近一年來(lái)，你所在的城市房子降價(jià)了嗎？以北京為例，今年上半年二手房房?jī)r(jià)整體同比下降15%以上，部分板塊跌幅超30%。

房?jī)r(jià)大跌之下，北京二手房成交量同比大幅增加，不少人趁著低價(jià)上車，但“買房要買漲不買跌”的共識(shí)仍在，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的總價(jià)，稍有下跌就可能虧損十幾萬(wàn)，為何還有人敢果斷入手？人們難免擔(dān)憂，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)重蹈日本失落30年的覆轍？

2025年7月份結(jié)束的二十屆三中全會(huì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了方向。國(guó)家重點(diǎn)部署未來(lái)5年重大改革，在房地產(chǎn)領(lǐng)域提出6個(gè)方向的政策，其中最核心的兩項(xiàng)是：加快建立租購(gòu)并舉的住房制度、加大保障性住房建設(shè)和供給。這一部署，既是為了解決租房市場(chǎng)亂象，也是為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

當(dāng)前，超一線、一二線城市租房人口龐大，但房東隨意解約、租金亂漲、中介亂收費(fèi)等問(wèn)題頻發(fā)。租購(gòu)并舉政策的核心，是將租房制度提升至與購(gòu)房同等水平，而租售同權(quán)則是關(guān)鍵，現(xiàn)階段租房?jī)H能解決居住需求，學(xué)區(qū)、社區(qū)醫(yī)療等隱形福利仍與購(gòu)房者脫節(jié)，就連路側(cè)停車優(yōu)惠這類小事，租戶也無(wú)法享受，這也導(dǎo)致房產(chǎn)供需關(guān)系難以根本改善。

加大保障性住房供給，正是破解這一困境的重要抓手。中國(guó)正借鑒新加坡祖屋模式，實(shí)行普通居民與富裕群體住房雙軌制：富裕群體購(gòu)買高價(jià)商品房貢獻(xiàn)稅收，政府用稅收興建保障房，供工薪階層低價(jià)購(gòu)買或租賃。三中全會(huì)明確的完善房地產(chǎn)稅收制度、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，正是這一邏輯的延伸，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

很多人疑問(wèn)，大力發(fā)展保障房后，商品房房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？答案是肯定的，但不會(huì)再大幅普漲，而是呈現(xiàn)明顯分化。房子漲價(jià)的底層邏輯，從來(lái)不是人口流入或金融放水，而是居民收入，收入直接決定買房還貸能力和租房支付能力。

2008年以來(lái)的房?jī)r(jià)高速上漲，就與經(jīng)濟(jì)、居民收入、儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)成正比，而這兩年房?jī)r(jià)下跌，也與居民收入增速放緩、互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員、多行業(yè)降薪密切相關(guān)。

今年上半年，全國(guó)重點(diǎn)61個(gè)城市中，1000-3000萬(wàn)高端住宅成交量同比降33.5%，但3000-5000萬(wàn)豪宅成交量增78%，5000萬(wàn)以上豪宅增20%；上海3000萬(wàn)以上豪宅成交同比增221%，總價(jià)過(guò)億豪宅增180%。這背后，是經(jīng)濟(jì)下行背景下貧富差距的客觀體現(xiàn)，也說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)度下跌，本質(zhì)上反映的是經(jīng)濟(jì)和居民收入的困境。

未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的板塊，必然是周邊收入增速高、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)的區(qū)域。北京西二旗就是典型例子，20年前還是平房菜地，隨著2008年奧運(yùn)帶動(dòng)城市向北擴(kuò)展、中關(guān)村軟件園遷移，大批高收入互聯(lián)網(wǎng)員工涌入，帶動(dòng)房?jī)r(jià)從2000年的3000多元/平米漲到如今的6、7萬(wàn)/平米，漲幅達(dá)20倍。這也印證了，配套、人口流動(dòng)等因素，都建立在收入增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上。

從租售比來(lái)看，租房比買房更具性價(jià)比。國(guó)際合理租售比為1:200-1:300，而2023年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市平均租售比達(dá)1:615，租金回報(bào)率僅1.95%，收回購(gòu)房成本需51.3年。

但長(zhǎng)期租房的痛點(diǎn)同樣突出，北漂、滬漂頻繁搬家，面臨房東苛責(zé)、中介亂收費(fèi)等問(wèn)題，蛋殼公寓爆雷更是讓租戶和房東陷入兩難，這也凸顯了租購(gòu)并舉政策的必要性。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，與國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)布局、宏觀政策緊密相關(guān)。2026年1月15日，央行副行長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上提到，當(dāng)年有67萬(wàn)億居民定期存款到期重新定價(jià)，營(yíng)銷號(hào)炒作的“67萬(wàn)億大放水”純屬誤讀，這筆錢是居民到期存款，并非國(guó)家印鈔，與通脹無(wú)關(guān)。

2026年一季度消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）同比僅漲0.9%，物價(jià)基本平穩(wěn)；3月工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）同比漲0.5%，結(jié)束連續(xù)41個(gè)月下降，這說(shuō)明當(dāng)前仍有通縮壓力，與惡性通脹相去甚遠(yuǎn)。

同日，央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，增加科創(chuàng)再貸款額度至1.2萬(wàn)億元，設(shè)立1萬(wàn)億元民營(yíng)企業(yè)再貸款，資金重點(diǎn)投向科創(chuàng)和民企，流向房地產(chǎn)的僅為商業(yè)用房首付比例下調(diào)，規(guī)模與科創(chuàng)投入不在一個(gè)量級(jí)。

國(guó)家這一輪政策密集出手，是應(yīng)對(duì)外部壓力的必然選擇。2026年1月15日，美國(guó)對(duì)半導(dǎo)體及相關(guān)設(shè)備加征25%關(guān)稅，卡住中國(guó)科技產(chǎn)業(yè)咽喉，央行發(fā)布會(huì)與關(guān)稅生效日同日，絕非偶然。此后，美國(guó)雖因最高法院裁定暫停部分關(guān)稅，卻又換名目加征附加費(fèi)，對(duì)鋼、鋁、藥品等加征關(guān)稅，全方位遏制中國(guó)發(fā)展。

面對(duì)壓力，中方采取“以談促建”策略，一邊推進(jìn)中美經(jīng)貿(mào)磋商，一邊加速科技自主突破。2026年4月初，寒武紀(jì)以4434億元市值位居AI芯片企業(yè)榜首，壁仞科技成為港股GPU第一股，中國(guó)AI計(jì)算加速芯片市場(chǎng)規(guī)模五年翻十幾倍，這背后正是國(guó)家萬(wàn)億級(jí)科技再貸款的支撐。

回到房地產(chǎn)市場(chǎng)，2026年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降11.2%，重點(diǎn)50城新房成交面積同比降30%，但上海3月二手房成交超3萬(wàn)套，創(chuàng)近五年新高，說(shuō)明市場(chǎng)并非崩盤，而是深度分化——一線核心筑底回暖，三四線繼續(xù)擠泡沫。

中央政策并非“拉房?jī)r(jià)”，而是嚴(yán)控過(guò)剩城市新增用地，將賣不掉的商品房收購(gòu)轉(zhuǎn)為保障房，既消化庫(kù)存，又保障民生。

4月16日公布的經(jīng)濟(jì)“首季報(bào)”顯示，GDP同比增長(zhǎng)5.0%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)12.5%，對(duì)工業(yè)增速貢獻(xiàn)率達(dá)32.6%，這意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)“發(fā)動(dòng)機(jī)”正從房地產(chǎn)切換到高科技制造業(yè)。這個(gè)切換過(guò)程難免有“真空期”，但方向明確，國(guó)家投向芯片、人工智能的每一分錢，都是在夯實(shí)未來(lái)產(chǎn)業(yè)根基。

2026年二季度將是房地產(chǎn)市場(chǎng)確認(rèn)底部、結(jié)構(gòu)分化的關(guān)鍵期，底部正在形成，但炒房發(fā)財(cái)?shù)拇翱谝殃P(guān)閉。對(duì)于購(gòu)房者，無(wú)需盲目跟風(fēng)，核心板塊的房產(chǎn)仍有支撐；對(duì)于租房者，保障性住房的完善將提供更穩(wěn)定的選擇。而國(guó)家層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡，與科技自主突破、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相輔相成，共同推動(dòng)中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展。