區(qū)域。

進入4月，熱度還在延續(xù)，4月前20天，貝殼深圳合作門店二手房簽約量同比增長23%，新房認購量同比增長14%，4月前12天，深圳二手房簽約量同比直接暴漲34%，單周環(huán)比增長16%，清明假期后，購房需求集中釋放，成交節(jié)奏明顯加快，看房量更是創(chuàng)下近5年最高月度紀錄。

而價穩(wěn)的表現(xiàn)更明顯，3月深圳新房價格環(huán)比上漲0.2%，是2025年5月以來首次回升；二手房價格環(huán)比上漲0.4%。

很多人疑惑，深圳樓市為啥會出現(xiàn)這種量漲價穩(wěn)的態(tài)勢？

最關鍵的就是兩大政策，一是分區(qū)優(yōu)化限購，鹽田、大鵬新區(qū)徹底取消購房資格審核，不用看戶籍、不用交社保，想買就能買。

羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等非核心區(qū)域，非深戶也能買2套，大大降低了剛需和改善的入場門檻。

二是舊改新政發(fā)力，3月16日起，新啟動的城市更新項目不再強制配建保障房，讓開發(fā)商降低了成本，超過34個停滯已久的舊改項目重新啟動，涉及投資1680億元，既激活了市場活力，也沒有盲目增加商品房供應，避免房價下跌。

除此之外，南山區(qū)還推出以舊換新消費券，最高5萬元，賣掉二手房買南山新房，還能享受傭金低至1%、樓盤85折等優(yōu)惠，上線3天就有400多人報名，4組置換單成交，直接打通了換房鏈條，帶動了成交量上漲。

再加上市場監(jiān)管部門規(guī)范價格行為，避免了開發(fā)商、業(yè)主漫天要價，所以房價才能保持平穩(wěn)。隨著限購、限貸等政策持續(xù)放松，深圳二手房流通效率明顯提升，大量掛牌房源得到有效消化，市場情緒逐步回暖。

第二是剛需+改善集中入場，不是炒房，是真實需求釋放。

這波成交量上漲，不是投資客炒作，而是壓抑了兩年的真實需求終于爆發(fā)，而且以剛需和改善為主。

剛需方面，深圳作為一線城市，每年都有大量年輕人涌入，結婚、安家的剛需一直存在，之前因為政策限制、市場觀望，很多人遲遲沒入手，現(xiàn)在政策松綁、房價企穩(wěn)，這些剛需開始集中入場，主要瞄準龍崗、龍華等剛需片區(qū)。

最直觀的例子就是龍華幸福城臻園，該樓盤4月開盤推出65-89平方米的剛需戶型，備案價從去年的6.46萬元/平直接降到4.47萬元/平，再加上開盤折扣，65平方米戶型折后總價僅244萬起，單價不到4萬，比周邊競品低1萬左右，引來購房者通宵排隊，甚至出現(xiàn)秩序混亂的情況，最終65、82平方米戶型全部售罄，僅剩89平方米戶型可選，足以看出剛需入場的熱情。而且這些剛需盤價格親民，不會推動整體房價暴漲。

改善方面，表現(xiàn)更突出，而且呈現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)學區(qū)房、核心豪宅領漲的特點。

4月前海招商海宴府開盤，備案均價14.2萬元/平，直接刷新該區(qū)域新房價格紀錄，108套房源首開售罄；寶安區(qū)觀潮府凍資客戶超600組，遠超推出的220套房源。

二手房方面，4月首周，深圳800萬以上二手房成交占比環(huán)比提升6個百分點，1500萬以上豪宅成交占比也提升1.6個百分點。

尤其是優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，回暖勢頭最明顯，福田百花片區(qū)作為深圳學區(qū)房標桿，聚集了深實驗小學、深實驗中學等頂級學校，其中國城花園44平方米小戶型單價站穩(wěn)17萬元/平，金茂禮都45平方米小戶型年后重新站上538萬元，較去年底上漲超38萬元，購房者多為小孩即將上學的剛需家庭。

龍華紅山片區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房也表現(xiàn)亮眼，卓越皇后道小區(qū)本月均價67150元/平，環(huán)比上漲3%，89平精裝三房總價約495萬，業(yè)主報價心態(tài)堅挺，議價空間很小。

再加上現(xiàn)在部分區(qū)域的庫存下降，供需趨于平衡，房價失去暴漲基礎。

截至3月末，深圳新房庫存只有26182套，和2024年同期相比下降51%，和2025年同期相比也下降2%，庫存壓力大幅緩解，開發(fā)商不用再靠降價去庫存，價格自然穩(wěn)住。

而二手房方面，變化更明顯，截至3月末，深圳二手房掛牌量同比下降1%，一改此前連續(xù)多年同期攀升的局面，實現(xiàn)近年來首次同比收縮。

這背后是業(yè)主報價更趨理性，不再盲目掛牌試探市場，部分業(yè)主甚至主動撤售房源，再加上成交量提升，二手房議價空間收窄至9.2%。

那這種態(tài)勢能持續(xù)多久？剛需現(xiàn)在該不該入手？

這種量漲價穩(wěn)的態(tài)勢，短期會持續(xù)，至少能維持到二季度。

一方面，金三銀四是傳統(tǒng)銷售旺季，市場熱度還會延續(xù)，4月前20天的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點。另一方面，政策紅利還在釋放，舊改項目重啟、置換補貼等舉措，還會持續(xù)帶動成交。

但長期來看，不會出現(xiàn)普漲，核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)房源，因為稀缺性，價格可能會小幅上漲，而剛需片區(qū)、偏遠片區(qū)，因為供應充足，價格會保持平穩(wěn)，甚至部分樓盤還會以價換量。