來源：市場資訊

（來源：奧派經(jīng)濟(jì)學(xué)）

文丨鄧新華

先說個(gè)有意思的事情。我的上篇文章，講了房價(jià)上漲的可能。有個(gè)人留言說：“你再胡說八道，我就取關(guān)了?！?/p>

你看，有些人對房價(jià)下跌，已經(jīng)形成了非常強(qiáng)烈的心理慣性，接受不了房價(jià)有上漲的任何可能。

我相信我的大部分讀者，可能會(huì)有一些心理慣性，但不會(huì)有這么強(qiáng)的心理慣性。

其實(shí)預(yù)測房價(jià)這種事情，誰都不能保證準(zhǔn)確，因?yàn)橛绊懸蛩靥?，關(guān)鍵是看作者分析的理由和邏輯。

今天我從供需角度談?wù)?，未來什么房子?huì)漲得更快。

中國過去的房價(jià)上漲，是先漲豪宅，然后帶動(dòng)普通房子，最后帶動(dòng)剛需房。

于是許多人把這看成規(guī)律，認(rèn)為每一輪房價(jià)反彈都會(huì)是豪宅帶動(dòng)的。

但是如果這一輪房價(jià)反彈，恰恰可能會(huì)是剛需漲得最快。當(dāng)然了，這一輪房價(jià)是否到了反彈之時(shí)，我也不確定。我只是說，一旦房價(jià)反彈開啟，可能剛需漲得更快。

為什么？

以上海為例。上海每天成交的新房，套均面積在105—120平米之間，而成交的二手房，套均面積在80平米左右波動(dòng)。也就是說，新房套均面積比二手房多30來平米。

這說明什么？說明過去幾年，新房絕大部分是豪宅或者滿足高檔需求、改善需求的。

也就是說，在嚴(yán)厲調(diào)控、房價(jià)大跌的這些年里，高檔房的供給基本沒有減少多少。2025 年，新建商品房銷售面積為?88101 萬平方米，既然其中大部分是高檔房、豪宅，那這個(gè)供給其實(shí)還是比較充分的。?

而剛需房的供給是大幅減少的。

另外從購房心態(tài)來看，越是剛需，越是怕跌，因?yàn)閯傂韪y有耐心承受資產(chǎn)貶值。所以這些年，剛需實(shí)際上更少買房，也即，剛需的需求被抑制得更多。一旦經(jīng)濟(jì)有所復(fù)蘇，剛需預(yù)期改變，不再擔(dān)心資產(chǎn)貶值，那么，這個(gè)需求會(huì)爆發(fā)得很猛。

再看看未來，一旦房價(jià)開啟反彈，哪一塊的供給更難跟上？

針對剛需的供給更難跟上。

因?yàn)榍靶┠辏瑑疵偷姆績r(jià)調(diào)控，搞得大片大片的小開發(fā)商關(guān)門大吉。比如信貸的三條紅線，只有少數(shù)大開發(fā)商可以滿足，小開發(fā)商根本滿足不了。

我認(rèn)識(shí)一個(gè)小城開發(fā)商，之前借了親戚朋友不少錢，這幾年根本沒錢還，搞得信譽(yù)盡失。

可以講，大部分小開發(fā)商已經(jīng)被搞膽寒了，尤其是小城開發(fā)商。

而小開發(fā)商是供給剛需的主力。

當(dāng)房價(jià)開始反彈，小開發(fā)商們還處在膽寒之中，不敢積極開發(fā)。即便有些敢積極開發(fā)的開發(fā)商，在融資等方面，也依然比大開發(fā)商困難大得多。所以，即便房價(jià)反彈，剛需房的供給也是很難及時(shí)跟上的。

你不要說小開發(fā)商了，就連大開發(fā)商，也需要時(shí)間恢復(fù)元?dú)?。比如萬科，即便現(xiàn)在政策全部放開，房價(jià)反彈，萬科的業(yè)務(wù)也一時(shí)半會(huì)起不來。

所以，剛需層面，過去幾年供給大減，需求被抑制得最厲害，未來供給又最是跟不上，這些是我認(rèn)為剛需可能會(huì)漲得更猛的依據(jù)。

可能有人說了，既然剛需房漲得快，那么，那些大開發(fā)商難道不會(huì)轉(zhuǎn)向滿足剛需？當(dāng)然會(huì)有一部分大開發(fā)商會(huì)去滿足剛需，但，畢竟，剛需的供給主力是萎靡的，缺口依然巨大。

以上是我的預(yù)測。當(dāng)然了，經(jīng)濟(jì)因素是復(fù)雜的，我的預(yù)測很可能是錯(cuò)的。但理性的朋友可以看看我的邏輯和理由，作為參考。

我知道有些朋友會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持“房價(jià)絕不可能漲，只會(huì)永恒跌”，那你們繼續(xù)堅(jiān)持好了。觀點(diǎn)有分歧是正常的。你要是跟開頭那個(gè)人一樣，因?yàn)槲铱礉q房價(jià)而取關(guān)我，那也是你的權(quán)利。

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