200萬，這個數(shù)看著很大，但對于房子來說，其實大多數(shù)家庭的房子都值這個錢，這也就是為什么我常說，普通家庭，房子就是最大的資產(chǎn)！前段時間，有個粉絲朋友后臺給我留言說，按照現(xiàn)在的樓市行情，現(xiàn)在總價200萬的房子，5年后，還能賣多少錢？會不會貶值？我給他的回復是：不會再大漲了，當然，也不會出現(xiàn)較大幅度的貶值！同樣是200萬的房子，所處地段的不同，價格差距可能高達幾十萬，結局也會不一樣！今天就給大家詳細解釋一下我的這個回復。

首先我們需要明白的是，未來5年的樓市，不會再有普漲行情了！這個結論，幾乎所有人都是認可的。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國城鎮(zhèn)的人均住房面積已經(jīng)達到了41平方米，整體住房早就飽和，也可以說，家家戶戶都不缺房子住了！同時，近年來我國人口連續(xù)負增長，主力購房人群持續(xù)減少，不可否認的是，未來5年，這個主力購房人群還會進一步縮水，能接盤的購房者會越來越少。還有，當下全國的二手房掛牌量已經(jīng)突破850萬套，房子早就已經(jīng)從稀缺品變成了過剩商品，靠閉眼買房就能賺錢的時代已經(jīng)結束了。

中指研究院的數(shù)據(jù)也預測到，2026年~2030年的樓市，整體會以筑底企穩(wěn)為主，全國房價整體橫盤震蕩，不會全面大漲，也不會全面大跌，只會極致分化！

搞清楚這些，我們再來解釋“同樣是200萬的房子，所處地段的不同，價格差距可能高達幾十萬，結局也會不一樣！”這句話。我把所有可能出現(xiàn)的情況歸結為3大類，你看看有沒有道理。

第一類，一線城市、強二線城市的核心地段，以及地鐵房、學區(qū)房等優(yōu)質現(xiàn)房。這類總價200萬的房子，5年后，小幅保值微漲是沒問題的！像是北上廣深，以及杭州、成都、武漢等等這類人口持續(xù)流入的一線城市和強二線城市，城區(qū)土地稀缺，產(chǎn)業(yè)集中，每年都會有大量的外來人口涌入定居買房。這類城市的優(yōu)質地段新房，庫存去化周期普遍不足12個月，房源供不應求。有機構測算，未來5年，像這種核心優(yōu)質房源，年均漲幅基本上會維持在2%~3%，跑贏通脹完全沒問題，雖然房價不會再大漲了，但抗跌能力不用擔心，而且流通性非常好，不用擔心賣不掉！哪怕接下來再出現(xiàn)行情波動，這類房子的價格也基本能穩(wěn)住，持有5年不僅不會虧錢，還能小幅增值，屬于是當下最穩(wěn)妥的房產(chǎn)。

第二類，普通二線城市的核心區(qū)域，以及成熟板塊的剛需住宅。如果現(xiàn)在值200萬，5年后，大概率也差不多值這個錢，基本上屬于是橫盤持平，不漲，但也不跌。這類城市或者區(qū)域的人口流入和流出幾乎沒啥太大的差距，沒有較強的產(chǎn)業(yè)支撐，也沒有大量的新增剛需，但市場政策利好不斷釋放，房貸利率持續(xù)下調，房價下跌的空間已經(jīng)很小了，整體行情趨于穩(wěn)定。簡單來說就是，既不會明顯上漲，也不會明顯下跌。這類房子，自住是比較合適的，但幾乎沒啥升值空間，持有5年的話，不算利息、物業(yè)費、稅費成本這些，靠房子大概率賺不到錢，想置換賣房套利也不現(xiàn)實，能穩(wěn)穩(wěn)地守住房子本身的價值，只要不貶值，那就已經(jīng)很不錯了。

第三類，三四線城市、小縣城、城市遠郊大盤以及房齡較長的老破小。這類現(xiàn)在還值200萬的房子，5年后，大概率會貶值30萬左右，價值縮水比較明顯。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，全國超85%的三四線城市，常年都是人口凈流出，有些小城市的樓市去化周期超過3年，不管是新房，還是二手房，銷量都很慘淡！這類城市或者區(qū)域，沒有人口、沒有產(chǎn)業(yè)、沒有優(yōu)質配套，購房需求一年比一年少，過去幾年，很多小縣城的房價其實已經(jīng)腰斬，未來5年，大概率還是會持續(xù)陰跌，再加上房齡老化，物業(yè)落后，地段偏僻，二手房很難找到買家，在我看來，這類房子除了價格下跌以外，甚至還會陷入有價無市的窘境，也就是很多房子標著能賣150萬或者200萬，但真出手的時候才發(fā)現(xiàn)，根本沒人買。

除此之外，判斷房子的真實價值，還有兩個容易被忽略的關鍵成本。一個是持有成本，就是每年要交的物業(yè)費、取暖費、維修費，以及包括可能會出現(xiàn)的房地產(chǎn)稅等等。再一個就是房子的折舊損耗，尤其是老小區(qū)，5年的時間，隱形損耗不得不考慮，再加上未來的新房品質越來越高，老小區(qū)的房子只會越來越不值錢。

總而言之，未來5年的樓市發(fā)展邏輯其實很簡單，就是買房看城市，買房看地段，買房看品質，不再看行情，不再憑運氣！搞懂了現(xiàn)在200萬的房子，5年后，還值多少錢！你也就明白該怎么優(yōu)化房產(chǎn)，該怎么配置房產(chǎn)了！對此，你怎么看？