文/深圳進深 嚴明會

深圳年內(nèi)第二宗土拍地塊，花落天健地產(chǎn)。

4月27日下午，位于龍華民治街道的A808-0035地塊迎來出讓。

最終經(jīng)過60輪競價，由深圳市天智置地有限公司以總價13.78億元拿下。

成交樓面價約3.1萬/㎡，溢價率40.18%。

股權(quán)穿透顯示，深圳天智置地為深圳市天健地產(chǎn)集團有限公司100%持股公司。

天健地產(chǎn)，則由天健集團（全稱：深圳市天健（集團）股份有限公司）100%持股。

深圳天智置地執(zhí)行董事、總經(jīng)理為楊志帆。天健地產(chǎn)董事長則是李文成。

該地塊位于龍華區(qū)民治街道華南路西側(cè)、民康路南側(cè)，地處梅林關(guān)片區(qū)核心區(qū)域。

是華南物流園土地整備利益統(tǒng)籌項目中的一塊。

其臨近地鐵10號線光雅園站，交通便捷，周邊教育、醫(yī)療等相關(guān)配套也比較成熟。

屬于龍華核心區(qū)難得的產(chǎn)城融合品質(zhì)宅地。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點，地塊建筑高度限高80米，綠化覆蓋率40%。

新建規(guī)定建筑面積44460.00㎡，其中，住宅40420㎡；商業(yè)470㎡；

社區(qū)健康服務(wù)中心1500㎡；長者服務(wù)站1500㎡；

另外社區(qū)管理用房300.00㎡；社區(qū)警務(wù)室150㎡；物業(yè)服務(wù)用房120㎡。

出讓文件要求，地塊成交后，競得人須自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工，并承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)。

項目需提供不小于1160㎡的公共開放空間，公共開放空間需24小時無條件向公眾開放。

值得一提的是，該地塊南側(cè)就是龍華在售網(wǎng)紅盤——中建鵬宸云筑。

作為深圳首個新規(guī)住宅，中建鵬宸云筑憑借性價比好、使用率高等優(yōu)勢，自首開以來備受矚目。

其實，中建鵬宸云筑地塊也屬于華南物流園土地整備利益統(tǒng)籌項目中的一塊。

最新拿下地塊的天健地產(chǎn)，其實后續(xù)挑戰(zhàn)蠻大的。

我們可以對比一下，鵬宸云筑地塊于2024年2月29日成功出讓。

地塊成交價51.79億元，折合樓面價23914元/㎡。目前貝殼參考均價5.5萬/㎡。

也就是說，天健地產(chǎn)拿下的新地塊，樓面價高了超七千每平。

面粉價高了，售價只會更高。所以未來地塊入市，很考驗操盤手的能力。

如果做差不多的產(chǎn)品，價格更高，那競爭力肯定要弱。但是如果定價低了，利潤又面臨挑戰(zhàn)。

這里面該怎么平衡，可是大有講究。

所以，依進深君看，不排除開發(fā)商會往改善盤的方向走。

畢竟只有這樣，高成本與利潤獲取上獲得更好的平衡。

其實如果認真研究起來，近兩年天健地產(chǎn)的盈利水平確實有待提升。

整個天健集團，2025年營業(yè)收入225.01億元，歸屬上市公司股東凈利潤2.23億元，增收不增利。

天健地產(chǎn)2025年營業(yè)收入95.47億元，凈利潤3.58億元。營收、利潤雙雙下降，同比分別下降了7.96%、54.8%。

另一個更直觀的數(shù)據(jù)是毛利率。

天健集團2025年年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期內(nèi)毛利率16.69%。

而2024年是27.22%，2025年毛利率比上年同期下降了超10個百分點。

意味著它的房地產(chǎn)項目盈利確實變差了。

所以天健地產(chǎn)這次拿地樓面價，比旁邊項目高那么多，后續(xù)如果操盤不好，盈利空間也是一大問題。

當(dāng)然，除了較高的樓面價，天健地產(chǎn)的挑戰(zhàn)也來自周邊較大的供應(yīng)。

除了鵬宸云筑，這次地塊的附近還有深國際華南A808-0031宗地項目。

同樣作為深國際華南物流園土地整備利益統(tǒng)籌項目的重要組成部分，該項目規(guī)劃了千余套住宅。

項目一期包括5棟37-47層高的住宅樓和1棟4層幼兒園，主打高得房率產(chǎn)品，目前已完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批并動工。

可見的未來，項目周邊的供應(yīng)不小，競爭也更加激烈。拿下新地塊，天健地產(chǎn)的挑戰(zhàn)才剛剛開始。（進群了解更多深圳樓盤信息，請加微信SZjinshen。）

相關(guān)公司：天健集團